Cession du domaine privé communal : droits de l’acheteur et conditions résolutoires

Le 04/08/2026

Conseil d’État, 26 mai 2026, n° 503135 – Mentionné aux tables du recueil Lebon

Quand une commune vend un terrain de son domaine privé sous conditions résolutoires, la délibération du conseil municipal qui autorise cette vente crée-t-elle des droits pour l’acheteur ? Et qu’arrive-t-il si une délibération ultérieure accepte le principe d’une prorogation du délai, sans qu’un avenant soit finalement signé ? Le Conseil d’État répond à ces deux questions dans une décision du 26 mai 2026, rendue dans le cadre d’un renvoi préjudiciel d’un tribunal judiciaire.

Les faits et la question posée

La commune de Martigues a vendu en 2012 un ensemble de parcelles communales (environ 4,5 hectares) à une société hôtelière, sous deux conditions résolutoires : l’ouverture du complexe hôtelier et de thalassothérapie dans un délai de trente-six mois et la création d’au moins trente emplois.

En 2015, la société, confrontée à des difficultés, a demandé une prorogation de trois ans. Le conseil municipal de Martigues a délibéré le 13 avril 2015 pour approuver le principe d’une prorogation de deux ans et demi, et autoriser le maire à signer un avenant. Aucun avenant n’a jamais été conclu, la société n’ayant pas donné son accord sur cette durée plus courte.

En 2021, la commune a assigné la société devant le tribunal judiciaire en constatation de l’accomplissement des conditions résolutoires et résolution de la vente. Le juge de la mise en état a sursis à statuer et renvoyé au tribunal administratif de Marseille, à titre préjudiciel, deux questions : la délibération du 13 avril 2015 avait-elle créé un droit pour la société à la signature de l’avenant et à la prorogation du délai ? Le refus du maire de signer l’avenant était-il fautif ?

La solution du Conseil d’État

Le Conseil d’État rappelle d’abord le principe général applicable aux cessions du domaine privé communal : « la délibération d’un conseil municipal autorisant, décidant ou approuvant la vente de biens immobiliers relevant de son domaine privé au profit d’un tiers constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord sur l’objet et les conditions financières de l’opération, alors même que la vente faisant l’objet de cet accord serait assortie de conditions résolutoires, dont le défaut de réalisation emporte la résolution de la vente ».

Il précise ensuite l’étendue de ces droits lorsque la vente comporte des conditions : « lorsque de telles conditions ont été posées, et à l’exception de celles stipulées au seul bénéfice de l’acheteur qui peut librement y renoncer, les droits conférés à l’acheteur ne lui demeurent acquis que pour autant que ces conditions ont été réalisées ou sont encore susceptibles de l’être dans le délai imparti ou, en l’absence de mention en ce sens, dans un délai raisonnable ».

Appliquant ces principes aux faits, le Conseil d’État constate que la société n’avait pas donné son accord à la prorogation de deux ans et demi proposée par le conseil municipal. Faute d’accord des deux parties sur les termes de la modification, la délibération du 13 avril 2015 n’avait pas, par elle-même, l’effet de proroger le délai ou de modifier la condition résolutoire. L’abstention du maire de signer l’avenant n’était donc pas fautive : il n’existait pas d’accord des parties sur lequel fonder une obligation de signer.

Ce que cela change en pratique

Pour les communes qui vendent des biens du domaine privé sous conditions résolutoires, la décision du Conseil d’Etat rappelle que toute modification des conditions de vente exige un accord des deux parties, pas seulement une délibération du conseil municipal. La délibération qui autorise le maire à signer un avenant ne produit ses effets que si cet avenant est effectivement conclu sur les bases approuvées par le conseil. Une délibération non suivie d’avenant signé ne modifie pas les conditions contractuelles initiales.

Pour les acheteurs de biens du domaine communal, la décision précise que les droits créés par la délibération initiale de vente subsistent tant que les conditions résolutoires peuvent encore être accomplies dans le délai imparti. Le non-accomplissement des conditions fait tomber les droits acquis, même si des négociations de prorogation ont été engagées. L’absence d’avenant formalisé laisse les conditions initiales en vigueur.

Pour les conseils intervenant sur des opérations de cession du domaine privé communal, la décision impose une vigilance particulière sur la synchronisation entre la délibération autorisant un avenant et la conclusion effective de cet avenant. Une période d’incertitude entre les deux expose l’acheteur au jeu des conditions contractuelles initiales si elles ne sont pas satisfaites.

Points de vigilance CGCB

La décision a été rendue dans le cadre d’un renvoi préjudiciel du juge judiciaire au tribunal administratif. Elle statue sur des questions de droit administratif (effets de la délibération, faute du maire) pour permettre au juge civil de trancher le litige sur la résolution de la vente. L’issue finale de l’affaire sur ce point reste à statuer par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

La distinction posée entre les conditions résolutoires stipulées au seul bénéfice de l’acheteur, auxquelles il peut librement renoncer, et les autres conditions, mérite attention. Dans le cas d’espèce (obligation de construction et de création d’emplois), les conditions bénéficiaient manifestement à la commune, ce qui excluait toute renonciation unilatérale de l’acheteur. Cette qualification peut varier selon la nature des conditions prévues dans l’acte de vente.