Le 3/09/2026

Conseil d’État, 6 juillet 2026, n° 512878  classé B

Le juge des référés peut-il mettre hors de cause une entreprise ayant participé aux travaux, au motif que sa responsabilité lui paraît peu probable ? Le Conseil d’État répond non, dès lors que cette entreprise est susceptible de voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie décennale. La décision précise les conditions dans lesquelles une partie peut être écartée d’une opération d’expertise judiciaire en matière de construction.

Les faits et la question posée

Des désordres sont apparus dans un bâtiment réhabilité (des infiltrations d’eau affectant plusieurs salles) peu après la réception des travaux. La maîtrise d’ouvrage publique a sollicité un référé expertise afin de déterminer l’origine des désordres et d’identifier les responsabilités. Parmi les entreprises assignées figurait le titulaire du lot étanchéité-couverture, qui avait réalisé des travaux de toiture, d’étanchéité et de bâchage provisoire.

La cour administrative d’appel avait fait droit à la demande de mise hors de cause de cet entrepreneur, estimant que les désordres constatés n’étaient pas manifestement imputables à ses travaux.

La maîtrise d’ouvrage se pourvoit en cassation. La question est la suivante : le juge des référés peut-il, dans le cadre d’une expertise portant sur l’origine de désordres de construction, mettre hors de cause une entreprise dont la garantie décennale est susceptible d’être engagée ?

La solution retenue

Le Conseil d’État casse l’arrêt de la cour et rappelle le principe applicable :

Le juge des référés ne peut ordonner la mise hors de cause d’une partie à une opération d’expertise que si sa participation ne présente pas un caractère utile. Tel n’est pas le cas d’une entreprise qui a participé aux travaux en cause et dont la responsabilité est susceptible d’être engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

En l’espèce, l’entreprise avait réalisé les travaux de toiture, d’étanchéité et de protection provisoire du bâtiment. Il n’était pas manifeste que les désordres d’infiltration ne pouvaient en aucune manière lui être imputés. Sa participation à l’expertise était donc utile, et la cour ne pouvait pas l’en écarter.

Ce que cela change en pratique

Pour les maîtres d’ouvrage. L’arrêt renforce leur position dans les procédures de référé expertise. Dès lors que plusieurs entreprises ont participé aux travaux et que les désordres sont susceptibles, même de façon incertaine, de relever de la garantie décennale de l’une d’elles, celle-ci ne peut pas obtenir sa mise hors de cause avant que l’expertise ait établi les responsabilités. L’expertise garde ainsi toute son utilité pour identifier l’origine réelle des désordres.

Pour les constructeurs. La mise hors de cause en phase de référé reste possible, mais seulement dans les cas où il est manifeste que les désordres ne peuvent en aucune manière être liés à leurs travaux. Le seuil est élevé : une simple probabilité faible d’imputabilité ne suffit pas à obtenir la mise hors de cause. Le constructeur qui a réalisé un lot potentiellement en lien avec les désordres doit donc compter sur sa participation à l’expertise.

Pour les conseils en charge du contentieux de la construction. La décision invite à distinguer deux niveaux d’analyse. D’une part, la mise hors de cause lors du référé expertise, qui suppose une impossibilité manifeste d’imputation, seuil très difficile à atteindre pour une entreprise dont le lot touche aux désordres constatés. D’autre part, la discussion au fond sur la responsabilité décennale, qui peut aboutir à une mise hors de cause si l’expert conclut à l’absence de lien causal. C’est à l’expertise de trancher, pas au juge des référés.

Points de vigilance CGCB

La solution s’applique à l’expertise judiciaire préalable, dont l’objet est précisément de rechercher les origines des désordres et d’évaluer les responsabilités. Elle ne préjuge pas de l’issue au fond : être maintenu dans l’expertise ne signifie pas être reconnu responsable des désordres et être condamné par la suite.

Par ailleurs, la décision rappelle implicitement que le référé expertise a un rôle d’instruction, non de jugement. Le juge des référés n’a pas à anticiper l’issue du litige pour décider de la composition des parties à l’expertise. Il doit seulement s’assurer que la participation de chaque partie est utile à la manifestation de la vérité.

La question de la prescription de l’action en garantie décennale reste distincte et non abordée par cet arrêt : le fait d’être maintenu dans l’expertise n’interrompt pas nécessairement le délai de prescription à l’égard de toutes les entreprises concernées. Un point à surveiller dans la gestion des délais contentieux.

Le 1/09/2026

Conseil d’État, 10e et 9e chambres réunies, 13 juillet 2026, n° 507489 — classé B

Un règlement de plan local d’urbanisme peut-il imposer à un propriétaire d’utiliser un matériau de construction précis, au seul motif que ce matériau est traditionnel ? Le Conseil d’État répond par l’affirmative, à condition que cette obligation soit nécessaire et proportionnée à l’objectif de conservation du patrimoine. Il pose ainsi une grille d’analyse claire pour apprécier la légalité des prescriptions architecturales contenues dans les documents d’urbanisme.

Les faits et la question posée

Un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé par une communauté d’agglomération du pays de la Loire, identifiait sur ses documents graphiques deux catégories d’immeubles présentant un intérêt patrimonial : les « chaumières patrimoniales » (constructions d’avant-guerre ayant conservé leur toiture d’origine en chaume) et les « chaumières identitaires » (constructions d’après-guerre présentant des caractéristiques similaires). Pour ces immeubles identifiés, le règlement imposait la conservation du chaume comme matériau de couverture.

L’association des propriétaires de chaumières en Brière a contesté ces prescriptions, estimant qu’un règlement d’urbanisme ne pouvait légalement contraindre les propriétaires à recourir à un matériau unique, sans alternative technique possible.

La question soumise au Conseil d’État est double : les articles du code de l’urbanisme autorisant les prescriptions de protection du patrimoine permettent-ils d’imposer un matériau précis ? Et si oui, à quelles conditions ?

La solution retenue

Le Conseil d’État rejette le recours et valide les prescriptions du PLUi. Il pose le cadre juridique applicable en deux temps.

Sur le fondement législatif : Le code de l’urbanisme, notamment ses dispositions relatives à la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19), permet au règlement d’un PLU ou d’un PLUi « d’édicter des prescriptions visant à protéger, conserver, mettre en valeur ou restaurer un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont l’intérêt culturel, historique ou architectural le justifie ». Ces prescriptions peuvent porter sur les matériaux à utiliser.

Sur les conditions de légalité : Le Conseil d’État formule une réserve d’interprétation déterminante : « L’obligation de recourir à un matériau déterminé ne peut être imposée que s’il s’agit du seul moyen permettant d’atteindre l’objectif poursuivi. » Autrement dit, imposer un matériau unique n’est légal que si aucun autre matériau ne permettrait d’atteindre le même résultat en termes de préservation du patrimoine.

En l’espèce, la toiture en chaume apparaît comme le seul moyen d’atteindre l’objectif de préservation des chaumières de Brière : aucun matériau de substitution ne permettrait de conserver l’aspect caractéristique de ces constructions. La prescription est donc jugée nécessaire et proportionnée.

Ce que cela change en pratique

Pour les auteurs des PLU et des PLUi. La décision sécurise les prescriptions architecturales dès lors que deux conditions sont réunies : les immeubles visés sont précisément identifiés sur les documents graphiques, et l’obligation de recourir au matériau imposé est la seule option permettant d’atteindre l’objectif patrimonial. Une prescription trop large (couvrant par exemple tous les bâtiments d’une zone sans identification précise) resterait illégale.

🔸 Pour les propriétaires de bâtiments identifiés. L’arrêt confirme que les contraintes de matériaux inscrites dans un règlement de PLU peuvent être contraignantes au point d’imposer une solution unique. Les arguments fondés sur l’absence de filière d’approvisionnement locale, la charge économique ou l’absence de normes techniques spécifiques au matériau ne suffisent pas à invalider la prescription si la condition de nécessité est remplie.

🔸 Pour les contestataires de règlements de PLU. La clé du contentieux se déplace : il ne s’agit plus de contester la légalité de principe des prescriptions de matériaux, mais de démontrer que le matériau imposé n’est pas le seul moyen d’atteindre l’objectif. Un bâtiment pour lequel il existerait des alternatives architecturales compatibles avec la préservation du patrimoine ne pourrait pas se voir imposer une prescription aussi restrictive.

🔸 Pour les porteurs de projets en secteur patrimonial. Toute demande d’autorisation d’urbanisme portant sur des bâtiments identifiés dans un PLU ou un PLUi doit intégrer dès l’amont la contrainte de matériaux. Une demande fondée sur un matériau de substitution, même de qualité équivalente, sera refusée si le règlement impose un matériau unique légalement fondé.

Points de vigilance CGCB

La décision ne porte que sur les immeubles « identifiés » dans les documents graphiques du PLU au titre de la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19 du code de l’urbanisme). Elle ne valide pas une prescription générale de matériaux applicable à l’ensemble d’une zone de protection, qui resterait soumise à un contrôle plus strict.

Par ailleurs, le critère du « seul moyen » est apprécié in concreto, au regard de l’objectif patrimonial poursuivi pour chaque catégorie d’immeubles. La même prescription pourrait être légale pour une chaumière classée et illégale pour un bâtiment dont l’intérêt patrimonial est plus diffus. L’identification précise des immeubles dans les documents graphiques est donc une condition de légalité à ne pas négliger lors de l’élaboration ou de la révision du document d’urbanisme.

Le 18/08/2026

En zone tendue, les recours contre les permis de construire portant sur des bâtiments de plus de deux logements sont jugés en premier et dernier ressort par le tribunal administratif : il n’y a pas d’appel possible devant la cour administrative d’appel. Le Conseil d’État précise, dans une décision du 25 juin 2026, que cette règle dérogatoire ne s’applique pas aux résidences de tourisme, et qu’elle ne saurait être étendue par analogie.

Le cadre juridique

L’article R. 811-1-1 du code de justice administrative supprime la voie de l’appel pour les recours contre les permis de construire visant des bâtiments de plus de deux logements implantés dans les communes mentionnées à l’article 232 du CGI (zones de tension locative). L’objectif est d’accélérer le traitement des contentieux susceptibles de retarder la construction de logements.

La question posée : Une résidence de tourisme (qui comporte de nombreuses unités d’hébergement) peut-elle être assimilée à un bâtiment “comportant plus de deux logements” au sens de cet article ? Si oui, le permis de construire la concernant serait jugé sans appel possible.

La réponse du Conseil d’État

Non. Le Conseil d’État rappelle que la suppression de l’appel est une dérogation au droit commun et qu’elle doit s’interpréter strictement. La résidence de tourisme ne constitue pas un bâtiment comprenant plus de deux logements au sens de R. 811-1-1 CJA.

La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente : le Conseil d’État avait déjà écarté l’application de ce texte à une structure d’hébergement touristique (CE, 15 décembre 2023, société Biarritz Camping, n° 484082) et à un village de vacances (CE, 16 avril 2026, Préfet de la Haute-Corse, n° 506311).

La règle qui se dégage est claire : l’article R. 811-1-1 CJA s’applique projet par projet, catégorie par catégorie, et ne peut être étendu par analogie au-delà des cas qu’il vise explicitement.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les requérants souhaitant contester un permis de construire une résidence de tourisme en zone tendue, la décision confirme que la voie de l’appel devant la cour administrative d’appel reste ouverte. Le contentieux n’est pas limité au premier ressort.

🔸 Pour les porteurs de projets de résidences de tourisme, la décision signifie que les recours peuvent se prolonger plus longtemps : la suppression de l’appel, qui accélère le traitement des litiges en zone tendue pour les projets de logements classiques,  ne leur bénéficie pas.

🔸 Pour les conseils engagés dans ces contentieux, la distinction entre logement classique et hébergement touristique reste structurante sur le plan procédural, quelle que soit la densité du projet.

Points de vigilance CGCB

La règle d’interprétation stricte posée par le Conseil d’État vaut pour toutes les catégories visées à l’article R. 811-1-1 CJA : lotissements, permis d’aménager. Un projet ne peut être rattaché à l’une de ces catégories par analogie avec un projet similaire,  chaque qualification s’apprécie indépendamment.

La décision ne remet pas en cause le régime applicable aux permis de construire des logements classiques en zone tendue, pour lesquels la suppression de l’appel reste pleinement applicable.

Le 18/08/2026

L’effet de cristallisation attaché au certificat d’urbanisme est souvent perçu comme un filet de sécurité pour les porteurs de projets : pendant dix-huit mois, les règles applicables au terrain sont figées. La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle, dans un arrêt du 9 juin 2026 (req. n° 24MA02429), que ce filet a des mailles et que le droit de préemption en passe à travers.

Les faits

Un certificat d’urbanisme avait été délivré en août 2020, mentionnant l’absence de droit de préemption sur le terrain concerné. Postérieurement à cette délivrance, un droit de préemption urbain a été instauré sur le secteur. L’EPF PACA l’a exercé en janvier 2021. La question posée à la cour était la suivante : l’absence de mention du droit de préemption dans le certificat d’urbanisme fait-elle obstacle à son exercice ultérieur ?

La réponse de la cour

Non. La cour écarte le moyen comme inopérant.

Elle distingue soigneusement la nature du droit de préemption de celle des règles couvertes par l’effet de cristallisation de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Cet article garantit la stabilité des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations, et des limitations administratives au droit de propriété applicables à la date du certificat.

Or le droit de préemption, selon la cour, n’est assimilable ni à une disposition d’urbanisme ni à une limitation administrative au droit de propriété au sens de cet article : il a trait non pas aux règles d’utilisation du sol, mais aux conditions d’aliénation du bien. Il échappe donc à l’effet de cristallisation.

La circonstance que le certificat d’urbanisme mentionne expressément l’absence de droit de préemption, conformément à l’article R. 410-15 du code de l’urbanisme, ne change rien : cette mention informative ne produit pas d’effet de stabilité.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les acquéreurs fonciers et les porteurs de projets, la décision impose de vérifier l’existence d’un droit de préemption non seulement à la date du certificat d’urbanisme, mais aussi au moment du dépôt de la demande d’autorisation et à la date de la vente. Un certificat obtenu il y a douze mois n’offre aucune garantie sur ce point.

🔸 Pour les établissements publics fonciers et les collectivités, la décision sécurise l’exercice du droit de préemption instauré postérieurement à la délivrance d’un certificat d’urbanisme : l’antériorité du certificat ne constitue pas un obstacle.

🔸 Pour les conseils accompagnant des opérations d’acquisition ou de cession foncière, la décision invite à systématiser la vérification de l’état du droit de préemption à chaque étape clé de la transaction et non à se fier à l’état des lieux figé dans un certificat d’urbanisme.

Points de vigilance CGCB

La décision porte sur le droit de préemption urbain. La solution est transposable aux autres droits de préemption couverts par l’article R. 410-15 (droit de préemption dans les espaces naturels sensibles, zones d’aménagement différé…), qui obéissent à la même logique : ils régissent les conditions d’aliénation, pas les règles d’utilisation du sol.

L’arrêt a été rendu dans une affaire impliquant l’EPF PACA, dans le ressort de la CAA de Marseille. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur la portée limitée de l’effet de cristallisation du certificat d’urbanisme.

Le 11/08/2026

Pour une nouvelle année, CGCB & Associés figure parmi les lauréats du Palmarès du Droit à Marseille. En 2026, le cabinet est récompensé dans trois catégories : droit public, immobilier-construction et urbanisme.

Le Palmarès du Droit, un classement de référence pour les cabinets français

Le Palmarès du Droit est organisé par Le Monde du Droit. Il classe chaque année les meilleurs cabinets d’avocats en France, par spécialité et par implantation géographique.

Le classement repose sur des critères concrets : la qualité des dossiers traités, la reconnaissance par les clients et les pairs, et l’ancrage local du cabinet. Figurer parmi les lauréats, c’est être identifié comme un acteur de référence dans sa spécialité et son territoire.

Trois distinctions qui reflètent l’expertise du bureau marseillais

Droit public

Le bureau de Marseille intervient quotidiennement pour des collectivités territoriales, des établissements publics et des opérateurs privés sur leurs dossiers de droit public des affaires. Contentieux administratif, responsabilité des personnes publiques, domanialité publique : une pratique ancrée dans les réalités du territoire provençal et méditerranéen.

Immobilier-Construction

Les projets immobiliers en zone littorale et urbaine dense soulèvent des questions juridiques complexes. Le bureau accompagne promoteurs, maîtres d’ouvrage et collectivités sur les autorisations de construire, les contentieux de la construction et les opérations d’aménagement — avec une attention particulière aux contraintes propres au littoral méditerranéen.

Urbanisme

Entre loi Littoral, ZAN, révisions de PLU et contentieux de permis de construire, le droit de l’urbanisme est en mouvement constant en PACA. Le bureau de Marseille accompagne ses clients à chaque étape : sécurisation des projets en amont, défense en contentieux, conseil stratégique sur les documents d’urbanisme.

L’équipe CGCB & Associés de Marseille

Ces distinctions sont le reflet du travail de Maud Barbeau, associée, et de son équipe Benoît Djabali et Amélie Germe, qui traitent chaque jour des dossiers exigeants pour leurs clients marseillais et provençaux.

Un grand merci à eux, et à tous nos clients qui nous font confiance sur leurs projets.

Le 11/08/2026

La loi n°2026-553 du 29 juin 2026 visant à améliorer l’accès au logement des travailleurs des services publics introduit une nouvelle dérogation aux règles de destination définies par le plan local d’urbanisme. Applicable depuis le 1er juillet 2026, elle crée un article L. 152-6-11 du code de l’urbanisme dont les conditions et les effets méritent une lecture attentive.

Le mécanisme

Dans les zones urbaines ou à urbaniser, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut désormais, par décision motivée, déroger aux règles relatives aux destinations définies par le PLU pour autoriser la réalisation (par construction ou transformation) d’un bâtiment à destination principale d’habitation.

Deux conditions cumulatives sont requises :

• Le terrain doit être détenu par une personne publique ou une entreprise publique, ou cédé par celles-ci à un tiers en vue de loger ou d’héberger des agents publics ou salariés ;
• Au moins 50 % des logements créés doivent être réservés au bénéfice des agents publics et salariés mentionnés à l’article L. 442-7 du code de la construction et de l’habitation.

Un mécanisme de contrôle dans la durée

La loi ne se contente pas de créer une dérogation ponctuelle. Elle instaure un contrôle annuel : le propriétaire des bâtiments doit justifier chaque année auprès de l’autorité compétente que la condition de réservation au profit des agents publics demeure satisfaite.

Si cette condition n’est plus remplie, ou en l’absence de déclaration annuelle, l’autorité compétente adresse une mise en demeure de mise en conformité dans un délai de trois mois. Passé ce délai sans effet, le bâtiment est réputé non conforme à l’autorisation octroyée.

Une articulation possible avec le PLU

La loi complète également l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Les auteurs du PLU peuvent désormais délimiter des secteurs dans lesquels les logements réalisés en application du nouvel article L. 152-6-11 sont à usage exclusif de résidence principale. Cette faculté offre aux communes constitue un levier supplémentaire pour encadrer l’usage de ces logements dans la durée.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les personnes publiques et entreprises publiques propriétaires de terrains en zone urbaine ou à urbaniser, la loi ouvre une faculté nouvelle pour des projets de logements destinés à leurs agents, même lorsque les règles de destination du PLU ne le permettraient pas en droit commun.

🔸 Pour les porteurs de projets de transformation de bâtiments existants, la dérogation s’applique aussi bien à la construction neuve qu’à la transformation, ce qui élargit le champ des opérations envisageables.

🔸 Pour les communes disposant d’un PLU, la loi invite à examiner l’opportunité de délimiter des secteurs spécifiques dans lesquels cette dérogation pourra s’exercer, avec une garantie d’usage en résidence principale.

Points de vigilance CGCB

La dérogation est une faculté, non une obligation : l’autorité compétente décide par décision motivée. Cette marge d’appréciation signifie que la dérogation pourra être refusée, sous le contrôle du juge, si les conditions ne sont pas réunies ou si la décision n’est pas suffisamment motivée.

Le contrôle annuel constitue une charge nouvelle pour les propriétaires concernés : il convient d’anticiper dès la conception du projet les modalités de suivi et de déclaration.

La condition de réservation (50 % au moins) s’apprécie à la date de délivrance de l’autorisation et doit perdurer dans le temps, ce qui rend la gestion du parc locatif directement liée au maintien de la dérogation.

Le 6/08/2026

Le 25 juin dernier, Thomas Gilliocq avocat CGCB & Associés participait à la soirée de présentation et de levée de fonds de Rugby French Flair, organisée au Château Hospitalet à Narbonne, dans le vignoble de Gérard Bertrand.

Une magnifique soirée qui réunissait partenaires et joueurs autour d’un engagement commun : soutenir une association qui dépasse les frontières du terrain.

Rugby French Flair :

le sport comme vecteur de solidarité

Fondée en 2010, Rugby French Flair réunit plus de 200 membres bénévoles autour d’une conviction : les valeurs du rugby (solidarité, entraide, dépassement de soi) peuvent changer des vies, y compris loin des stades.

Depuis sa création, l’association a conduit des missions humanitaires dans 14 pays : Colombie, Sénégal, Madagascar, Vietnam, Cuba, Mexique, Brésil, Panama, Mayotte. Sur chaque terrain, les mêmes priorités : alimentation, éducation, santé, formation professionnelle. Et dans chaque mission, la pratique du rugby comme outil de lien social.

L’association s’adresse en priorité aux enfants les plus vulnérables souvent orphelins, exposés à la violence ou à la pauvreté extrême. Elle leur apporte une aide directe (médicaments, vêtements, matériel scolaire et sportif) et finance des actions durables : travaux d’aménagement, équipements, soutien aux structures locales qui les accueillent. Depuis 2010, plusieurs milliers d’enfants ont bénéficié de ces missions.

Pour conduire ces actions, Rugby French Flair mobilise des joueurs de renom dont Yann Delaigue et Emile Ntamack, vice-présidents de l’association qui s’impliquent directement dans les missions et dans la levée de fonds.

CGCB & Associés, partenaire de cette aventure

Pour CGCB & Associés, soutenir Rugby French Flair s’inscrit dans une conviction : l’engagement d’un cabinet ne s’arrête pas aux dossiers qu’il traite. Il se manifeste aussi dans les causes qu’il choisit de porter. Celles qui associent excellence, valeurs collectives et impact concret sur des vies.

Le 04/08/2026

Conseil d’État, 26 mai 2026, n° 503135 – Mentionné aux tables du recueil Lebon

Quand une commune vend un terrain de son domaine privé sous conditions résolutoires, la délibération du conseil municipal qui autorise cette vente crée-t-elle des droits pour l’acheteur ? Et qu’arrive-t-il si une délibération ultérieure accepte le principe d’une prorogation du délai, sans qu’un avenant soit finalement signé ? Le Conseil d’État répond à ces deux questions dans une décision du 26 mai 2026, rendue dans le cadre d’un renvoi préjudiciel d’un tribunal judiciaire.

Les faits et la question posée

La commune de Martigues a vendu en 2012 un ensemble de parcelles communales (environ 4,5 hectares) à une société hôtelière, sous deux conditions résolutoires : l’ouverture du complexe hôtelier et de thalassothérapie dans un délai de trente-six mois et la création d’au moins trente emplois.

En 2015, la société, confrontée à des difficultés, a demandé une prorogation de trois ans. Le conseil municipal de Martigues a délibéré le 13 avril 2015 pour approuver le principe d’une prorogation de deux ans et demi, et autoriser le maire à signer un avenant. Aucun avenant n’a jamais été conclu, la société n’ayant pas donné son accord sur cette durée plus courte.

En 2021, la commune a assigné la société devant le tribunal judiciaire en constatation de l’accomplissement des conditions résolutoires et résolution de la vente. Le juge de la mise en état a sursis à statuer et renvoyé au tribunal administratif de Marseille, à titre préjudiciel, deux questions : la délibération du 13 avril 2015 avait-elle créé un droit pour la société à la signature de l’avenant et à la prorogation du délai ? Le refus du maire de signer l’avenant était-il fautif ?

La solution du Conseil d’État

Le Conseil d’État rappelle d’abord le principe général applicable aux cessions du domaine privé communal : « la délibération d’un conseil municipal autorisant, décidant ou approuvant la vente de biens immobiliers relevant de son domaine privé au profit d’un tiers constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord sur l’objet et les conditions financières de l’opération, alors même que la vente faisant l’objet de cet accord serait assortie de conditions résolutoires, dont le défaut de réalisation emporte la résolution de la vente ».

Il précise ensuite l’étendue de ces droits lorsque la vente comporte des conditions : « lorsque de telles conditions ont été posées, et à l’exception de celles stipulées au seul bénéfice de l’acheteur qui peut librement y renoncer, les droits conférés à l’acheteur ne lui demeurent acquis que pour autant que ces conditions ont été réalisées ou sont encore susceptibles de l’être dans le délai imparti ou, en l’absence de mention en ce sens, dans un délai raisonnable ».

Appliquant ces principes aux faits, le Conseil d’État constate que la société n’avait pas donné son accord à la prorogation de deux ans et demi proposée par le conseil municipal. Faute d’accord des deux parties sur les termes de la modification, la délibération du 13 avril 2015 n’avait pas, par elle-même, l’effet de proroger le délai ou de modifier la condition résolutoire. L’abstention du maire de signer l’avenant n’était donc pas fautive : il n’existait pas d’accord des parties sur lequel fonder une obligation de signer.

Ce que cela change en pratique

Pour les communes qui vendent des biens du domaine privé sous conditions résolutoires, la décision du Conseil d’Etat rappelle que toute modification des conditions de vente exige un accord des deux parties, pas seulement une délibération du conseil municipal. La délibération qui autorise le maire à signer un avenant ne produit ses effets que si cet avenant est effectivement conclu sur les bases approuvées par le conseil. Une délibération non suivie d’avenant signé ne modifie pas les conditions contractuelles initiales.

Pour les acheteurs de biens du domaine communal, la décision précise que les droits créés par la délibération initiale de vente subsistent tant que les conditions résolutoires peuvent encore être accomplies dans le délai imparti. Le non-accomplissement des conditions fait tomber les droits acquis, même si des négociations de prorogation ont été engagées. L’absence d’avenant formalisé laisse les conditions initiales en vigueur.

Pour les conseils intervenant sur des opérations de cession du domaine privé communal, la décision impose une vigilance particulière sur la synchronisation entre la délibération autorisant un avenant et la conclusion effective de cet avenant. Une période d’incertitude entre les deux expose l’acheteur au jeu des conditions contractuelles initiales si elles ne sont pas satisfaites.

Points de vigilance CGCB

La décision a été rendue dans le cadre d’un renvoi préjudiciel du juge judiciaire au tribunal administratif. Elle statue sur des questions de droit administratif (effets de la délibération, faute du maire) pour permettre au juge civil de trancher le litige sur la résolution de la vente. L’issue finale de l’affaire sur ce point reste à statuer par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

La distinction posée entre les conditions résolutoires stipulées au seul bénéfice de l’acheteur, auxquelles il peut librement renoncer, et les autres conditions, mérite attention. Dans le cas d’espèce (obligation de construction et de création d’emplois), les conditions bénéficiaient manifestement à la commune, ce qui excluait toute renonciation unilatérale de l’acheteur. Cette qualification peut varier selon la nature des conditions prévues dans l’acte de vente.

CGCB & Associés représente l’association THAU KITE CLUB afin de contester l’édiction de deux arrêtés interdisant la pratique libre des sports nautiques aérotractés sur l’étang d’INGRIL, à FRONTIGNAN : deux recours au fond ont été introduits, assortis de deux requêtes en référé-suspension afin d’obtenir la suspension rapide de ces arrêtés.

Cette semaine, le juge des référés s’est prononcé sur les requêtes en référé-suspension, sans succès, mais les chances de succès de l’association restent entières s’agissant des recours au fond.

ée contexte

L’étang d’Ingril, à Frontignan, est depuis près de cinquante ans un site reconnu de pratique libre pour les kitesurfeurs, windfoileurs et planchistes.

Les 26 et 29 juin 2026, deux décisions successives ont mis fin à cette pratique non encadrée : un arrêté pris par le Préfet Maritime de la Méditerranée et un arrêté pris par le maire de FRONTIGNAN réglementant les usages sur le plan d’eau.

Le Thau Kite Club (TKC), association qui promeut la pratique des sports nautiques tels que le kitesurf, a contesté les deux décisions en urgence respectivement devant le tribunal administratif de TOULON (pour l’arrêté préfectoral) et devant le tribunal administratif (pour l’arrêté municipal).

En matière de référé-suspension, le juge n’examine pas le fond du dossier. Il vérifie deux conditions : l’urgence à suspendre la décision, et l’existence d’un doute sérieux sur sa légalité.

Sur l’urgence, les deux juridictions ont estimé que la condition n’était pas remplie. La perte d’un site de pratique libre ne caractérise pas, en soi, une urgence au sens de l’article L.521-1 du code de justice administrative d’autant que, selon les juges, d’autres sites sont ouverts à proximité de l’étang d’INGRIL.

Sur la légalité, les arguments avancés par le TKC n’ont pas convaincu les juges des référés. Notre cabinet soulevait notamment une disproportion de la mesure prise, selon lui, pour répondre au retour d’un seul pêcheur connu pour des faits de dégradations et de violences.

Par ailleurs, il a été soutenu que le maire s’était cru lié, à tort, par l’arrêté du Préfet Maritime de la Méditerranée alors même qu’il dispose d’une compétence propre en matière de police des activités nautiques : ce qui constitue un cas d’incompétence négative du maire.

Ce qu’il faut retenir

Les ordonnances de référé rendues ne présagent en rien des jugements qui seront rendus au fond.

La légalité de ces actes de police administrative se jouera donc devant les juges du fond qui auront à se prononcer notamment sur les questions suivantes : caractère adapté, proportionné et nécessaire des mesures, incompétence négative du maire, différence de traitement entre usagers.

Des questions qui appellent une analyse approfondie, loin de l’urgence du référé.

Ce que ce dossier illustre

Cette affaire met en lumière une tension classique : la cohabitation de plusieurs activités sur le domaine public.

Cette problématique est d’autant plus prégnante s’agissant d’un plan d’eau accueillant diverses activités présentant des caractéristiques propres : pêche avec des postes fixes, sports nautiques aérotractés, canoë…

Elle illustre également la difficile démonstration de l’urgence en matière de référé-suspension où le juge administratif est plus enclin à regarder la condition comme remplie lorsqu’une atteinte est portée à des intérêts économiques : il se montre plus strict lorsqu’une atteinte est portée à des intérêts d’une catégorie d’usagers souhaitant pratiquer un sport librement.

Le 3/08/2026

Décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, article 14 — applicable au 1er octobre 2026

La procédure d’appel en matière d’expropriation reposait jusqu’ici sur la remise de conclusions et pièces en autant d’exemplaires qu’il y avait de parties, plus un, directement au greffe de la cour d’appel. Une pratique ancienne, peu adaptée aux outils actuels, et qui laissait notamment le commissaire du gouvernement à l’écart des échanges dématérialisés puisque ce dernier l’a pas accès au RPVA.

L’article 14 du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 refond cette organisation. À compter du 1er octobre 2026, les parties notifient directement leurs conclusions aux avocats adverses via le RPVA et transmettent un exemplaire au greffe, qui se charge d’informer le commissaire du gouvernement. Un changement de logique, avec des délais et des sanctions à maîtriser avant la date d’entrée en vigueur.

Le contexte

Jusqu’à l’entrée en vigueur du décret, l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique imposait le dépôt des conclusions et pièces en autant d’exemplaires que de parties, plus un, entre les mains du greffe. La pratique avait évolué : les avocats utilisaient couramment le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) pour transmettre leurs conclusions, pratique admise par la Cour de cassation. Mais cette voie ne permettait pas d’atteindre le commissaire du gouvernement, qui n’y est pas raccordé.

Le décret corrige cette limite et aligne la procédure d’appel en expropriation sur les standards actuels de l’échange dématérialisé entre parties.

Ce que prévoit l’article 14

Les délais et sanctions pour l’appelant

À peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant notifie ses conclusions aux avocats des autres parties et en dépose ou adresse un exemplaire au greffe, accompagné de la justification de leur notification, dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

Les délais et sanctions pour l’intimé

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé notifie ses conclusions aux avocats des autres parties dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Il dépose ou adresse simultanément un exemplaire au greffe avec la justification de cette notification. L’appel incident suit le même délai et la même sanction.

Les pièces

Les pièces sont communiquées simultanément aux conclusions, selon les mêmes modalités. Une copie est remise au greffe avec la justification de leur notification. Le greffe notifie ensuite au commissaire du gouvernement l’ensemble des conclusions et pièces dès leur réception.

Le commissaire du gouvernement

Il dépose ou adresse au greffe ses conclusions en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, dans le même délai que l’intimé et sous la même sanction d’irrecevabilité. Il remet simultanément l’ensemble des pièces fondant son évaluation. Le greffe se charge de notifier ses conclusions et pièces à chaque intéressé.

En cas de mesure d’instruction

Lorsque la cour a ordonné une expertise, les parties et le commissaire du gouvernement peuvent soumettre, dans des conclusions complémentaires, des pièces ou prétentions nouvelles faisant suite au dépôt du rapport d’expertise.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les avocats en charge d’un appel en expropriation, le réflexe dépôt au greffe en autant d’exemplaires disparaît au profit de la notification directe entre parties via le RPVA, assortie d’un exemplaire au greffe. Le suivi des justificatifs de notification devient un élément procédural central.

🔸 Pour le commissaire du gouvernement, le circuit est clarifié : c’est désormais le greffe qui lui notifie les conclusions et pièces des parties dès réception, ce qui met fin au problème d’acheminement via le RPVA.

🔸 Pour les instances en cours au 1er octobre 2026, la vigilance s’impose : le décret ne prévoit aucune disposition transitoire. Les instances introduites avant cette date mais non encore jugées à cette date basculent dans le nouveau régime.

Points de vigilance CGCB

Attention à l’intimé sans avocat constitué. Lorsque l’intimé n’a pas constitué avocat, il faut lui signifier les conclusions et pièces par voie d’huissier dans le délai d’un mois suivant l’expiration du délai de trois mois imparti à l’appelant. Cette formalité n’est pas requise pour le commissaire du gouvernement : à son égard, il suffit de déposer un exemplaire au greffe avec la justification de la notification via le RPVA.

La date du 1er octobre 2026 sans transition signifie qu’un appel introduit en septembre 2026 qui n’a pas encore donné lieu à échange de conclusions au 1er octobre sera soumis aux nouvelles règles. Il convient d’anticiper dès à présent pour les dossiers en cours.

Les sanctions sont d’ordre public : la caducité pour l’appelant et l’irrecevabilité pour l’intimé sont relevées d’office par la cour. Elles ne peuvent pas être couvertes par l’acquiescement de l’adversaire.