Actualités

URBANISME - TRANSACTIONS

Le 14/03/2019

 

Le délai d’enregistrement d’un mois est impératif.

 

 

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 renforce les conditions dans lesquelles des transactions peuvent être signées en droit de l’urbanisme, en encadrement strictement leur signature par des associations, en modifiant la rédaction de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, qui dispose désormais :

 

« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l'intention de demander au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.

 

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d'un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

 

Les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d'une somme d'argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.

 

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi ».

 

Près d’un mois après la promulgation de la loi ELAN, le 20 décembre 2018 (n°17-27814) la Cour de cassation affirme que le délai d’enregistrement d’un mois est impératif et que le non-respect de cette formalité est sanctionné par l’impossibilité de faire exécuter la transaction, quel que soit le motif du retard :

 

« Mais attendu qu'il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du code de l'urbanisme et 635, 1, 9° du code général des impôts que la formalité de l'enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d'enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause ;

 

Que considérer que le délai d'un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu'une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l'objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur ;

 

Que ce délai d'enregistrement est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l'inobservation entraîne l'application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard ;

 

Que, si la transaction ne peut être considérée comme dépourvue de cause dès lors que l'obligation de l'autre partie a existé au moment de la formation du contrat et a été exécutée, la référence à l'absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues ;

 

Que l'article 80, IV, 9°, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, qui, modifiant l'alinéa 2 de l'article L. 600-8 du code de l'urbanisme, précise que la contrepartie est réputée sans cause dès lors que la transaction n'a pas été enregistrée dans le délai d'un mois prévu à l'article 635 du code général des impôts, a un caractère interprétatif, dès lors qu'il se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant, et conforte cette solution ;

 

Attendu que la cour d'appel, qui a constaté que la transaction conclue les 4 et 22 septembre 2014 n'avait été enregistrée que le 24 mai 2016, en a exactement déduit que la société March était fondée en sa demande de rétractation de l'ordonnance lui ayant donné force exécutoire ».

 

Il appartient donc aux signataires de telles transactions d’être rigoureux lors de l’enregistrement des transactions (en particulier pour le bénéficiaire, pour éviter que le porteur de projet lui oppose ensuite l’absence d’obligation de respecter son engagement ultérieur).