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PREEMPTION – REGIME DE RESPONSABILITE SANS FAUTE EN CAS DE RENONCIATION A LA PREEMPTION

Le 17/06/2022

 

Conseil d’Etat, 13 juin 2022, n°437160

 

Par un arrêt rendu le 13 juin 2022 (req. n°437160), le Conseil d’Etat applique de façon inédite la régime de la responsabilité sans faute en matière de responsabilité de l’autorité titulaire du pouvoir de préemption, lorsqu’elle décide de renoncer à la préemption, après fixation du prix par le Juge de l’expropriation, et ce même si elle le fait dans le délai légal de deux mois prévu par le Code de l’urbanisme.

 

La Haute Juridiction estime alors que le vendeur lésé est fondé à obtenir la réparation de son préjudice, s’il arrive à établir qu’il est anormal et spécial (c’est-à-dire excédant les aléas ou les sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine), comme dans cette affaire.

 

Le montant du préjudice est ensuite fixé selon les principes habituels, en tenant compte des potentielles fautes ou imprudences commises par le préempté :

 

Ainsi, il est jugé :

 

« 2. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Immotour a acquis en 2011, à Saverne, un ancien hôtel pour un montant de 1 000 000 d'euros. Le 3 juillet 2012, après avoir conclu une promesse de vente au prix de 1 095 000 euros, la société Immotour a adressé à la commune de Saverne une déclaration d'intention d'aliéner ce bien immobilier. Par une décision du 28 août 2012, le maire de Saverne a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur ce bien au prix de 800 000 euros. En février 2013, l'occupation illégale de l'immeuble par des tiers a entraîné des dégradations. Par un jugement du 17 mai 2013, le juge de l'expropriation, saisi par les parties, a fixé le prix de ce bien, après une visite des lieux le 22 mars 2013, à 915 573,90 euros, ce prix tenant compte notamment du très mauvais état des cuisines, des dégradations causées par un dégât des eaux ayant eu lieu le 22 novembre 2011, de l'absence d'exploitation du fonds de commerce ainsi que des travaux d'accessibilité à réaliser en vue d'une réouverture au public mais également de la situation de l'immeuble, de l'état général des équipements sanitaires et des nombreux meubles vendus avec l'hôtel, pour l'essentiel en bon état. La commune de Saverne a alors décidé, le 17 juillet 2013, de renoncer à l'acquisition de l'immeuble. De nouvelles dégradations consécutives à la présence d'occupants illégaux et le pillage du mobilier ont eu lieu entre juillet et août 2013. Une adjudication infructueuse de l'hôtel a eu lieu le 16 mai 2014 pour un montant de 500 000 euros. La société Immotour a ensuite cédé son bien pour un montant de 400 000 euros le 7 août 2014.

 

3. Dans ces conditions, la société Immotour a subi, du fait des décisions de préemption et de renonciation de la commune de Saverne, un préjudice grave, qui a revêtu un caractère spécial et doit être regardé comme excédant les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine, sans que d'autres circonstances, notamment le fait que la société n'ait mis en place un dispositif de gardiennage de l'immeuble qu'à compter de septembre 2013, soient de nature, dans les circonstances particulières de l'espèce, à écarter totalement la responsabilité de la commune. Par suite, la cour administrative d'appel n'a pu, sans entacher son arrêt d'une erreur de droit, s'abstenir de relever d'office le moyen tiré de ce que la responsabilité sans faute de la commune était engagée à l'égard de la société Immotour, alors qu'il ressortait des pièces du dossier soumis au juge du fond que les conditions d'une telle responsabilité étaient réunies. Son arrêt doit, dès lors, être annulé en tant qu'il écarte la responsabilité sans faute de la commune de Saverne.

 

4. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative dans la mesure de la cassation prononcée.

 

5. Eu égard au caractère suffisamment probable de la vente initialement prévue pour un prix de 1 095 000 euros, au prix fixé par le juge de l'expropriation à 915 573,90 euros et au prix de 400 000 euros auquel le bien a été cédé un an après ainsi que des caractéristiques hôtelières du bien en cause et du marché immobilier local, il sera fait une juste appréciation de la part des préjudices excédant les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter les vendeurs de terrains situés en zone urbaine, subie par la société du fait de la renonciation par la commune à l'exercice du droit de préemption, en la fixant à 250 000 euros. Toutefois, l'abstention de la société à prendre des mesures destinées à assurer le gardiennage de son bien avant le mois de septembre 2013 doit être regardée comme une imprudence dans l'appréciation des risques de nature à exonérer la commune d'une partie des conséquences dommageables de la renonciation à la préemption, qui doit être évaluée à 100 000 euros. Par suite, il y a lieu de condamner la commune de Saverne à verser à la société Immotour une somme de 150 000 euros, assortie des intérêts au taux légal, calculés à partir de la demande d'indemnisation préalable reçue le 13 avril 2015 par la commune de Saverne et capitalisés à compter du 13 avril 2016, date à laquelle les intérêts étaient dus pour une année entière ».

 

Me Clotilde GAUCI, Avocat Associé