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CHANGEMENT D’AFFECTATION – Usage au 1er janvier 1970

Le 03/05/2019

 

Le Conseil d’Etat dans une décision rendue le 05 avril 2019 (req. n°410039) donne des précisions sur l’affectation d’un local à usage d’habitation au 1er janvier 1970, au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

 

Ce texte créé par l’ordonnance du 08 juin 2005 relative au logement et à la construction (modifié récemment par la loi ELAN) prévoit :

 

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

 

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

 

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

 

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

 

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

 

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

 

Dans sa décision du 05 avril 2019, la Haute Juridiction considère que reste à usage d’habitation, un local d’habitation irrégulièrement affecté à un autre usage depuis plus de trente ans et n’ayant fait l’objet d’aucune régularisation, même s’il a été répertorié affecté à cet autre usage lors de la révision foncière de 1970 et n’a pas été réaffecté à l’habitation après cette date, autrement dit l’affectation d’un local à un usage autre que l’habitation au 1er janvier 1970 doit être juridiquement fondée :

 

« 2. Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes (...). / Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés (...) ". Il résulte des termes mêmes de cet article qu'en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date. En revanche, ces dispositions n'ont ni pour objet ni pour effet d'attacher pareilles conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l'affectation d'un local à un autre usage que l'habitation.

 

3. Pour juger que le maire de Neuilly-sur-Seine, en indiquant que le bien de M. B... était un garage annexe aux logements de l'immeuble ayant fait l'objet d'une transformation non autorisée, avait fourni des renseignements erronés constitutifs d'une faute engageant la responsabilité de la commune, la cour administrative d'appel s'est fondée sur les circonstances que le local litigieux était affecté à un usage commercial depuis 1963, qu'il avait été répertorié comme local à usage commercial lors de la révision foncière de 1970 et qu'il n'avait pas été réaffecté à l'habitation après cette date. En se fondant ainsi sur le seul constat de l'affectation du local à un autre usage que l'habitation au 1er janvier 1970, et en écartant le moyen tiré de l'absence de régularisation de l'affectation sans autorisation à usage commercial de ce local initialement destiné à l'habitation, la cour administrative d'appel a méconnu la portée des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation telles qu'interprétées au point 2 et entaché son arrêt d'erreur de droit ».

 

Ainsi, il appartient aux propriétaires d’être vigilants et de veiller à obtenir une autorisation en cas de changement d’affectation d’un local destiné à l’habitation, puisqu’il n’existe pas de prescription administrative en la matière.