Certificat d’urbanisme et droit de préemption : l’effet de cristallisation ne joue pas

Le 18/08/2026

L’effet de cristallisation attaché au certificat d’urbanisme est souvent perçu comme un filet de sécurité pour les porteurs de projets : pendant dix-huit mois, les règles applicables au terrain sont figées. La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle, dans un arrêt du 9 juin 2026 (req. n° 24MA02429), que ce filet a des mailles et que le droit de préemption en passe à travers.

Les faits

Un certificat d’urbanisme avait été délivré en août 2020, mentionnant l’absence de droit de préemption sur le terrain concerné. Postérieurement à cette délivrance, un droit de préemption urbain a été instauré sur le secteur. L’EPF PACA l’a exercé en janvier 2021. La question posée à la cour était la suivante : l’absence de mention du droit de préemption dans le certificat d’urbanisme fait-elle obstacle à son exercice ultérieur ?

La réponse de la cour

Non. La cour écarte le moyen comme inopérant.

Elle distingue soigneusement la nature du droit de préemption de celle des règles couvertes par l’effet de cristallisation de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Cet article garantit la stabilité des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations, et des limitations administratives au droit de propriété applicables à la date du certificat.

Or le droit de préemption, selon la cour, n’est assimilable ni à une disposition d’urbanisme ni à une limitation administrative au droit de propriété au sens de cet article : il a trait non pas aux règles d’utilisation du sol, mais aux conditions d’aliénation du bien. Il échappe donc à l’effet de cristallisation.

La circonstance que le certificat d’urbanisme mentionne expressément l’absence de droit de préemption, conformément à l’article R. 410-15 du code de l’urbanisme, ne change rien : cette mention informative ne produit pas d’effet de stabilité.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les acquéreurs fonciers et les porteurs de projets, la décision impose de vérifier l’existence d’un droit de préemption non seulement à la date du certificat d’urbanisme, mais aussi au moment du dépôt de la demande d’autorisation et à la date de la vente. Un certificat obtenu il y a douze mois n’offre aucune garantie sur ce point.

🔸 Pour les établissements publics fonciers et les collectivités, la décision sécurise l’exercice du droit de préemption instauré postérieurement à la délivrance d’un certificat d’urbanisme : l’antériorité du certificat ne constitue pas un obstacle.

🔸 Pour les conseils accompagnant des opérations d’acquisition ou de cession foncière, la décision invite à systématiser la vérification de l’état du droit de préemption à chaque étape clé de la transaction et non à se fier à l’état des lieux figé dans un certificat d’urbanisme.

Points de vigilance CGCB

La décision porte sur le droit de préemption urbain. La solution est transposable aux autres droits de préemption couverts par l’article R. 410-15 (droit de préemption dans les espaces naturels sensibles, zones d’aménagement différé…), qui obéissent à la même logique : ils régissent les conditions d’aliénation, pas les règles d’utilisation du sol.

L’arrêt a été rendu dans une affaire impliquant l’EPF PACA, dans le ressort de la CAA de Marseille. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur la portée limitée de l’effet de cristallisation du certificat d’urbanisme.