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URBANISME – PERMIS VALANT DIVISION

Le 24/01/2022

 

Cour de Cassation, 3° civ., 19 janvier 2022, n°20-19.329

 

Le transfert partiel d’un permis valant division peut porter sur la réalisation d’une maison individuelle.

 

Par un arrêt rendu le 19 janvier 2022, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu à une question qui se pose depuis plusieurs années concernant le régime du transfert partiel du permis de construire valant division, en contredisant la position de l’administration partagée par de nombreux notaires, en admettant le transfert partiel d’un permis valant division portant sur la réalisation d’une maison individuelle :

 

« 5. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

 

6. Selon l'article R. 442-1, d), du même code, ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24.

 

7. À la différence de la division d'une unité foncière prévue à l'article R. 442-1, a), du code de l'urbanisme, dite « division primaire », pour laquelle il ne peut être fait exception à la procédure de lotissement que si le projet porte sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle, l'article R. 442-1, d), prévoit que toutes les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire valant division ne constituent pas des lotissements, quelles que soient les constructions sur lesquelles porte le projet.

 

8. Ayant relevé qu'il résultait de l'acte de vente du 10 septembre 2009 que les parties s'étaient placées sous l'empire des dispositions combinées des articles R. 431-24 et R. 442-1 du code de l'urbanisme et exactement retenu que, en recourant au statut de la copropriété, le vendeur n'avait fait qu'user d'une faculté qui lui était expressément ouverte par ces dispositions, la cour d'appel, qui a souverainement constaté qu'aucun élément n'établissait que la mise en oeuvre du permis de construire valant division avait eu pour but ou pour effet d'exonérer le vendeur des obligations, qu'il avait contractées, de réaliser des travaux de viabilisation ainsi que des équipements collectifs et relevé que la société Zohra affirmait, sans être contredite, avoir assumé les coûts correspondants, a pu, de ces seuls motifs, qui ne sont pas inopérants, en déduire que, dès lors que n'étaient établies ni la faute du vendeur, consistant dans la volonté de contourner le statut légal du lotissement, ni celle du notaire, consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d'information, les demandes indemnitaires de M. [H] devaient être rejetées.. »

 

Plus précisément, en l’espèce, le juge judiciaire considère qu’une société qui, après avoir obtenu un permis de construire valant division et recouru au statut de la copropriété, vend un lot de copropriété, constitué d'un droit à construire une maison et d'une quote-part des parties communes, ne fait qu'user d'une faculté qui lui est ouverte par les dispositions des articles R 431-24 et R. 442-1 du Code de l'urbanisme.

 

Après avoir constaté qu'aucun élément n'établissait qu'une telle opération avait eu pour but ou pour effet d'exonérer le vendeur des obligations, qu'il avait contractées, de réaliser des travaux de viabilisation ainsi que des équipements collectifs et qu'il avait assumé les coûts correspondants, une cour d'appel a pu en déduire que, dès lors que n'étaient établies ni la faute du vendeur, consistant dans la volonté de contourner le statut légal du lotissement, ni celle du notaire, consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d'information, les demandes indemnitaires de l'acquéreur devaient être rejetées.

 

Me Clotilde GAUCI – Avocat Associé