Constructions irrégulières : précisions du Conseil d’État sur la prescription applicable aux mises en demeure administratives
Par un avis du 24 juillet 2025 n° 503768, publié au Journal officiel à la demande du tribunal administratif de Montpellier, le Conseil d’État a apporté des éclaircissements importants sur le régime de prescription encadrant le pouvoir de l’autorité administrative de mettre en demeure un constructeur d’ouvrage irrégulier de rendre ses travaux conformes ou de déposer une demande de régularisation, conformément à l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme.
📌 Un pouvoir conditionné par un constat d’infraction pénale
Le Conseil d’État rappelle d’abord que le législateur a expressément subordonné l’exercice de ce pouvoir à l’établissement préalable d’un procès-verbal constatant une infraction pénale au Code de l’urbanisme.
Cette exigence traduit la volonté du législateur d’exclure toute mise en demeure administrative lorsque l’action publique pour sanctionner l’infraction est déjà prescrite.
⏱️ Une prescription alignée sur l’action publique pénale (6 ans)
Ainsi, l’administration ne peut plus intervenir au-delà du délai de six années révolues, décomptées à partir de la commission de l’infraction, soit en pratique, de l’achèvement des travaux.
Cette position s’appuie sur l’article 8 du Code de procédure pénale, et écarte l’hypothèse d’une prescription inspirée du régime civil de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, qui prévoit un délai de dix ans.
🔎Travaux successifs et régularisation
Le Conseil d’État précise également que, lorsqu’une construction comporte des travaux irréguliers réalisés successivement, seuls les travaux non prescrits peuvent faire l’objet d’une mise en demeure.
Pour apprécier la possibilité d’une autorisation de régularisation, l’administration doit considérer :
- Les dispositions de l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme, qui limitent la possibilité de refuser un permis ou une déclaration après dix ans d’achèvement d’une construction, sauf cas de travaux effectuéssans permis obligatoire.
- Si une régularisation est impossible, les mesures de mise en conformité, y compris les démolitions, ne peuvent viser que les travaux encore prescriptibles.
🔑 Points clés à retenir
• Procès-verbal préalable obligatoire pour enclencher la mise en demeure.
• Prescription de six ans, identique à celle de l’action publique pénale.
• Pas de délai de dix ans fondé sur un « principe général du droit ».
• En cas de travaux successifs, seules les infractions non prescrites peuvent être visées.
• L’analyse de régularisation doit intégrer les règles protectrices des constructions anciennes (L. 421-9 CU).
