Le 21/04/2026

Expropriation et ZAC multi-sites : une QPC sur la qualification de terrain à bâtir soumise au Conseil constitutionnel

Cour de cassation, 3e ch. civ., 10 avril 2026, n° T 26-40.002 — QPC 2026-1206 

Par arrêt du 10 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans son application aux zones d’aménagement concerté multi-sites. La décision du Conseil constitutionnel est attendue le 10 juillet 2026. 

La disposition en cause et l’enjeu des ZAC multi-sites

 L’article L. 322-3 du code de l’expropriation fixe les conditions auxquelles un terrain peut être qualifié de terrain à bâtir dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Cette qualification est déterminante : elle conditionne directement le montant de l’indemnisation allouée à l’exproprié.

Parmi ces conditions figure l’exigence que les réseaux desservant le terrain (voirie, eau potable, électricité, assainissement) présentent des dimensions adaptées à la capacité de construction prévue. Lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, cette dimension est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Cette règle a pris une portée nouvelle depuis que la loi SRU du 13 décembre 2000 a autorisé la création de zones d’aménagement concerté sur plusieurs emplacements territorialement distincts, y compris en dehors des zones urbaines ou à urbaniser. La Cour de cassation en a tiré les conséquences : dans une ZAC multi-sites, la capacité des réseaux s’apprécie à l’échelle de la zone entière, et non secteur par secteur (3e Civ., 27 mai 2021, n° 19-25.939 ; 3e Civ., 8 février 2023, n° 22-10.143).

C’est cette interprétation qui est aujourd’hui soumise au contrôle du Conseil constitutionnel.

La question transmise et le caractère sérieux retenu

 La QPC a été formulée originellement par le juge de l’expropriation du département d’Ille-et-Vilaine, dans une instance opposant des propriétaires expropriés à la société publique locale d’aménagement Territoires publics. Elle est ainsi rédigée :

« Tel qu’il est rédigé et interprété par la juridiction judiciaire à l’égard des zones d’aménagement concerté multi-sites, l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est-il conforme à l’exigence constitutionnelle de juste indemnité, prévue à l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, en ce qu’il prévoit que “lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone” ? »

La Cour de cassation a jugé la question sérieuse. Elle relève que l’interprétation retenue peut conduire à écarter la qualification de terrain à bâtir pour des parcelles situées dans une zone géographiquement cohérente et correctement équipée de réseaux, au seul motif que ces réseaux seraient insuffisants au regard d’emplacements distincts, non contigus et éloignés  alors même que des parcelles voisines ont pu, antérieurement, être vendues au prix du terrain à bâtir.

Une telle application est susceptible de priver les propriétaires expropriés d’une juste indemnité et de porter atteinte au droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration de 1789.

La Cour précise par ailleurs que si la disposition avait déjà été déclarée conforme à la Constitution en 1985 (décision n° 85-189 DC du 17 juillet 1985), les changements intervenus depuis la jurisprudence de la Cour de cassation sur les ZAC multi-sites puis la loi SRU de 2000, lui confèrent une portée nouvelle qui justifie un réexamen.

Ce qu’il faut retenir

Cette QPC met en lumière une difficulté concrète et récurrente dans les opérations d’expropriation portant sur des ZAC couvrant des secteurs géographiquement dispersés : l’appréciation globale de la capacité des réseaux peut aboutir à disqualifier des terrains qui, pris isolément dans leur environnement immédiat, répondent pourtant aux critères du terrain à bâtir avec pour conséquence directe une indemnisation sensiblement réduite pour les expropriés.

La décision du Conseil constitutionnel, attendue avant le 10 juillet 2026, précisera si cette interprétation est compatible avec l’exigence de juste indemnité. Selon la réponse apportée, les règles d’évaluation applicables dans les procédures d’expropriation concernant des ZAC multi-sites pourraient être amenées à évoluer de manière significative.

Nous complèterons notre article lorsque la décision du Conseil constitutionnel sera rendue.