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URBANISME REGLEMENTAIRE – Précisions sur les programmes de logements comportant une proportion de logements d’une taille minimale (servitudes de mixité sociale du PLU)

Le 05/04/2018

 

CE, 30 mars 2018, n°411122

 

 

L’article L. 151-14 du Code de l’urbanisme prévoit au titre de la mixité sociale que « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ».

 

Par une décision rendue le 30 mars 2018 (req. n°411122), le Conseil d’Etat précise jusqu’à quel degré de détail le règlement d’un PLU peut régir la taille, la typologie et la configuration des logements au titre de ce texte (ex L. 123-5 II 3° devenu L. 151-14) :

 

« 6. Considérant qu'aux termes du II de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme, alors applicable, désormais repris à l'article L. 151-14 de ce code : " Le règlement peut fixer les règles suivantes relatives à l'usage des sols et la destination des constructions : / (...) 3° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ; (...) " ;

7. Considérant que si, en application de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires de la loi du 25 mars 2009 dont elles sont issues, le plan local d'urbanisme peut imposer, dans les secteurs des zones urbaines ou à urbaniser qu'il définit, que les programmes immobiliers comportent, afin d'assurer une meilleure prise en compte des besoins des familles, une proportion de logements d'une taille minimale, définie en fonction du nombre de pièces dont ils se composent, proportion qui peut être exprimée sous la forme d'un pourcentage de la surface totale des logements, il ne saurait, en revanche imposer sur ce fondement aux constructeurs une répartition détaillée des logements selon leur taille, notamment en imposant plusieurs types de logements et en fixant des proportions minimales à respecter pour plusieurs types ; 

8. Considérant qu'aux termes de l'article UB 2.3. du plan local d'urbanisme de la commune : " (...) Les opérations comprenant plus de cinq logements (collectifs ou individuels) présentant des T1 ou des T2 doivent proposer au moins trois types de logements. 80 % minimum de la surface de plancher (affectée aux logements) seront composés de logements de types 3 ou plus grand, sachant que les types 3 ne pourront représenter plus de 50 % de la surface de plancher totale (affectée aux logements) des logements de type 3 ou plus grand " ; qu'il résulte de ce qui précède que le moyen de la commune des Sables-d'Olonne, tiré de ce que les premiers juges auraient estimé à tort que ces dispositions excédaient ce que permet le 3° du II de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme et ne pouvaient, par suite, fournir une base légale au refus de permis de construire litigieux, ne présente pas un caractère sérieux ».

 

Autrement dit, les auteurs d’un PLU ne peuvent pas imposer sur ce fondement aux constructeurs une répartition détaillée des logements selon leur taille, notamment en imposant plusieurs types de logements et en fixant des proportions minimales à respecter pour plusieurs types.

 

La Haute Juridiction vient rappeler que le contenu du règlement d’un PLU ne peut pas être trop prescriptif quant à la taille des logements.

 

Une telle décision vient confirmer une décision rendue le 9 juillet 1997 « Commune de Megève » (req. n°146061) rappelant que le règlement d’un document d’urbanisme n’a pas pour objet de régir l’agencement intérieur des bâtiments :

 

« Considérant que, dans sa séance du 19 décembre 1989, le conseil municipal de Megève a approuvé le règlement du plan d'occupation des sols révisé de la commune ; que ce règlement comporte une norme imposant, pour tous les bâtiments édifiés dans les zones susceptibles de recevoir des constructions, une surface minimale de plancher de 35 mètres carrés par logement ; que ni les textes précités ni aucune autre disposition législative ou réglementaire en vigueur n'ont pu légalement fonder l'édiction par le règlement d'un plan d'occupation des sols d'une prescription qui régit l'agencement intérieur des bâtiments d'habitation et non leur emprise au sol, leur hauteur ou leur aspect extérieur ».