Le 15/04/2026

Droit de l’expropriation : rétrospective des principales évolutions en 2025

L’année 2025 a été marquée par plusieurs évolutions importantes en droit de l’expropriation pour cause d’utilité publique, tant sur le plan réglementaire que jurisprudentiel.

Ces évolutions concernent à la fois la phase administrative de la procédure d’expropriation et la phase judiciaire, avec plusieurs décisions précisant les conditions de mise en œuvre de certains outils ou renforçant les exigences procédurales.

Retour sur les principales décisions et textes qui ont marqué l’année.

I. Les évolutions relatives à la phase administrative

1. Un nouveau dispositif pour les immeubles indignes à titre remédiable

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a profondément modifié le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Elle a notamment créé un dispositif d’expropriation spécifique pour les immeubles indignes à titre remédiable (articles L. 512-1 et suivants du Code de l’expropriation).

Ce mécanisme permet aux pouvoirs publics d’intervenir avant que la dégradation d’un immeuble ne devienne irréversible, afin de privilégier la réhabilitation du bâtiment plutôt que sa démolition.

Le décret n° 2025-419 du 12 mai 2025 est venu préciser les modalités de mise en œuvre de cette nouvelle procédure, notamment en matière de publication, d’affichage, et de notification.

Ces modalités sont désormais largement alignées sur celles applicables aux immeubles indignes à titre irrémédiable (articles L. 511-1 et suivants du Code de l’expropriation).

L’objectif poursuivi est d’assurer une cohérence procédurale entre les deux régimes, tout en conservant leurs différences de fond :

• l’expropriation pour immeuble indigne irrémédiable vise la démolition,
• l’expropriation pour immeuble indigne remédiable poursuit une finalité de rénovation.

2. Arrêté de cessibilité : précision sur la présomption d’urgence

En matière de référé-suspension (article L. 521-1 du code de justice administrative), la jurisprudence administrative reconnaît généralement aux propriétaires expropriés une présomption d’urgence lorsqu’ils demandent la suspension d’un arrêté de cessibilité, acte qui permet le transfert forcé de propriété.

Pour renverser cette présomption, l’autorité expropriante doit démontrer l’existence de circonstances particulières, notamment lorsqu’un intérêt public s’attache à la réalisation rapide du projet.

Dans une affaire relative à la réalisation d’une infrastructure routière, le juge des référés avait rejeté la demande de suspension en considérant que l’ordonnance d’expropriation était déjà intervenue (TA Grenoble, 14 janvier 2025, n° 2409969).

Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement.

Il a jugé que la seule intervention d’une ordonnance d’expropriation ne suffit pas à caractériser un intérêt public justifiant l’exécution immédiate de l’arrêté de cessibilité (CE, 22 juillet 2025, n° 501042).

Toutefois, en l’espèce, la suspension a finalement été rejetée car l’administration démontrait l’existence d’un intérêt public particulier, tenant à la nécessité de remédier rapidement à la dangerosité de la route concernée.

Cette décision rappelle que la présomption d’urgence demeure forte, mais peut être renversée lorsque l’intérêt public est établi de manière concrète.

3. Réserves foncières : confirmation de la souplesse du projet d’aménagement à faire valider par Clotilde car c’est sa décision

Les réserves foncières permettent aux personnes publiques d’acquérir, par voie d’expropriation, des terrains afin de préparer une future opération d’aménagement, même si le projet n’est pas encore précisément défini (article L. 221-1 du Code de l’urbanisme).

Le Conseil d’État avait déjà précisé, dans une décision du 30 avril 2024, que la constitution d’une réserve foncière peut être légale même lorsque les caractéristiques précises du projet ne sont pas encore arrêtées (CE, 30 avril 2024, n° 465919).

La cour administrative d’appel de Bordeaux, saisie après renvoi, a confirmé cette analyse dans un arrêt du 27 novembre 2025. (CAA Bordeaux, 27 novembre 2025, n° 24BX01086).

Elle a jugé que la constitution d’une réserve foncière est régulière lorsque la consistance du projet est définie de manière sommaire, mais que la maîtrise foncière est nécessaire pour en préciser ultérieurement les composantes.

Cette décision confirme le rôle stratégique des réserves foncières comme outil d’anticipation des politiques d’aménagement.

II. Les évolutions relatives à la phase judiciaire

1. Droit de délaissement : exclusion des lots de volume et évolution loi Huwart

Le droit de délaissement, prévu aux articles L. 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme, permet à un propriétaire situé dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), conformément à l’article L. 311-2 du même code, ou d’un emplacement réservé, de contraindre la collectivité à acquérir son bien.

La question s’est posée de savoir si ce droit pouvait être exercé par les propriétaires de lots de volume.

La jurisprudence a apporté une réponse négative.

Les juridictions ont jugé que le droit de délaissement ne peut être exercé sur des lots de volume isolés, sauf si la mise en demeure concerne l’ensemble immobilier comprenant le terrain et tous les lots de volume :

• TJ Montpellier, 29 mai 2024, n° 23/00082
• CA Montpellier, 19 décembre 2025, n° 24-00057

La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un avis du 20 mars 2025.

Elle a considéré que le propriétaire de lots de volume ne peut être assimilé au propriétaire d’un “terrain”, condition exigée pour l’exercice du droit de délaissement (Cass. 3e civ., avis, 20 mars 2025, n° 25-70.001).

Elle a procédé par analogie avec la solution retenue pour les lots de copropriété (Cass. 3e Civ., 10 mars 1982, n° 81-70.312).

La Cour d’appel de Versailles a ensuite suivi cette position en considérant que le droit de délaissement prévu à l’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas à un bien organisé en volumes (CA Versailles, 8 octobre 2025, n° 23/02432).

Par ailleurs, la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement dite loi HUwart a également fait évoluer les modalités d’exercice du droit de délaissement :

-Le 3ème aliéna de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme est enrichi d’une mention, le désaccord entre la collectivité et le propriétaire est désormais limité à un désaccord sur le prix du terrain bâti ou non

-L’article L. 230-4 du code de l’urbanisme relatif au dispositif spécifique aux ER, qui prévoit l’inopposabilité de la réserve, s’est vu amputé de la mention de la possibilité de saisir le juge de l’expropriation à l’issue du délai d’un an et 3 mois au-delà duquel l’inopposabilité de la réserve est acquise : il semble donc désormais plus possible de saisir le juge passé ce délai.

2. Procédure préalable à l’ordonnance d’expropriation : rappel des exigences procédurales

La Cour de cassation a également rappelé l’importance du respect strict de la procédure préalable à l’ordonnance d’expropriation.

Deux décisions illustrent ce contrôle.

a) L’obligation d’un procès-verbal d’arpentage en cas d’expropriation partielle

Lorsque l’expropriation ne porte que sur une partie d’une parcelle, un procès-verbal d’arpentage doit être établi afin d’identifier précisément les parcelles concernées.

À défaut, l’ordonnance d’expropriation est entachée d’un vice de forme entraînant son annulation.

La Cour de cassation reprend ici la solution retenue par la Haute-juridiction administrative en ce qui concerne un arrêté de cessibilité (CE, 9 juillet 2018, n° 406696).

Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-19.940

b) L’obligation de rechercher les héritiers du propriétaire décédé

Dans une autre affaire, la Cour de cassation a considéré que le juge de l’expropriation doit vérifier la réalité des diligences accomplies par l’expropriant pour identifier les héritiers d’un propriétaire décédé.

Une ordonnance d’expropriation fondée sur un état parcellaire mentionnant simplement que la succession est « en cours de règlement » est insuffisante.

Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-21.852

Ces décisions confirment la vigilance de la Cour de cassation quant au respect des garanties procédurales offertes aux propriétaires expropriés.

3. Perte de base légale : revirement de la Cour de cassation

Une évolution importante est intervenue concernant les conséquences de l’annulation d’une déclaration d’utilité publique (DUP) ou d’un arrêté de cessibilité.

Traditionnellement, les expropriés pouvaient former un pourvoi en cassation contre l’ordonnance d’expropriation, en demandant sa cassation par voie de conséquence de l’annulation future de la DUP ou de l’arrêté de cessibilité (Cass., 3e civ. 11 juillet 2024, n° 23-11.763).

La Cour de cassation prononçait alors un sursis à statuer, dans l’attente de la décision du juge administratif.

Dans un arrêt du 16 janvier 2025, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence.

Elle a jugé que l’annulation à intervenir de la DUP ou de l’arrêté de cessibilité n’ouvre plus la voie à un pourvoi en cassation contre l’ordonnance d’expropriation pour perte de base légale.

Les expropriés doivent désormais utiliser la procédure spécifique prévue par les articles L. 223-2 et R. 223-1 à R. 223-8 du Code de l’expropriation.

Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-21.174

Selon la Cour, cette procédure constitue un recours effectif garantissant les droits des expropriés, tout en évitant l’engorgement de la juridiction de cassation.

Le mot CGCB & Associés

L’année 2025 confirme plusieurs tendances en droit de l’expropriation :

• la modernisation des outils juridiques au service des politiques publiques de logement et d’aménagement ;
• la souplesse reconnue aux collectivités dans la constitution de réserves foncières ;
• le renforcement du contrôle juridictionnel sur les garanties procédurales ;
• et une rationalisation du contentieux devant la Cour de cassation.

Ces évolutions témoignent d’un équilibre recherché entre l’efficacité des projets d’aménagement et la protection des droits des propriétaires concernés par l’expropriation.