Actualités

URBANISME : QUELS SONT LES CRITERES DU PERMIS DE REGULARISATION ?

Le 12/10/2020

 

Conseil d’Etat, Avis, 2 octobre 2020, n°438318

 

Par un avis rendu le 02 octobre 2020 (n°438318), le Conseil d’Etat apporte des précisions sur l’office du juge administratif en application de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme ainsi que sur les critères du permis de régularisation au sens de ce texte.

 

Pour mémoire, l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme créé par l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 et modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (cette loi oblige le juge à recourir à ce dispositif si les conditions d’application sont réunies), prévoit que le Juge administratif doit surseoir à statuer lorsque les seuls moyens susceptibles d’entrainer l’annulation d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable portent sur des vices régularisables par le biais d’une décision modificative :

 

« Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

 

La délivrance d’un permis de construire modificatif, notion crée par la Jurisprudence, n’est possible qu’à deux conditions cumulatives :

  • pendant la période de validité de l’autorisation et avant l’achèvement des travaux (le formulaire cerfa est dénommé « demande de modification d’un permis en cours de validité ») ;
  • et à condition de ne pas apporter de modifications substantielles au projet initialement autorisé.

 

L’article L. 600-5-1 créé une autre notion, celle de permis de régularisation, le texte prévoit déjà qu’il est applicable même si les constructions sont achevées, mais jusqu’à présent, il n’était pas admis que les modifications soient substantielles et remettent en cause l’économie générale du projet, sans que la mesure de régularisation n’implique d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

 

L’avis objet du présent commentaire revient sur cette condition, en énonçant :

 

« 2. Il résulte de ces dispositions [L. 600-5-1], éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même ».

 

Clairement désormais les notions de « permis modificatif » et de « permis de régularisation » sont distinctes et les décisions à venir devront cerner ce que recouvre « un bouleversement qui change la nature du projet » par rapport à la remise en cause de l’économie du projet.

 

Me Clotilde Gauci