Résidence de tourisme et suppression de l’appel
Le 18/08/2026
En zone tendue, les recours contre les permis de construire portant sur des bâtiments de plus de deux logements sont jugés en premier et dernier ressort par le tribunal administratif : il n’y a pas d’appel possible devant la cour administrative d’appel. Le Conseil d’État précise, dans une décision du 25 juin 2026, que cette règle dérogatoire ne s’applique pas aux résidences de tourisme, et qu’elle ne saurait être étendue par analogie.
Le cadre juridique
L’article R. 811-1-1 du code de justice administrative supprime la voie de l’appel pour les recours contre les permis de construire visant des bâtiments de plus de deux logements implantés dans les communes mentionnées à l’article 232 du CGI (zones de tension locative). L’objectif est d’accélérer le traitement des contentieux susceptibles de retarder la construction de logements.
La question posée : Une résidence de tourisme (qui comporte de nombreuses unités d’hébergement) peut-elle être assimilée à un bâtiment “comportant plus de deux logements” au sens de cet article ? Si oui, le permis de construire la concernant serait jugé sans appel possible.
La réponse du Conseil d’État
Non. Le Conseil d’État rappelle que la suppression de l’appel est une dérogation au droit commun et qu’elle doit s’interpréter strictement. La résidence de tourisme ne constitue pas un bâtiment comprenant plus de deux logements au sens de R. 811-1-1 CJA.
La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente : le Conseil d’État avait déjà écarté l’application de ce texte à une structure d’hébergement touristique (CE, 15 décembre 2023, société Biarritz Camping, n° 484082) et à un village de vacances (CE, 16 avril 2026, Préfet de la Haute-Corse, n° 506311).
La règle qui se dégage est claire : l’article R. 811-1-1 CJA s’applique projet par projet, catégorie par catégorie, et ne peut être étendu par analogie au-delà des cas qu’il vise explicitement.
Ce que cela change en pratique
🔸 Pour les requérants souhaitant contester un permis de construire une résidence de tourisme en zone tendue, la décision confirme que la voie de l’appel devant la cour administrative d’appel reste ouverte. Le contentieux n’est pas limité au premier ressort.
🔸 Pour les porteurs de projets de résidences de tourisme, la décision signifie que les recours peuvent se prolonger plus longtemps : la suppression de l’appel, qui accélère le traitement des litiges en zone tendue pour les projets de logements classiques, ne leur bénéficie pas.
🔸 Pour les conseils engagés dans ces contentieux, la distinction entre logement classique et hébergement touristique reste structurante sur le plan procédural, quelle que soit la densité du projet.
Points de vigilance CGCB
La règle d’interprétation stricte posée par le Conseil d’État vaut pour toutes les catégories visées à l’article R. 811-1-1 CJA : lotissements, permis d’aménager. Un projet ne peut être rattaché à l’une de ces catégories par analogie avec un projet similaire, chaque qualification s’apprécie indépendamment.
La décision ne remet pas en cause le régime applicable aux permis de construire des logements classiques en zone tendue, pour lesquels la suppression de l’appel reste pleinement applicable.