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EXPROPRIATION – QUALIFICATION DE TERRAIN A BATIR

Le 10/03/2022

 

Cour de cassation, 3° civ., 2 mars 2022, n°20-23.489

 

 

Par un arrêt rendu le 02 mars 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’un terrain classé dans un secteur qui se caractérise par une inconstructibilité de la zone en l’état, excepté pour les équipements publics et les extensionsmesurées de bâtiments exitants, ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

 

« 5. Ayant relevé que les parcelles étaient situées dans un secteur qui se caractérisait par l'inconstructibilité de la zone en l'état, excepté pour les équipements publics et les extensions mesurées de bâtiments existants, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif que les conditions permettant de qualifier les parcelles de terrains à bâtir, au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, n'étaient pas réunies ».

 

Pour mémoire, ce texte fixe deux conditions cumulatives pour qualifier un terrain de « terrain à bâtir » :

 

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

 

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

 

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

 

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2 ».

 

Il s’agissait d’une zone à urbaniser permettant une constructibilité très limitée.

 

Ce faisant, cette décision confirme la jurisprudence constante écartant la qualification de terrain à bâtir pour les terrains classés en zone A ou N, au sein desquelles les équipements publics et les extensions mesurées des bâtiments existants sont habituellement autorisés.

 

Voir en ce sens, Cass 3ème civ, 09 mars 2017, n°16-12.509 :

 

« Mais attendu qu'ayant relevé que les parcelles étaient situées en zone Aa du plan local d'urbanisme de la commune de Nice, lequel n'autorise que des constructions très limitées et respectant la vocation agricole des terres, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les conditions permettant de qualifier les parcelles de terrains à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique n'étaient pas réunies, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ».

 

 

Me Clotilde GAUCI, Avocat Associé