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PREEMPTION ET VERSEMENT DE LA COMMISSION D’AGENCE

Le 17/05/2021

 

Cass 3ème civ, 12 mai 2021, n°19-25226

 

 

Par un arrêt rendu le 12 mai 2021 (n°19-25226), la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de savoir si une commune ayant préempté un bien était tenue ou non de verser la commission d’agence.

 

En l’espèce, des co-indivisaires avaient donné mandat à une agence immobilière de vendre leur bien. La commission d’agence avait été fixée à 51 000 euros.

 

Une promesse unilatérale de vente a été consentie sous conditions suspensives au prix de 425 000 euros HT, majoré de la commission d'agence de 51 000 euros.

 

Par la suite, la commune a exercé son droit de préemption. Après saisine du juge de l’expropriation ayant statué sur le prix de vente, l’acte authentique de vente a été signé. Pour autant, la commune, invoquant une fraude, a assigné la société gérant l’agence immobilière « pour faire constater l'inopposabilité de la promesse de vente et la nullité de la clause de l'acte authentique relative au paiement de la commission ».

 

Après un jugement rendu par la juridiction en première instance, appel a été interjeté.

 

Dans un arrêt rendu le 07 octobre 2019, la Cour d’appel de Toulouse a accueilli sa demande et a rejeté la demande de la société tendant à obtenir le paiement de la commission.

 

Dans une décision rendue le 12 mai 2021 (n° 19-25.226), la Cour de cassation a cassé cet arrêt en se fondant sur trois articles.

 

Tout d’abord, elle a rappelé la force obligatoire des contrats prévue à l’ancien article 1134 alinéa 1er du Code civil.

 

Ensuite, elle a rappelé l’article L.213-2, alinéa 1er, du Code de l'urbanisme dispose que « la déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (…) comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ».

 

Pour finir, elle se fonde sur l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 qui prévoit qu’ « aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. »

 

En conséquence, dès lors que «  la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l'option par le bénéficiaire, de sorte que le droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu, et que la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait que la commission était de 51 000 euros et était à la charge de l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés. ».

 

 

Ainsi, en matière de préemption, la commission d’agence est à la charge de la Commune à une double condition : il faut que le droit à la commission soit conventionnellement prévu et que la déclaration d'intention d'aliéner mentionne ladite commission.

 

 

Me Clotilde GAUCI, Avocate Associée