CALCUL DE LA MAJORATION DES REGLES DU PLU AU PROFIT DES LOGEMENTS SOCIAUX
Conseil d'Etat, 23 novembre 2022, n°441184
Dans un arrêt rendu le 23 novembre 2022, le Conseil d’Etat précise que la majoration des règles de gabarit ne permet pas d’augmenter la hauteur d’une construction au-delà de la limite fixée en valeur absolue par le règlement du plan local d’urbanisme, sur le fondement de l’article L. 151-28 du Code de l’urbanisme :
« 4. Il ressort des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine, citées au point précédent, que la majoration du volume constructible, qui est autorisée pour la construction de logements sociaux dans certains secteurs dans une limite de 30 %, est applicable à chacune des règles concernées de hauteur, d'emprise et de gabarit. Lorsqu'est en cause la règle de gabarit, définie par le règlement du plan local d'urbanisme comme la règle de distance des constructions par rapport, notamment, aux limites séparatives, cette majoration permet notamment, pour une distance à la limite séparative donnée, d'augmenter d'un coefficient de 1,3 la hauteur du bâtiment autorisée par la règle de distance aux limites séparatives ou, pour une hauteur donnée, de réduire la distance aux limites séparatives exigée par l'article UD 7 d'un coefficient de 1,3. Cette hauteur ou cette distance ainsi calculée ne saurait, toutefois, être augmentée ou réduite au-delà ou en-deçà de la limite fixée en valeur absolue par le règlement du plan local d'urbanisme.
5. Il s'ensuit qu'en retenant, pour définir la distance d'implantation minimale de la construction projetée par rapport aux limites séparatives, non pas sa hauteur effective mais la hauteur maximale théorique autorisée par le règlement du plan local d'urbanisme, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. Les requérants sont dès lors fondés, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de leur pourvoi, à demander l'annulation du jugement qu'ils attaquent ».
Pour mémoire, l’article L. 151-28 du Code de l’urbanisme dispose (ex L. 127-1 du Code de l’urbanisme) :
« Le règlement du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu peut prévoir, dans le respect des autres règles établies par le document et notamment les servitudes d'utilité publique visées à l'article L. 151-43 et sous réserve des dispositions de l'article L. 151-29 :
1° Des secteurs situés dans les zones urbaines à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. Ce dépassement, fixé pour chaque secteur, ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. L'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante ;
2° Des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération ;
_3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application de la majoration _;
4° Des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires, définis à l'article L. 302-16 du code de la construction et de l'habitation, bénéficie d'une majoration du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 30 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total de logements de l'opération ».
Ces dispositions sont distinctes des dérogations au PLU figurant aux articles L. 152-3 et suivants, en particulier à l’article L. 152-6 concernant les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts, les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, ou encore celles dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme au sens de l'article L. 312-3 du présent code, où des dérogations au règlement du PLU peut être autorisés par l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, au cas par cas et à condition de respecter les exigences figurant à l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme.
Me Clotilde GAUCI, Avocat Associé