Dans une décision du 15 octobre 2025 (req. n°476295), le Conseil d’État a apporté de nouvelles précisions sur l’obligation de régulariser des travaux irréguliers lorsqu’un propriétaire souhaite déposer une nouvelle demande de permis de construire.
Le principe rappelé
Le Conseil d’État rappelle que cette obligation ne s’applique pas lorsque la nouvelle demande concerne des éléments bâtis distincts de ceux ayant fait l’objet de travaux irréguliers.
En revanche, lorsque les différents éléments bâtis forment un ensemble immobilier unique, la régularisation de tous les travaux devient obligatoire.
Ainsi, il appartient au propriétaire de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble du bâtiment, incluant les parties modifiées sans autorisation préalable, dès lors que l’ensemble forme un tout cohérent, physiquement ou fonctionnellement.
Une appréciation fondée sur le lien entre les constructions
Dans cette affaire, le Conseil d’État reproche au tribunal administratif de ne pas avoir suffisamment recherché si, dès 2006, la société pétitionnaire avait l’intention de créer un ensemble immobilier unique composé de deux maisons (“principale” et “de famille”).
Le juge administratif devait notamment tenir compte :
- de la réalisation rapide d’un lien physique entre les deux bâtiments,
- du rythme et de l’ampleur des travaux réalisés de manière continue,
- et de l’exploitation commerciale ultérieure de l’ensemble comme une propriété unique.
Une confirmation de la jurisprudence antérieure
Cette décision s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence CE, 16 mars 2015 (n°369553), selon laquelle un propriétaire souhaitant entreprendre de nouveaux travaux sur une construction déjà modifiée sans autorisation doit régulariser l’ensemble du bâtiment affecté par ces transformations.
Le Conseil d’État précise ici les contours de cette obligation, en distinguant les cas où le projet concerne des constructions distinctes et ceux où il s’inscrit dans un ensemble immobilier unique, nécessitant une appréciation globale de la conformité aux règles d’urbanisme.
À retenir
-> Pas d’obligation de régulariser si le nouveau projet est totalement indépendant des travaux irréguliers.
-> Obligation de régulariser si le projet forme un ensemble immobilier unique, par ses liens physiques ou fonctionnels.
-> Le juge doit rechercher l’intention du pétitionnaire et la cohérence du projet dans le temps.