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URBANISME – DEMOLITION – PERMIS DE CONSTRUIRE ANNULE

Le 01/04/2019

 

 

Cour de Cassation, 3° ch., 21 mars 2019, n°18-12.288

 

 

Fondement à soulever pour obtenir la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé

 

 

Dans une décision rendue le 21 mars 2019 (n°18-12288), la troisième chambre de la Cour de cassation énonce que seul l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique :

 

« Attendu que, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones énumérées au 1° de l’article L. 480-13 ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 10 janvier 2018), qu’en 2009, M. A... a obtenu un permis de construire un garage avec toiture terrasse ; qu’en 2012, ce permis a été annulé par une décision de la juridiction administrative, devenue définitive ; que M. C..., propriétaire d’un appartement dans un immeuble voisin, a, sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l’urbanisme et 1382 du code civil, assigné M. A... en démolition de la construction ;

 

Attendu que, pour confirmer le jugement ayant accueilli cette demande, l’arrêt retient que le premier juge a ordonné la démolition sur le fondement, non des dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, mais de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire du fonds voisin, qu’il est établi que le permis de construire a été annulé en ce qu’il a autorisé la construction du garage avec toiture terrasse, que cette construction n’a pas été réalisée conformément aux règles du plan local d’urbanisme, qui prévoient une marge de recul de trois mètres, et que la faute de M. A..., démontrée par la décision de la juridiction administrative, cause un trouble de jouissance à M. C..., la méconnaissance des règles d’urbanisme et notamment la construction sans respecter la marge de recul créant une vue plongeante sur le fonds voisin ;

 

Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, la cour d’appel, qui a constaté que la construction n’était pas située dans l’un des périmètres spécialement protégés, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ».

 

Pour mémoire, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme pose deux conditions cumulatives pour que le juge judiciaire ordonne la démolition d’une construction, comme le rappelle la Cour de cassation : l’annulation du permis et la situation de la construction dans l’une des zones énumérées au 1° du texte :

 

« Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

 

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l'Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l'article L. 600-6, si la construction est située dans l'une des zones suivantes :

 

a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés à l'article L. 122-9 et au 2° de l'article L. 122-26, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols ;

 

b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l'article L. 146-6, lorsqu'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l'occupation et à l'utilisation des sols, sauf s'il s'agit d'une construction en bois antérieure au 1er janvier 2010, d'une superficie inférieure à mille mètres carrés, destinée à une exploitation d'agriculture biologique satisfaisant aux exigences ou conditions mentionnées à l'article L. 641-13 du code rural et de la pêche maritime et bénéficiant d'une appellation d'origine protégée définie à l'article L. 641-10 du même code ;

 

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels d'une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à l'article L. 122-12 du présent code ;

 

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée aux articles L. 121-16, L. 121-17 et L. 121-19 ;

 

e) Les cœurs des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du code de l'environnement ;

 

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de l'article L. 332-1 et des articles L. 332-16 à L. 332-18 du même code ;

 

g) Les sites inscrits ou classés en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 dudit code ;

 

h) Les sites désignés Natura 2000 en application de l'article L. 414-1 du même code ;

 

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l'article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 562-1 du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à l'article L. 174-5 du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d'étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

 

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement instituées en application de l'article L. 515-8 du code de l'environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

 

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l'emprise des sites de stockage de déchets, sur l'emprise d'anciennes carrières ou dans le voisinage d'un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de l'article L. 515-12 du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d'implanter des constructions ou des ouvrages ;

 

l) Les sites patrimoniaux remarquables créés en application des articles L. 631-1 et L. 631-2 du code du patrimoine ;

 

m) Les abords des monuments historiques prévus aux articles L. 621-30 et L. 621-31 du même code ;

 

n) Les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application des articles L. 151-19 et L. 151-23 du présent code.

 

L'action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ».

 

En revanche, si l’action est fondée sur les troubles anormaux de voisinage, l’action en démolition devra être fondée sur les principes de la responsabilité extra-contractuelle figurant dans le Code civil (article 1240 et suivants) et l’annulation du permis ne sera pas requise.

 

Voir en ce sens, Cass 3e civ, 20 juillet 1994, n°92-21801, rendu au visa de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme :

 

« Attendu que, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 21 octobre 1992), qu'à la suite de l'édification, après obtention d'un permis de construire, d'un hangar par M. X... sur une parcelle contiguë à celle appartenant aux époux Y..., ces derniers, arguant de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, l'ont assigné en démolition du hangar ;

 

Attendu que, pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient qu'aucun recours n'a été formé par les époux Y... devant la juridiction administrative contre le permis de construire dont M. X... a obtenu la délivrance le 31 juillet 1986 et que la démolition ne pouvait être ordonnée qu'autant qu'il aurait, au préalable, été statué sur l'irrégularité ou l'illégalité du permis de construire ;

 

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'elle était saisie d'une demande fondée sur des troubles anormaux de voisinage dont elle a reconnu l'existence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

 

Il appartient donc au requérant d’être vigilant quant au fondement qu’il soulève à l’appui de sa demande de démolition.