PRÉEMPTION: rétrospective 2025

Le 17/04/2026

Droit de préemption : les précisions jurisprudentielles à retenir en 2025

Le droit de préemption fait régulièrement l’objet d’un contentieux nourri. L’année 2025 a été l’occasion pour le Conseil d’État et les cours administratives d’appel d’apporter plusieurs clarifications utiles sur trois points de procédure : la portée des erreurs dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), les effets de la notification de la décision de préemption au notaire, et les limites du certificat d’urbanisme face à l’exercice du droit de préemption.

1. DIA et évolution de la consistance du bien : toutes les différences ne sont pas égales

Lorsqu’une DIA est déposée, l’administration dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption (art. L. 213-2 du Code de l’urbanisme). Ce délai peut être interrompu si la DIA est incomplète ou entachée d’une erreur substantielle affectant la consistance du bien, son prix ou les modalités de son aliénation.

Dans une affaire tranchée le 7 novembre 2025, le Conseil d’État a précisé les contours de cette notion. En l’espèce, la DIA décrivait le bien comme un « terrain bâti », tandis que la promesse de vente annexée le qualifiait de « terrain nu » — le vendeur s’étant engagé à démolir le bâtiment avant la cession. La commune avait estimé qu’il s’agissait d’une erreur substantielle justifiant une nouvelle DIA, ce qui aurait interrompu le délai.

Le Conseil d’État n’a pas suivi ce raisonnement. Dès lors que la promesse de vente décrivait suffisamment clairement l’état du bien et l’engagement de démolition, l’information contenue dans la DIA était jugée suffisante. La demande de nouvelle DIA formulée par la commune était donc sans fondement et n’a pas produit d’effet interruptif.

Ce qu’il faut retenir : une discordance entre la DIA et la promesse de vente annexée n’est pas automatiquement constitutive d’une erreur substantielle. Encore faut-il que cette différence affecte réellement la compréhension de la consistance du bien par l’administration. (CE, 7 nov. 2025, n° 500233)

2. Notification au notaire : une présomption de mandat qui sécurise la procédure

L’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit que la décision de préemption doit être notifiée à la fois au vendeur et à son notaire. Une question pratique se posait : dans quelle mesure la seule notification au notaire suffit-elle à faire courir le délai de recours contentieux du vendeur ?

Le Conseil d’État y a répondu le 7 mars 2025, dans une affaire où le notaire — seul destinataire de la notification — avait transmis la décision aux vendeurs. Ces derniers avaient introduit un recours près de cinq mois après cette transmission, en soutenant que le délai n’avait pas commencé à courir faute de notification directe.

Le Conseil d’État a écarté cet argument. Il a jugé que le notaire signataire de la DIA doit être regardé, en l’absence de volonté contraire exprimée par le vendeur, comme ayant reçu un mandat implicite pour l’ensemble de la procédure de préemption, y compris la réception de la notification de la décision.

Cette solution présente un intérêt pratique certain : elle répond notamment à l’interrogation laissée ouverte par la suppression, dans les formulaires Cerfa de DIA les plus récents, de la rubrique « destinataire de la notification ». Elle clarifie ainsi l’élément déclencheur du délai de recours et contribue à sécuriser la procédure pour les titulaires du droit de préemption. (CE, 7 mars 2025, n° 495227)

3. Certificat d’urbanisme et droit de préemption : pas de cristallisation opposable

Le certificat d’urbanisme (CU) est un outil fréquemment sollicité par les porteurs de projets immobiliers. L’un de ses effets les plus recherchés est la cristallisation des règles d’urbanisme applicables au terrain pendant dix-huit mois : les règles en vigueur à la date de délivrance du CU ne peuvent être remises en cause au détriment du bénéficiaire.

La Cour administrative d’appel de Marseille a précisé, le 17 septembre 2025, que cet effet protecteur ne s’étend pas au droit de préemption. En vertu de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme, le CU doit indiquer les « limitations administratives au droit de propriété », mais il n’est pas tenu de mentionner si le terrain se situe dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (DPU). Par conséquent, le bénéficiaire d’un CU ne peut pas s’en prévaloir pour faire obstacle à l’institution ultérieure d’un DPU ni à son exercice.

La cour a également écarté la question prioritaire de constitutionnalité soulevée à cette occasion, jugeant que ce champ d’application restreint ne portait pas atteinte à la garantie effective que le CU est censé offrir sur le droit de propriété. (CAA Marseille, 17 sept. 2025, n° 24MA02429)

Ce qu’il faut retenir

• L’indication de l’évolution de la consistance d’un bien – passant d’un terrain bâti à un terrain nu – entre la DIA et la promesse de vente annexée ne constitue pas une erreur substantielle susceptible d’interrompre le délai pour exercer le droit de préemption.
• La notification, par l’administration, de la décision de préemption au notaire suffit à déclencher le délai de recours contentieux du vendeur contre cette décision.
• Le bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme ne peut se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme contre l’institution et l’exercice ultérieurs du droit de préemption par la commune.
• Si le droit de priorité reste applicable à la « société nationale »
• SNCF, la cession de ses immeubles en vue de construire des logements sociaux dans une commune carencée est exclue de son champ d’application. Le CE a rejeté le pourvoi d’une association de défense du patrimoine arboré qui avait demandé à la justice administrative de condamner une commune à réparer le préjudice qu’elle estimait avoir subi du fait de l’abattage d’arbres sur le territoire de cette dernière.

En synthèse

Ces trois décisions convergent vers un même objectif : clarifier et sécuriser la procédure de préemption, au bénéfice des titulaires du droit comme des praticiens qui les conseillent.