Définition du lotissement et condition suspensive d’obtention du permis de construire

Le 27/02/2026

Le Conseil d’État confirme une lecture souple au service de la cristallisation des règles d’urbanisme

Par une décision du 13 février 2026 (n° 501671), le Conseil d’État apporte une nouvelle précision déterminante sur la définition du lotissement au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme et sur les conditions permettant de bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-14.

La Haute juridiction confirme qu’il y a lotissement dès lors qu’au moins un transfert de propriété ou de jouissance est intervenu à la date de délivrance du permis de construire, y compris lorsque la vente est assortie d’une condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Le cadre juridique : lotissement et cristallisation des règles

La définition du lotissement

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières en vue de l’implantation de bâtiments.

Cette qualification emporte des conséquences importantes :

• soumission à autorisation ou déclaration préalable,
• application d’un régime juridique spécifique,
• possibilité de bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme.

La cristallisation des règles d’urbanisme

L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme applicables à un lotissement sont « figées » pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.

L’objectif est clair :
👉 sécuriser juridiquement les opérations d’aménagement, en évitant qu’une modification du PLU ne compromette les projets déjà engagés.

Encore fallait-il déterminer à partir de quand un projet constitue réellement un lotissement.

Une évolution jurisprudentielle progressive

La décision du 13 février 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle récente.

– Conseil d’État, 13 juin 2022, n°452457 : Le Conseil d’État exigeait une division effective par la vente des lots pour caractériser le lotissement.

– Conseil d’État, 18 octobre 2024, n°473828 : La Haute juridiction assouplit sa position : la vente d’un seul lot suffit à faire jouer la cristallisation pour l’ensemble du lotissement.

– Conseil d’État, 17 février 2025, n°493120 : Elle précise que le transfert de propriété ou de jouissance d’au moins un lot suffit, même assorti d’une condition suspensive.

– Conseil d’État, 13 février 2026, n°501671 : Nouvelle étape : La signature d’une promesse de vente comportant une condition suspensive d’obtention du permis de construire suffit à caractériser le lotissement, dès lors qu’un transfert est juridiquement acté.

 Autrement dit, la réalisation définitive de la vente n’est plus exigée.

La portée pratique de la décision

Cette solution facilite le montage des opérations, évite d’attendre la purge complète des conditions suspensives, et permet d’anticiper la cristallisation des règles d’urbanisme.

Le Conseil d’État adopte ainsi une approche économiquement réaliste, en tenant compte des pratiques contractuelles en matière immobilière.

Une incertitude persistait : fallait-il une cession définitive ou une simple promesse suffisait-elle ?

La décision du 13 février 2026 met fin au doute : la promesse suffit, même si la vente dépend de l’obtention du permis de construire.

La solution protège les aménageurs sans priver les collectivités de leurs prérogatives. 

🔎 le Mot de l’Avocat CGCB

Par cette décision du 13 février 2026 (n° 501671), le Conseil d’État confirme une lecture souple et pragmatique de la notion de lotissement.

En retenant qu’une promesse de vente conditionnelle suffit à enclencher les effets juridiques du lotissement, la Haute juridiction renforce la sécurité des opérations immobilières tout en consolidant sa jurisprudence récente.

Une décision à intégrer sans tarder dans les stratégies de montage d’opérations foncières et d’aménagement.

🎯 Ce qu’il faut retenir

✔️ Un seul lot transféré suffit à caractériser le lotissement.
✔️ La vente peut être assortie d’une condition suspensive d’obtention du permis.
✔️ La signature d’une promesse peut déclencher les effets juridiques du lotissement.
✔️ La cristallisation des règles d’urbanisme s’en trouve facilitée.