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URBANISME - SERVITUDE - PERMIS DE CONSTRUIRE

Le 17/02/2020

 

Conseil d’Etat, 21 octobre 2019, n°419645

 

Servitude de cour commune – justificatif à fournir dans le dossier de PC

 

La notion de servitude de cour commune fait l’objet d’un contentieux peu fourni.

 

Elle est définie par l’article L. 471-1 du Code de l’urbanisme, qui dispose :

« Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable ».

Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’un assouplissement des règles de prospect applicables et d’augmenter ainsi la constructibilité de leurs terrains.

L’article R. 431-32 du Code de l’urbanisme portant sur le contenu du dossier de demande de permis de construire prévoit dans cette hypothèse :

« Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes ».

L’articulation entre la création d’une servitude de cour commune et la délivrance du permis n’est pas davantage développée par le Code de l’urbanisme.

 

Dans une première décision rendue le 16 octobre 2017 (req. n°401706), le Conseil d’Etat a considéré que les dispositions précitées des articles L. 471-1 et R. 431-32 du Code de l’urbanisme n’exigeaient pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis ne soit délivré :

« 2. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que, lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée ; que ces dispositions n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré ».

Dans une seconde décision rendue le 21 octobre 2019 (req. n°419645), la Haute Juridiction précise encore le dispositif, s’agissant du contenu des pièces à fournir par le pétitionnaire, en faisant preuve de beaucoup de souplesse : elle considère que l’attestation établie par le notaire selon laquelle il existait une promesse de vente, et qu’il y avait lieu, dans le cadre de cette promesse de vente, de constituer une convention de cours commune, est suffisante ; ainsi, le projet de servitude de cours commune n’a pas, obligatoirement à être joint au dossier, une attestation notariée suffit :

« 7. Il résulte de ces dispositions que, lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée.

8. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour justifier de ce qu'une convention de cours communes sera édifiée lors de l'édification de la construction projetée, la société OGIC a produit une attestation établie par un notaire selon laquelle il existait une promesse de vente, entre les consorts Q..., Aurivel-Bonnier et Bellini Gassier Camoin, d'une propriété dont les références au cadastre étaient données, il y avait lieu, dans le cadre de cette promesse de vente, de constituer une convention de cours communes, il était confirmé à ce notaire l'accord des propriétaires du terrain pour constituer cette convention de cours communes, et enfin, cette convention sera réitérée en la forme authentique au plus tard à l'acquisition du terrain par le pétitionnaire. Pour juger que cette attestation ne permettait pas de justifier de ce qu'une servitude de cours communes sera instituée lors de l'édification de la construction projetée, le tribunal retient que ce document ne comporte aucun élément permettant d'identifier les parties qui y sont mentionnées, et n'est corroboré par aucun autre élément, tel que la copie du projet de convention d'institution de la servitude ou la promesse de vente mentionnant expressément que les vendeurs s'engagent à constituer une telle servitude. En statuant ainsi, alors que la société OGIC avait produit une attestation établie par un notaire, officier public ministériel, dont les mentions étaient en elles-mêmes suffisantes à établir la constitution d'une convention de cours communes lors de l'édification de la construction projetée, sans qu'elles aient à être corroborées par la production de la promesse de vent ou du projet de convention, le tribunal a commis une erreur de droit ».

 

Cette décision vient sécuriser le contenu des dossiers de demande pour les porteurs de projet et les services instructions, tout en confirmant la tendance du Conseil d’Etat en matière d’autorisation d’urbanisme à ne pas s’immiscer dans l’analyse des titres de droit privé.