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PERMIS DE CONSTUIRE – TRANSACTION – ENREGISTREMENT

Le 05/07/2021

 

Cour d’Appel de BORDEAUX, 1° juillet 2021, RG 20-03.377

 

L'article L. 600-8 du Code de l'urbanisme dispose :

 

« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l'intention de demander au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.

 

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d'un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

 

Les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d'une somme d'argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.

 

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi. ».

 

Le 9° de l'article 635 du Code Général des Impôts ajoute :

 

« Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date

La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager. ».

 

En application de ces dispositions, le protocole constatant le désistement du requérant qui demande l'annulation d'une autorisation d'urbanisme contre le versement d'une somme d'argent ou un avantage en nature doit être enregistré dans le délai de rigueur d'un mois.

 

Ce délai ne peut être prorogé et son inobservation entraîne l'application de la sanction légale, à savoir l'impossibilité d'exécuter le protocole, quel que soit le motif du retard.

 

Voir par exemple en ce sens, Cass. Civ. 3ème, 20 décembre 2018 (n° 17-27814) :

 

« Mais attendu qu'il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du code de l'urbanisme et 635, 1, 9° du code général des impôts que la formalité de l'enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d'enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause ;


Que considérer que le délai d'un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu'une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l'objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur ;


Que ce délai d'enregistrement est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l'inobservation entraîne l'application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard ».

 

La Cour de cassation a également considéré qu’on ne pouvait pas opposer à la partie sollicitant la répétition de la contrepartie pour défaut d’enregistrement de la transaction la circonstance qu’elle n’ait pas procédé elle-même à cet enregistrement.

 

Voir en ce sens, Cass. Civ. 3ème, 19 mars 2020, n° 19-13.254 :

 

« Vu les articles L. 600-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n 2018-1021 du 23 novembre 2018, et 635, 1, 9 du code général des impôts :

 

7. Il ressort de la combinaison de ces dispositions que la formalité de l'enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d'enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause (3 Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n 17-27.814).

 

8. Pour rejeter la demande de la société Carré de l'Est, l'arrêt retient que l'article L. 600-8, alinéa 2, du code de l'urbanisme sanctionne une transaction non enregistrée mais ne vise pas le cas d'une transaction enregistrée hors délai et que, dès lors que ce texte prévoit une sanction aboutissant à la répétition de la contrepartie versée, il doit faire l'objet d'une interprétation stricte, laquelle apparaît d'autant plus justifiée que, si le législateur avait entendu sanctionner les transactions enregistrées tardivement, il l'aurait prévu explicitement.

 

9. En statuant ainsi, alors que la société Carré de l'Est était fondée à obtenir la répétition de la somme payée en exécution de la transaction non enregistrée dans le délai légal, la cour d'appel a violé les textes susvisés. ».

 

Dans un arrêt récent rendu le 1er juillet 2021 (RG n°20/03377) la Cour d’appel de Bordeaux a fait application de ces principes en jugeant :

 

« L’article L. 600-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose que : (…)

 

Selon l 'article 635 , 1, 9°du code général des impôts : (…)

 

Il ressort de la combinaison de ces textes que la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées sont sujettes à répétition.

 

L’inobservation de la formalité de l’enregistrement suffit à entraîner l’application de la sanction légale, le fait que la transaction ne précise pas sur quelle partie pèse la charge de la publication étant indifférent.

 

La référence à l’absence de cause faite par l’article L 600-8 précité ne renvoie pas à la notion de cause au sens du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, mais signifie que la transaction est tenue pour illégale par le législateur et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues.

 

M et Mme M étaient informés par l’article 7 du protocole de l’obligation d’enregistrer celui-ci à la conservation des hypothèques.

 

Le fait pour la société H de tirer toutes les conséquences légales de cette absence de formalité ne peut être considéré comme frauduleux.

 

La créance de la société H paraît dès lors fondée tant en son principe qu’en son montant, puisque l’obligation à laquelle s’est engagée la société H a été chiffrée dans le protocole d’accord à l’article 7 “ enregistrement de la convention”, en ces termes “ : à cette fin, il est précisé que l’avantage en nature octroyé à M et Mme M représente un coût de 175 000 €”, et qu’il n’est pas contesté que les travaux prévus à ce protocole ont été réalisés. ».

 

Me Marion SAPPARRART, Avocate collaboratrice CGCB