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URBANISME – PERMIS D'AMÉNAGER

Le 22/10/2019

 

 

Conseil d’Etat, 30 septembre 2019, n°421889

 

 

Cristallisation des droits attachés à un PA et annulation du PLU

 

 

Dans une décision rendue le 30 septembre 2019 (req. n°421889), le Conseil d’Etat tranche la question de la cristallisation des droits attachés à un permis d’aménager en cas d’annulation postérieure du PLU, et censure la position retenue par la Cour administrative d’appel de Bordeaux en la matière (voir CAA Bordeaux, 23 février 2017, req. n°14BX03704 ; CAA Bordeaux, 03 mai 2018, req. n°15BX00479 – arrêt censuré).

 

La Haute Juridiction considère que dans cette hypothèse, les dispositions de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme ne trouvent pas à s’appliquer du fait de l’effet rétroactif qui s’attache à l’annulation d’un acte :

 

« 3. Aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce : " Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement ". Si ces dispositions font obstacle à ce que, dans le délai qu'elles prévoient, des dispositions d'urbanisme adoptées après l'autorisation du lotissement puissent fonder un refus de permis de construire au sein de ce lotissement, elles n'ont, en revanche, pas pour effet de faire obstacle à un refus fondé sur des dispositions d'urbanisme antérieures remises en vigueur, conformément aux dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, devenu l'article L.600-12 du même code, par l'effet d'une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l'autorisation du lotissement. Ce n'est d'ailleurs que la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, inapplicable en l'espèce, qui a ajouté à l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme un dernier alinéa selon lequel " l'annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale pour un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l'application du présent article, au maintien de l'application des règles au vu desquelles le permis d'aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise " ».

 

Le Conseil d’Etat précise que sa solution sera différente pour certaines affaires à venir, en raison de la modification apportée à l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme par la loi ELAN, mais uniquement si l’annulation du PLU survient pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement :

 

« Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

 

Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.

 

Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.

 

L'annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale pour un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l'application du présent article, au maintien de l'application des règles au vu desquelles le permis d'aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ».

 

Ce faisant, le Conseil d’Etat vient confirmer une réponse ministérielle n°00463 (JO Séant 24 juillet 2014, page 1764) qui précisait :

 

« Il s'agit de savoir si l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme peut permettre de délivrer un permis de construire sur le fondement d'un plan local d'urbanisme qui a fait l'objet d'une annulation contentieuse après la délivrance du permis d'aménager. La question se pose particulièrement lorsque le terrain initialement constructible au regard du plan local d'urbanisme en vigueur lors de la délivrance du permis d'aménager devient inconstructible du fait de la remise en vigueur du document précédent. Cette question n'a jamais été tranchée par le Conseil d'État. Toutefois, il faut observer que l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme précise les conséquences d'une annulation contentieuse d'un document d'urbanisme qui, en application des principes habituels du contentieux administratif, implique que l'acte annulé est censé n'avoir jamais existé. Au regard de ce principe, il n'est pas possible que l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme ait cristallisé des dispositions d'urbanisme qui n'ont jamais existé. Cet article a seulement eu pour objet de protéger les acquéreurs de lots d'un changement des règles d'urbanisme intervenu du fait de la seule volonté des auteurs du plan local d'urbanisme et non de remettre en cause les principes régissant les effets d'une annulation contentieuse. En effet, l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme constitue une exception au principe selon lequel la légalité d'une autorisation de construire s'apprécie au jour où cette autorisation intervient, et comme toutes les exceptions elle s'interprète strictement. C'est pourquoi, on peut considérer, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, que l'effet cristallisateur de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme ne s'applique pas en cas d'annulation contentieuse d'un document d'urbanisme. Les permis de construire demandés pour les lotissements en cause peuvent donc être refusés ou assortis de prescriptions sur le fondement de dispositions d'urbanisme du plan local d'urbanisme remis en vigueur en application de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ».

 

Ainsi que des arrêts de Cour administratives d’appel.

 

Voir par exemple, CAA Lyon, 18 juin 2015,req. n°14LY00854 :

 

« 5. Considérant que pour l'application de ces dispositions, sont applicables les dispositions d'urbanisme en vigueur à la date de l'autorisation de lotir et, dans le cas où celles-ci ont fait l'objet d'une annulation contentieuse, les dispositions d'urbanisme antérieures, remises en vigueur du fait de cette annulation en application de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, le droit énoncé à l'article L. 442-14 du même code au maintien des règles d'urbanisme en vigueur à la date de ladite autorisation ne pouvant avoir pour effet d'imposer le maintien de dispositions qui ont été annulées rétroactivement ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient MmeA..., même si elle a obtenu une autorisation de lotissement le 6 janvier 2009, la légalité du permis de construire litigieux doit être appréciée au regard du plan d'occupation des sols de la commune de Megève, redevenu applicable à la suite de l'annulation, par un jugement du 4 juin 2010 du tribunal administratif de Grenoble devenu définitif, du plan local d'urbanisme de cette commune, qui avait été adopté par une délibération du 20 décembre 2007 ; que la requérante ne conteste pas que, comme le tribunal l'a jugé, le permis de construire contesté méconnaît les dispositions des articles UB 5, UB 7 et UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols ».

 

Voir également, CAA Marseille, 20 octobre 2016, req. n°15MA00172.

 

Il appartient donc aux porteurs de projet d’être vigilants sur les recours qui peuvent être introduits contre un PLU en présence d’un lotissement bénéficiant d’une cristallisation du droit pendant cinq ans.