Le 17/06/2026

Conseil d’État, 7 mai 2026, n° 506512 – mentionné aux tables du recueil Lebon

Loi littoral et loi ELAN : les deux nouveaux alinéas de l’article L. 121-8 s’appliquent depuis le 25 novembre 2018

(Y compris aux demande déposées avant le 31 décembre 2021)

Depuis l’adoption de la loi ELAN en novembre 2018, l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme articule trois alinéas distincts pour les communes littorales. Leur entrée en vigueur n’a pas été uniforme, et la confusion entre les régimes transitoires a conduit à des erreurs d’application. Dans une décision du 7 mai 2026, le Conseil d’État tranche clairement : les deux alinéas ajoutés par la loi ELAN sont entrés en vigueur le lendemain de sa publication, sans report, et la consultation de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites est obligatoire pour toute autorisation fondée sur le deuxième alinéa depuis cette date.

Les faits et la question posée

Par une décision du 20 décembre 2021, le maire de Saint-Tropez (Var) a accordé à la société Poséidon I un permis de construire une maison individuelle à usage d’habitation. La société Stonehenge 43/6 a contesté ce permis devant le tribunal administratif de Toulon, qui a rejeté sa demande. Le tribunal avait estimé que la consultation de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS), prévue par le nouveau troisième alinéa de l’article L. 121-8, n’était pas obligatoire au motif que la demande de permis avait été déposée avant le 31 décembre 2021, de sorte que l’article L. 121-8, dans sa version antérieure à la loi Elan, continuait de s’appliquer.

La question soumise au Conseil d’État était la suivante : la date du 31 décembre 2021, prévue par la loi ELAN comme report d’entrée en vigueur, s’applique-t-elle aux deux nouveaux alinéas de l’article L. 121-8, ou seulement à la modification du premier alinéa ?

La structure de l’article L.121-8 et le régime transitoire de la loi ELAN

Avant la loi ELAN, l’article L. 121-8 prévoyait que l’extension de l’urbanisation dans les communes littorales se réalisait « soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ».

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a opéré deux modifications distinctes au sein de cet article.

En premier lieu, elle a supprimé la notion de « hameau nouveau intégré à l’environnement » en modifiant le premier alinéa. Le législateur a prévu, au V de l’article 42 de la loi ELAN, une entrée en vigueur différée pour cette seule modification : elle ne s’applique pas aux demandes d’autorisation déposées avant le 31 décembre 2021.

En second lieu, la loi a ajouté deux nouveaux alinéas à l’article L. 121-8 :

Le premier créé une catégorie intermédiaire entre le « village et agglomération existant » et la zone d’urbanisation diffuse permettant des constructions dans les « secteurs déjà urbanisés » identifiés par le SCoT et délimités par le PLU, sous conditions.

Le second alinéa prévoit que ces autorisations sont soumises pour avis à la CDNPS et ne peuvent être accordées si elles sont de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages.

LA SOLUTION DU CONSEIL D’ÉTAT

Le Conseil d’État juge que « si le législateur a prévu, dans les conditions fixées par le V de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018, une entrée en vigueur différée de la nouvelle rédaction du premier alinéa de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme, il ne l’a pas prévue pour les deux nouveaux alinéas du même article qui sont donc entrés en vigueur le lendemain de la publication de la loi ». En outre, s’appuyant sur les travaux parlementaires, il précise que « les dispositions du nouveau troisième alinéa de l’article L.121-8 ne sont applicables qu’aux autorisations délivrées sur le fondement du nouveau deuxième alinéa de ce même article ». La lettre du texte est claire et rien dans les travaux préparatoires ne permet d’affirmer que le législateur aurait entendu soustraire de cette consultation les permis déposés  avant le 31 décembre 2021.

Il s’ensuit que, pour toute autorisation fondée sur le deuxième alinéa de l’article L. 121-8, la consultation de la CDNPS est obligatoire depuis le 25 novembre 2018, indépendamment de la date à laquelle la demande a été déposée. Le tribunal administratif de Toulon avait commis une erreur de droit en écartant cette obligation au motif que la demande avait été déposée avant le 31 décembre 2021.

EN PRATIQUE

Pour les communes littorales, la décision clarifie le régime applicable aux autorisations délivrées sur le fondement du deuxième alinéa de L. 121-8. La consultation de la CDNPS est obligatoire depuis le 25 novembre 2018,  quelle que soit la date de dépôt de la demande. Les permis accordés sans cette formalité et fondés sur cet alinéa sont susceptibles d’être annulés pour vice de procédure.

Pour les porteurs de projets en zone littorale, notamment dans les secteurs déjà urbanisés hors des agglomérations et villages, la consultation de la CDNPS est une formalité substantielle dont l’absence entache le permis d’illégalité.

Pour les requérants, la décision ouvre potentiellement la voie à la contestation de permis délivrés sur le fondement du deuxième alinéa sans consultation de la CDNPS, y compris pour les demandes antérieures au 31 décembre 2021.

POINTS DE VIGILANCE CGCB

L’affaire est renvoyée au tribunal administratif de Toulon, qui devra réexaminer le permis accordé à la société Poséidon I. Le Conseil d’État n’a pas statué sur le fond : l’absence de consultation de la CDNPS est une illégalité procédurale dont la portée sur la solution finale dépendra de l’examen du juge de renvoi.

La décision tranche l’applicabilité des alinéas 2 et 3, mais elle laisse ouverte la question du périmètre exact des « secteurs déjà urbanisés » au sens du deuxième alinéa — une notion que les communes et les porteurs de projets devront continuer à apprécier avec soin, au regard de la densité de l’urbanisation, de sa continuité, de sa structuration par des voies et des réseaux.

La portée territoriale est particulièrement forte pour les communes du littoral méditerranéen, nombreuses à avoir instruit des demandes fondées sur le deuxième alinéa dans la période 2018-2021.