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URBANISME – INCERTITUDE SUR L’INTERET DES CERTIFICATS D'URBANISME

Le 15/02/2018

 

Conseil d’Etat, 11 octobre 2017, n°401878

Conseil d’Etat, 18 décembre 2017, n°380438

 

En application de l'article L. 410-1 3ème alinéa du Code de l'urbanisme, en principe, " Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique".

Toutefois, par deux décisions rendues en fin d'année 2017, le Conseil d'Etat réduit grandement la portée des certificats d'urbanisme.

Dans une décision rendue le 11 octobre 2017 (req. n°401878), la Haute juridiction considère que l'omission de la mention de l'éventualité d'un sursis à statuer dans le certificat d'urbanisme peut constituer un motif d'illégalité de ce certificat, mais ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis de construire ultérieure concernant le terrain objet du certificat d'urbanisme, voire même fasse application du nouveau PLU, si à l’expiration du délai du sursis à statuer ce nouveau plan est entré en vigueur.

Bien plus, dans sa décision rendue le 18 décembre 2017 (req. n°380438), "Commune Lambres lez Douai", le Conseil d'Etat réduit considérablement l'intérêt de l'obtention d'un CU.

Il résulte de cet arrêt que dès lors que l’autorité compétente aurait pu surseoir à statuer si en lieu et place d’une demande de certificat d’urbanisme une demande de permis avait été déposée, elle peut faire application des nouvelles règles d’urbanisme applicables :

« 8. Considérant qu'il résulte de la combinaison des articles L. 111-7, L. 123-6 et L. 410-1 du code de l'urbanisme que tout certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l'article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu'est remplie, à la date de délivrance du certificat, l'une des conditions énumérées à l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme ; qu'une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme ; que, lorsque le plan en cours d'élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable ;

9. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'eu égard au degré d'avancement, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme délivré à M. et MmeB..., du projet de modification du plan local d'urbanisme qui faisait état de la création, sur le terrain d'assiette du projet, d'un emplacement réservé, le maire pouvait légalement leur opposer, dès cette date, un sursis à statuer pour une demande de permis de construire portant sur la parcelle en cause ; que, par suite, M. et Mme B...ne sont pas fondés à soutenir, alors même que leur demande de permis de construire a été présentée dans le délai prévu à l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, que seules seraient applicables à cette demande les dispositions du plan local d'urbanisme en vigueur à la date de délivrance du certificat d'urbanisme qu'ils ont sollicité et ne prévoyant pas d'emplacement réservé sur leur parcelle ».

Pour savoir si les nouvelles règles du PLU sont applicables, le juge doit raisonner en deux temps :

  • examiner si le sursis à statuer aurait été légal sur la demande objet du certificat d’urbanisme ;
  • vérifier si les nouvelles dispositions du PLU sont entrées en vigueur pendant le délai de validité du CU. Dans l’affirmative, elles sont opposables.

Les garanties apportées par un CU sont donc incertaines lorsque l’élaboration du futur PLU est bien avancée.