Le 3/09/2026

Conseil d’État, 6 juillet 2026, n° 512878  classé B

Le juge des référés peut-il mettre hors de cause une entreprise ayant participé aux travaux, au motif que sa responsabilité lui paraît peu probable ? Le Conseil d’État répond non, dès lors que cette entreprise est susceptible de voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie décennale. La décision précise les conditions dans lesquelles une partie peut être écartée d’une opération d’expertise judiciaire en matière de construction.

Les faits et la question posée

Des désordres sont apparus dans un bâtiment réhabilité (des infiltrations d’eau affectant plusieurs salles) peu après la réception des travaux. La maîtrise d’ouvrage publique a sollicité un référé expertise afin de déterminer l’origine des désordres et d’identifier les responsabilités. Parmi les entreprises assignées figurait le titulaire du lot étanchéité-couverture, qui avait réalisé des travaux de toiture, d’étanchéité et de bâchage provisoire.

La cour administrative d’appel avait fait droit à la demande de mise hors de cause de cet entrepreneur, estimant que les désordres constatés n’étaient pas manifestement imputables à ses travaux.

La maîtrise d’ouvrage se pourvoit en cassation. La question est la suivante : le juge des référés peut-il, dans le cadre d’une expertise portant sur l’origine de désordres de construction, mettre hors de cause une entreprise dont la garantie décennale est susceptible d’être engagée ?

La solution retenue

Le Conseil d’État casse l’arrêt de la cour et rappelle le principe applicable :

Le juge des référés ne peut ordonner la mise hors de cause d’une partie à une opération d’expertise que si sa participation ne présente pas un caractère utile. Tel n’est pas le cas d’une entreprise qui a participé aux travaux en cause et dont la responsabilité est susceptible d’être engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

En l’espèce, l’entreprise avait réalisé les travaux de toiture, d’étanchéité et de protection provisoire du bâtiment. Il n’était pas manifeste que les désordres d’infiltration ne pouvaient en aucune manière lui être imputés. Sa participation à l’expertise était donc utile, et la cour ne pouvait pas l’en écarter.

Ce que cela change en pratique

Pour les maîtres d’ouvrage. L’arrêt renforce leur position dans les procédures de référé expertise. Dès lors que plusieurs entreprises ont participé aux travaux et que les désordres sont susceptibles, même de façon incertaine, de relever de la garantie décennale de l’une d’elles, celle-ci ne peut pas obtenir sa mise hors de cause avant que l’expertise ait établi les responsabilités. L’expertise garde ainsi toute son utilité pour identifier l’origine réelle des désordres.

Pour les constructeurs. La mise hors de cause en phase de référé reste possible, mais seulement dans les cas où il est manifeste que les désordres ne peuvent en aucune manière être liés à leurs travaux. Le seuil est élevé : une simple probabilité faible d’imputabilité ne suffit pas à obtenir la mise hors de cause. Le constructeur qui a réalisé un lot potentiellement en lien avec les désordres doit donc compter sur sa participation à l’expertise.

Pour les conseils en charge du contentieux de la construction. La décision invite à distinguer deux niveaux d’analyse. D’une part, la mise hors de cause lors du référé expertise, qui suppose une impossibilité manifeste d’imputation, seuil très difficile à atteindre pour une entreprise dont le lot touche aux désordres constatés. D’autre part, la discussion au fond sur la responsabilité décennale, qui peut aboutir à une mise hors de cause si l’expert conclut à l’absence de lien causal. C’est à l’expertise de trancher, pas au juge des référés.

Points de vigilance CGCB

La solution s’applique à l’expertise judiciaire préalable, dont l’objet est précisément de rechercher les origines des désordres et d’évaluer les responsabilités. Elle ne préjuge pas de l’issue au fond : être maintenu dans l’expertise ne signifie pas être reconnu responsable des désordres et être condamné par la suite.

Par ailleurs, la décision rappelle implicitement que le référé expertise a un rôle d’instruction, non de jugement. Le juge des référés n’a pas à anticiper l’issue du litige pour décider de la composition des parties à l’expertise. Il doit seulement s’assurer que la participation de chaque partie est utile à la manifestation de la vérité.

La question de la prescription de l’action en garantie décennale reste distincte et non abordée par cet arrêt : le fait d’être maintenu dans l’expertise n’interrompt pas nécessairement le délai de prescription à l’égard de toutes les entreprises concernées. Un point à surveiller dans la gestion des délais contentieux.

Le 1/09/2026

Conseil d’État, 10e et 9e chambres réunies, 13 juillet 2026, n° 507489 — classé B

Un règlement de plan local d’urbanisme peut-il imposer à un propriétaire d’utiliser un matériau de construction précis, au seul motif que ce matériau est traditionnel ? Le Conseil d’État répond par l’affirmative, à condition que cette obligation soit nécessaire et proportionnée à l’objectif de conservation du patrimoine. Il pose ainsi une grille d’analyse claire pour apprécier la légalité des prescriptions architecturales contenues dans les documents d’urbanisme.

Les faits et la question posée

Un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé par une communauté d’agglomération du pays de la Loire, identifiait sur ses documents graphiques deux catégories d’immeubles présentant un intérêt patrimonial : les « chaumières patrimoniales » (constructions d’avant-guerre ayant conservé leur toiture d’origine en chaume) et les « chaumières identitaires » (constructions d’après-guerre présentant des caractéristiques similaires). Pour ces immeubles identifiés, le règlement imposait la conservation du chaume comme matériau de couverture.

L’association des propriétaires de chaumières en Brière a contesté ces prescriptions, estimant qu’un règlement d’urbanisme ne pouvait légalement contraindre les propriétaires à recourir à un matériau unique, sans alternative technique possible.

La question soumise au Conseil d’État est double : les articles du code de l’urbanisme autorisant les prescriptions de protection du patrimoine permettent-ils d’imposer un matériau précis ? Et si oui, à quelles conditions ?

La solution retenue

Le Conseil d’État rejette le recours et valide les prescriptions du PLUi. Il pose le cadre juridique applicable en deux temps.

Sur le fondement législatif : Le code de l’urbanisme, notamment ses dispositions relatives à la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19), permet au règlement d’un PLU ou d’un PLUi « d’édicter des prescriptions visant à protéger, conserver, mettre en valeur ou restaurer un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont l’intérêt culturel, historique ou architectural le justifie ». Ces prescriptions peuvent porter sur les matériaux à utiliser.

Sur les conditions de légalité : Le Conseil d’État formule une réserve d’interprétation déterminante : « L’obligation de recourir à un matériau déterminé ne peut être imposée que s’il s’agit du seul moyen permettant d’atteindre l’objectif poursuivi. » Autrement dit, imposer un matériau unique n’est légal que si aucun autre matériau ne permettrait d’atteindre le même résultat en termes de préservation du patrimoine.

En l’espèce, la toiture en chaume apparaît comme le seul moyen d’atteindre l’objectif de préservation des chaumières de Brière : aucun matériau de substitution ne permettrait de conserver l’aspect caractéristique de ces constructions. La prescription est donc jugée nécessaire et proportionnée.

Ce que cela change en pratique

Pour les auteurs des PLU et des PLUi. La décision sécurise les prescriptions architecturales dès lors que deux conditions sont réunies : les immeubles visés sont précisément identifiés sur les documents graphiques, et l’obligation de recourir au matériau imposé est la seule option permettant d’atteindre l’objectif patrimonial. Une prescription trop large (couvrant par exemple tous les bâtiments d’une zone sans identification précise) resterait illégale.

🔸 Pour les propriétaires de bâtiments identifiés. L’arrêt confirme que les contraintes de matériaux inscrites dans un règlement de PLU peuvent être contraignantes au point d’imposer une solution unique. Les arguments fondés sur l’absence de filière d’approvisionnement locale, la charge économique ou l’absence de normes techniques spécifiques au matériau ne suffisent pas à invalider la prescription si la condition de nécessité est remplie.

🔸 Pour les contestataires de règlements de PLU. La clé du contentieux se déplace : il ne s’agit plus de contester la légalité de principe des prescriptions de matériaux, mais de démontrer que le matériau imposé n’est pas le seul moyen d’atteindre l’objectif. Un bâtiment pour lequel il existerait des alternatives architecturales compatibles avec la préservation du patrimoine ne pourrait pas se voir imposer une prescription aussi restrictive.

🔸 Pour les porteurs de projets en secteur patrimonial. Toute demande d’autorisation d’urbanisme portant sur des bâtiments identifiés dans un PLU ou un PLUi doit intégrer dès l’amont la contrainte de matériaux. Une demande fondée sur un matériau de substitution, même de qualité équivalente, sera refusée si le règlement impose un matériau unique légalement fondé.

Points de vigilance CGCB

La décision ne porte que sur les immeubles « identifiés » dans les documents graphiques du PLU au titre de la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19 du code de l’urbanisme). Elle ne valide pas une prescription générale de matériaux applicable à l’ensemble d’une zone de protection, qui resterait soumise à un contrôle plus strict.

Par ailleurs, le critère du « seul moyen » est apprécié in concreto, au regard de l’objectif patrimonial poursuivi pour chaque catégorie d’immeubles. La même prescription pourrait être légale pour une chaumière classée et illégale pour un bâtiment dont l’intérêt patrimonial est plus diffus. L’identification précise des immeubles dans les documents graphiques est donc une condition de légalité à ne pas négliger lors de l’élaboration ou de la révision du document d’urbanisme.

Le 18/08/2026

En zone tendue, les recours contre les permis de construire portant sur des bâtiments de plus de deux logements sont jugés en premier et dernier ressort par le tribunal administratif : il n’y a pas d’appel possible devant la cour administrative d’appel. Le Conseil d’État précise, dans une décision du 25 juin 2026, que cette règle dérogatoire ne s’applique pas aux résidences de tourisme, et qu’elle ne saurait être étendue par analogie.

Le cadre juridique

L’article R. 811-1-1 du code de justice administrative supprime la voie de l’appel pour les recours contre les permis de construire visant des bâtiments de plus de deux logements implantés dans les communes mentionnées à l’article 232 du CGI (zones de tension locative). L’objectif est d’accélérer le traitement des contentieux susceptibles de retarder la construction de logements.

La question posée : Une résidence de tourisme (qui comporte de nombreuses unités d’hébergement) peut-elle être assimilée à un bâtiment “comportant plus de deux logements” au sens de cet article ? Si oui, le permis de construire la concernant serait jugé sans appel possible.

La réponse du Conseil d’État

Non. Le Conseil d’État rappelle que la suppression de l’appel est une dérogation au droit commun et qu’elle doit s’interpréter strictement. La résidence de tourisme ne constitue pas un bâtiment comprenant plus de deux logements au sens de R. 811-1-1 CJA.

La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente : le Conseil d’État avait déjà écarté l’application de ce texte à une structure d’hébergement touristique (CE, 15 décembre 2023, société Biarritz Camping, n° 484082) et à un village de vacances (CE, 16 avril 2026, Préfet de la Haute-Corse, n° 506311).

La règle qui se dégage est claire : l’article R. 811-1-1 CJA s’applique projet par projet, catégorie par catégorie, et ne peut être étendu par analogie au-delà des cas qu’il vise explicitement.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les requérants souhaitant contester un permis de construire une résidence de tourisme en zone tendue, la décision confirme que la voie de l’appel devant la cour administrative d’appel reste ouverte. Le contentieux n’est pas limité au premier ressort.

🔸 Pour les porteurs de projets de résidences de tourisme, la décision signifie que les recours peuvent se prolonger plus longtemps : la suppression de l’appel, qui accélère le traitement des litiges en zone tendue pour les projets de logements classiques,  ne leur bénéficie pas.

🔸 Pour les conseils engagés dans ces contentieux, la distinction entre logement classique et hébergement touristique reste structurante sur le plan procédural, quelle que soit la densité du projet.

Points de vigilance CGCB

La règle d’interprétation stricte posée par le Conseil d’État vaut pour toutes les catégories visées à l’article R. 811-1-1 CJA : lotissements, permis d’aménager. Un projet ne peut être rattaché à l’une de ces catégories par analogie avec un projet similaire,  chaque qualification s’apprécie indépendamment.

La décision ne remet pas en cause le régime applicable aux permis de construire des logements classiques en zone tendue, pour lesquels la suppression de l’appel reste pleinement applicable.

Le 04/08/2026

Conseil d’État, 26 mai 2026, n° 503135 – Mentionné aux tables du recueil Lebon

Quand une commune vend un terrain de son domaine privé sous conditions résolutoires, la délibération du conseil municipal qui autorise cette vente crée-t-elle des droits pour l’acheteur ? Et qu’arrive-t-il si une délibération ultérieure accepte le principe d’une prorogation du délai, sans qu’un avenant soit finalement signé ? Le Conseil d’État répond à ces deux questions dans une décision du 26 mai 2026, rendue dans le cadre d’un renvoi préjudiciel d’un tribunal judiciaire.

Les faits et la question posée

La commune de Martigues a vendu en 2012 un ensemble de parcelles communales (environ 4,5 hectares) à une société hôtelière, sous deux conditions résolutoires : l’ouverture du complexe hôtelier et de thalassothérapie dans un délai de trente-six mois et la création d’au moins trente emplois.

En 2015, la société, confrontée à des difficultés, a demandé une prorogation de trois ans. Le conseil municipal de Martigues a délibéré le 13 avril 2015 pour approuver le principe d’une prorogation de deux ans et demi, et autoriser le maire à signer un avenant. Aucun avenant n’a jamais été conclu, la société n’ayant pas donné son accord sur cette durée plus courte.

En 2021, la commune a assigné la société devant le tribunal judiciaire en constatation de l’accomplissement des conditions résolutoires et résolution de la vente. Le juge de la mise en état a sursis à statuer et renvoyé au tribunal administratif de Marseille, à titre préjudiciel, deux questions : la délibération du 13 avril 2015 avait-elle créé un droit pour la société à la signature de l’avenant et à la prorogation du délai ? Le refus du maire de signer l’avenant était-il fautif ?

La solution du Conseil d’État

Le Conseil d’État rappelle d’abord le principe général applicable aux cessions du domaine privé communal : « la délibération d’un conseil municipal autorisant, décidant ou approuvant la vente de biens immobiliers relevant de son domaine privé au profit d’un tiers constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord sur l’objet et les conditions financières de l’opération, alors même que la vente faisant l’objet de cet accord serait assortie de conditions résolutoires, dont le défaut de réalisation emporte la résolution de la vente ».

Il précise ensuite l’étendue de ces droits lorsque la vente comporte des conditions : « lorsque de telles conditions ont été posées, et à l’exception de celles stipulées au seul bénéfice de l’acheteur qui peut librement y renoncer, les droits conférés à l’acheteur ne lui demeurent acquis que pour autant que ces conditions ont été réalisées ou sont encore susceptibles de l’être dans le délai imparti ou, en l’absence de mention en ce sens, dans un délai raisonnable ».

Appliquant ces principes aux faits, le Conseil d’État constate que la société n’avait pas donné son accord à la prorogation de deux ans et demi proposée par le conseil municipal. Faute d’accord des deux parties sur les termes de la modification, la délibération du 13 avril 2015 n’avait pas, par elle-même, l’effet de proroger le délai ou de modifier la condition résolutoire. L’abstention du maire de signer l’avenant n’était donc pas fautive : il n’existait pas d’accord des parties sur lequel fonder une obligation de signer.

Ce que cela change en pratique

Pour les communes qui vendent des biens du domaine privé sous conditions résolutoires, la décision du Conseil d’Etat rappelle que toute modification des conditions de vente exige un accord des deux parties, pas seulement une délibération du conseil municipal. La délibération qui autorise le maire à signer un avenant ne produit ses effets que si cet avenant est effectivement conclu sur les bases approuvées par le conseil. Une délibération non suivie d’avenant signé ne modifie pas les conditions contractuelles initiales.

Pour les acheteurs de biens du domaine communal, la décision précise que les droits créés par la délibération initiale de vente subsistent tant que les conditions résolutoires peuvent encore être accomplies dans le délai imparti. Le non-accomplissement des conditions fait tomber les droits acquis, même si des négociations de prorogation ont été engagées. L’absence d’avenant formalisé laisse les conditions initiales en vigueur.

Pour les conseils intervenant sur des opérations de cession du domaine privé communal, la décision impose une vigilance particulière sur la synchronisation entre la délibération autorisant un avenant et la conclusion effective de cet avenant. Une période d’incertitude entre les deux expose l’acheteur au jeu des conditions contractuelles initiales si elles ne sont pas satisfaites.

Points de vigilance CGCB

La décision a été rendue dans le cadre d’un renvoi préjudiciel du juge judiciaire au tribunal administratif. Elle statue sur des questions de droit administratif (effets de la délibération, faute du maire) pour permettre au juge civil de trancher le litige sur la résolution de la vente. L’issue finale de l’affaire sur ce point reste à statuer par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

La distinction posée entre les conditions résolutoires stipulées au seul bénéfice de l’acheteur, auxquelles il peut librement renoncer, et les autres conditions, mérite attention. Dans le cas d’espèce (obligation de construction et de création d’emplois), les conditions bénéficiaient manifestement à la commune, ce qui excluait toute renonciation unilatérale de l’acheteur. Cette qualification peut varier selon la nature des conditions prévues dans l’acte de vente.

CGCB & Associés représente l’association THAU KITE CLUB afin de contester l’édiction de deux arrêtés interdisant la pratique libre des sports nautiques aérotractés sur l’étang d’INGRIL, à FRONTIGNAN : deux recours au fond ont été introduits, assortis de deux requêtes en référé-suspension afin d’obtenir la suspension rapide de ces arrêtés.

Cette semaine, le juge des référés s’est prononcé sur les requêtes en référé-suspension, sans succès, mais les chances de succès de l’association restent entières s’agissant des recours au fond.

ée contexte

L’étang d’Ingril, à Frontignan, est depuis près de cinquante ans un site reconnu de pratique libre pour les kitesurfeurs, windfoileurs et planchistes.

Les 26 et 29 juin 2026, deux décisions successives ont mis fin à cette pratique non encadrée : un arrêté pris par le Préfet Maritime de la Méditerranée et un arrêté pris par le maire de FRONTIGNAN réglementant les usages sur le plan d’eau.

Le Thau Kite Club (TKC), association qui promeut la pratique des sports nautiques tels que le kitesurf, a contesté les deux décisions en urgence respectivement devant le tribunal administratif de TOULON (pour l’arrêté préfectoral) et devant le tribunal administratif (pour l’arrêté municipal).

En matière de référé-suspension, le juge n’examine pas le fond du dossier. Il vérifie deux conditions : l’urgence à suspendre la décision, et l’existence d’un doute sérieux sur sa légalité.

Sur l’urgence, les deux juridictions ont estimé que la condition n’était pas remplie. La perte d’un site de pratique libre ne caractérise pas, en soi, une urgence au sens de l’article L.521-1 du code de justice administrative d’autant que, selon les juges, d’autres sites sont ouverts à proximité de l’étang d’INGRIL.

Sur la légalité, les arguments avancés par le TKC n’ont pas convaincu les juges des référés. Notre cabinet soulevait notamment une disproportion de la mesure prise, selon lui, pour répondre au retour d’un seul pêcheur connu pour des faits de dégradations et de violences.

Par ailleurs, il a été soutenu que le maire s’était cru lié, à tort, par l’arrêté du Préfet Maritime de la Méditerranée alors même qu’il dispose d’une compétence propre en matière de police des activités nautiques : ce qui constitue un cas d’incompétence négative du maire.

Ce qu’il faut retenir

Les ordonnances de référé rendues ne présagent en rien des jugements qui seront rendus au fond.

La légalité de ces actes de police administrative se jouera donc devant les juges du fond qui auront à se prononcer notamment sur les questions suivantes : caractère adapté, proportionné et nécessaire des mesures, incompétence négative du maire, différence de traitement entre usagers.

Des questions qui appellent une analyse approfondie, loin de l’urgence du référé.

Ce que ce dossier illustre

Cette affaire met en lumière une tension classique : la cohabitation de plusieurs activités sur le domaine public.

Cette problématique est d’autant plus prégnante s’agissant d’un plan d’eau accueillant diverses activités présentant des caractéristiques propres : pêche avec des postes fixes, sports nautiques aérotractés, canoë…

Elle illustre également la difficile démonstration de l’urgence en matière de référé-suspension où le juge administratif est plus enclin à regarder la condition comme remplie lorsqu’une atteinte est portée à des intérêts économiques : il se montre plus strict lorsqu’une atteinte est portée à des intérêts d’une catégorie d’usagers souhaitant pratiquer un sport librement.

Le 3/08/2026

Décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, article 14 — applicable au 1er octobre 2026

La procédure d’appel en matière d’expropriation reposait jusqu’ici sur la remise de conclusions et pièces en autant d’exemplaires qu’il y avait de parties, plus un, directement au greffe de la cour d’appel. Une pratique ancienne, peu adaptée aux outils actuels, et qui laissait notamment le commissaire du gouvernement à l’écart des échanges dématérialisés puisque ce dernier l’a pas accès au RPVA.

L’article 14 du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 refond cette organisation. À compter du 1er octobre 2026, les parties notifient directement leurs conclusions aux avocats adverses via le RPVA et transmettent un exemplaire au greffe, qui se charge d’informer le commissaire du gouvernement. Un changement de logique, avec des délais et des sanctions à maîtriser avant la date d’entrée en vigueur.

Le contexte

Jusqu’à l’entrée en vigueur du décret, l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique imposait le dépôt des conclusions et pièces en autant d’exemplaires que de parties, plus un, entre les mains du greffe. La pratique avait évolué : les avocats utilisaient couramment le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) pour transmettre leurs conclusions, pratique admise par la Cour de cassation. Mais cette voie ne permettait pas d’atteindre le commissaire du gouvernement, qui n’y est pas raccordé.

Le décret corrige cette limite et aligne la procédure d’appel en expropriation sur les standards actuels de l’échange dématérialisé entre parties.

Ce que prévoit l’article 14

Les délais et sanctions pour l’appelant

À peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant notifie ses conclusions aux avocats des autres parties et en dépose ou adresse un exemplaire au greffe, accompagné de la justification de leur notification, dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

Les délais et sanctions pour l’intimé

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé notifie ses conclusions aux avocats des autres parties dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Il dépose ou adresse simultanément un exemplaire au greffe avec la justification de cette notification. L’appel incident suit le même délai et la même sanction.

Les pièces

Les pièces sont communiquées simultanément aux conclusions, selon les mêmes modalités. Une copie est remise au greffe avec la justification de leur notification. Le greffe notifie ensuite au commissaire du gouvernement l’ensemble des conclusions et pièces dès leur réception.

Le commissaire du gouvernement

Il dépose ou adresse au greffe ses conclusions en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, dans le même délai que l’intimé et sous la même sanction d’irrecevabilité. Il remet simultanément l’ensemble des pièces fondant son évaluation. Le greffe se charge de notifier ses conclusions et pièces à chaque intéressé.

En cas de mesure d’instruction

Lorsque la cour a ordonné une expertise, les parties et le commissaire du gouvernement peuvent soumettre, dans des conclusions complémentaires, des pièces ou prétentions nouvelles faisant suite au dépôt du rapport d’expertise.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les avocats en charge d’un appel en expropriation, le réflexe dépôt au greffe en autant d’exemplaires disparaît au profit de la notification directe entre parties via le RPVA, assortie d’un exemplaire au greffe. Le suivi des justificatifs de notification devient un élément procédural central.

🔸 Pour le commissaire du gouvernement, le circuit est clarifié : c’est désormais le greffe qui lui notifie les conclusions et pièces des parties dès réception, ce qui met fin au problème d’acheminement via le RPVA.

🔸 Pour les instances en cours au 1er octobre 2026, la vigilance s’impose : le décret ne prévoit aucune disposition transitoire. Les instances introduites avant cette date mais non encore jugées à cette date basculent dans le nouveau régime.

Points de vigilance CGCB

Attention à l’intimé sans avocat constitué. Lorsque l’intimé n’a pas constitué avocat, il faut lui signifier les conclusions et pièces par voie d’huissier dans le délai d’un mois suivant l’expiration du délai de trois mois imparti à l’appelant. Cette formalité n’est pas requise pour le commissaire du gouvernement : à son égard, il suffit de déposer un exemplaire au greffe avec la justification de la notification via le RPVA.

La date du 1er octobre 2026 sans transition signifie qu’un appel introduit en septembre 2026 qui n’a pas encore donné lieu à échange de conclusions au 1er octobre sera soumis aux nouvelles règles. Il convient d’anticiper dès à présent pour les dossiers en cours.

Les sanctions sont d’ordre public : la caducité pour l’appelant et l’irrecevabilité pour l’intimé sont relevées d’office par la cour. Elles ne peuvent pas être couvertes par l’acquiescement de l’adversaire.

Le 30/07/2026

Conseil d’État, 22 mai 2026, n° 485133, mentionné aux tables du recueil Lebon

En matière de responsabilité pour dommages de travaux publics, le juge administratif peut-il contraindre une personne publique à prendre des mesures actives pour mettre fin à une situation dommageable ? Oui, mais à une condition précise que le Conseil d’État formule clairement dans une décision du 22 mai 2026 : il faut que le dommage perdure au moment où le juge statue, du fait d’une abstention fautive de la personne publique (et non pas seulement que le dommage persiste du fait de la présence de la chose litigieuse).

Les faits et la question posée

La commune d’Emerainville avait déversé un volume disproportionné de terres sur le terrain de la société Pylos Emerainville dans le cadre de travaux publics, créant un talus litigieux. La responsabilité de la commune avait déjà été définitivement établie par une décision précédente du Conseil d’État du 23 mars 2026. La question soumise au Conseil d’État dans cette décision de renvoi portait sur la possibilité pour le juge d’enjoindre à la commune de procéder au retrait physique des terres déversées, en plus de la condamnation indemnitaire.

La cour administrative d’appel de Paris avait enjoint à la commune d’effectuer ce retrait. La commune contestait ce pouvoir d’injonction.

La distinction posée par le Conseil d’État

Le Conseil d’État formule la règle en ces termes : « lorsque le juge administratif condamne une personne publique responsable de dommages qui trouvent leur origine dans l’exécution de travaux publics ou dans l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public, il peut, saisi de conclusions en ce sens, s’il constate qu’un dommage perdure à la date à laquelle il statue du fait de la faute que commet, en s’abstenant de prendre les mesures de nature à y mettre fin ou à en pallier les effets, la personne publique, enjoindre à celle-ci de prendre de telles mesures ».

La condition est donc double : le dommage doit perdurer au moment de la décision juridictionnelle, et ce maintien doit être imputable à une abstention fautive de la personne publique.

En l’espèce, le Conseil d’État écarte le pouvoir d’injonction. Il relève qu’« aucune abstention de la commune n’ayant fait obstacle à ce qu’il soit procédé au retrait des terres ainsi amenées, la seule présence persistante de ce talus ne saurait revêtir le caractère d’un dommage qui perdure du fait d’une abstention fautive de la personne publique ». Le talus était certes toujours là (le dommage persistait) mais la commune n’avait pas commis de faute en s’abstenant de le retirer. Le juge pouvait donc condamner la commune à indemniser la société pour le dommage causé par la présence des terres polluées, mais non lui enjoindre de les retirer elle-même.

La distinction opérationnelle

La décision distingue clairement deux situations :

Le préjudice qui perdure : le dommage se prolonge dans le temps parce que la personne publique commet une faute en n’agissant pas, en ne prenant pas les mesures de nature à y mettre fin. C’est la présence active d’une abstention fautive qui entretient le préjudice. Dans ce cas, le juge peut enjoindre à la personne publique d’agir.

Le préjudice qui persiste : le dommage est toujours présent, mais sa persistance tient à la seule présence physique de la chose litigieuse, sans qu’une abstention fautive de la personne publique en soit la cause actuelle. Le dommage est subi, mais il ne perdure pas au sens juridique. Dans ce cas, le juge peut seulement condamner à une indemnisation, il ne peut pas ordonner de remise en état.

Ce que cela change en pratique

Pour les victimes de dommages de travaux publics, la décision circonscrit le périmètre du pouvoir d’injonction. Pour obtenir que le juge ordonne à la personne publique de prendre des mesures actives, il faut démontrer non seulement que le dommage se prolonge, mais que son maintien est imputable à une abstention fautive et actuelle de cette personne. La simple présence d’un ouvrage ou d’une chose litigieuse ne suffit pas.

Pour les collectivités territoriales mises en cause pour des dommages de travaux publics, la décision délimite la portée des condamnations possibles. Si elles n’ont commis aucune abstention fautive depuis la réalisation du dommage, elles s’exposent à une indemnisation mais non à une injonction de faire.

Pour les conseils, la distinction impose d’articuler avec soin, dans les mémoires, les conclusions tendant à une injonction : il faut établir un lien entre le maintien du dommage et une faute actuelle d’abstention de la personne publique — et ne pas se contenter de démontrer la persistance physique du préjudice.

L’analyse CGCB

La décision renvoie l’affaire à la cour administrative d’appel de Paris pour qu’elle statue sur l’indemnisation de la société Pylos Emerainville à raison de la présence des terres polluées. Le quantum de l’indemnisation reste à fixer.

La règle posée concerne spécifiquement les dommages de travaux publics. Elle s’inscrit dans la jurisprudence plus large sur les pouvoirs d’injonction du juge administratif à l’égard des personnes publiques, dans laquelle l’existence d’une faute par abstention est une condition structurante.

Le 28/07/2026

Cour de cassation, chambre criminelle, 19 mai 2026, n° 25-85.311 

Le régime des droits fondés en titre dispense leurs titulaires d’une autorisation au titre de la police de l’eau. Mais cette dispense s’arrête là. La chambre criminelle de la Cour de cassation le confirme sans ambiguïté dans un arrêt du 19 mai 2026 : l’autorisation environnementale réputée accordée au titre des articles L. 214-3 et L. 214-6 du code de l’environnement ne tient pas lieu de dérogation à l’interdiction de destruction d’habitats d’espèces protégées. Pour couvrir des travaux susceptibles d’affecter ces espèces, une démarche complémentaire s’impose.

Les faits et la question posée

M. D., titulaire de droits fondés en titre sur plusieurs étangs, a réalisé des travaux pour les entretenir. Ces travaux ont été réalisés sans qu’il ait préalablement obtenu de dérogation au titre de la protection des espèces protégées. Il a été poursuivi pour deux délits de destruction illicite de l’habitat d’espèces animales non domestiques protégées, couvrant deux périodes distinctes entre 2020 et 2022. La circonstance est notable : dès juin 2020, les inspecteurs de l’environnement et un arrêté préfectoral l’avaient expressément informé de la nécessité d’entreprendre cette démarche avant la poursuite des travaux.

Condamné par le tribunal correctionnel à 15 000 euros d’amende et à la remise en état des lieux sous astreinte, puis confirmé en appel par la cour d’appel de Reims le 9 juillet 2025, M. D. s’est pourvu en cassation en soutenant que son droit fondé en titre valait autorisation environnementale, laquelle devait tenir lieu de dérogation à l’article L. 411-2 du code de l’environnement.

La question était la suivante : la présomption d’autorisation dont bénéficie un droit fondé en titre au titre de la police de l’eau s’étend-elle automatiquement au régime des espèces protégées ?

La réponse de la Cour de cassation

La chambre criminelle répond par la négative et rejette le pourvoi.

Elle rappelle d’abord le périmètre exact de la présomption d’autorisation : « 12. par application de l’article L. 214-6 du code de l’environnement, les installations fondées en titre sont réputées bénéficier d’une autorisation environnementale au titre de la police des installations, ouvrages, travaux et activités mentionnés au I de l’article L. 214-3 du même code ».

Elle précise ensuite que cette présomption ne s’étend pas au régime des espèces protégées : « cette présomption ne s’applique pas de plein droit aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 411-2 de ce code qui définissent, notamment, le régime de la police des habitats naturels et des habitats d’espèces ».

Elle indique enfin la voie permettant d’articuler les deux régimes : « pour que l’autorisation environnementale tienne lieu de la dérogation prévue à l’article L. 411-2 précité, il appartient à son bénéficiaire de solliciter son extension dans les conditions prévues aux articles R. 181-15 et R. 181-15-5 du code de l’environnement, qui permettent à l’autorité administrative de s’assurer du respect des intérêts mentionnés à l’article L. 411-1 de ce code ».

L’argument tiré de l’erreur de droit est expressément écarté, d’autant que le prévenu avait été averti de manière explicite par l’administration avant la poursuite de ses travaux.

Ce que cela change en pratique

Pour les titulaires de droits fondés en titre (propriétaires d’étangs, de moulins, d’ouvrages hydrauliques anciens) la décision impose une vigilance renforcée avant tout travaux susceptibles d’affecter des espèces protégées ou leurs habitats. La dispense d’autorisation au titre de la police de l’eau ne constitue pas un blanc-seing pour l’ensemble du droit de l’environnement.

Deux options existent :
– soit solliciter une dérogation spécifique au titre de l’article L. 411-2 du code de l’environnement,
– soit demander l’extension de l’autorisation réputée accordée aux intérêts mentionnés à l’article L. 411-1, dans les conditions des articles R. 181-15 et R. 181-15-5.

Pour les conseils accompagnant des porteurs de projets hydrauliques anciens, la décision impose d’intégrer systématiquement un diagnostic espèces protégées dans l’analyse préalable aux travaux, quelle que soit l’ancienneté du titre. L’existence d’un droit fondé en titre ne constitue pas un moyen de défense opérant en matière pénale environnementale.

Pour les maîtres d’ouvrage publics exploitant des ouvrages hydrauliques fondés en titre, la décision vaut avertissement : des travaux d’entretien courant peuvent constituer un délit si des habitats d’espèces protégées sont détruits sans dérogation préalable.

Points de vigilance CGCB

L’arrêt est rendu par la chambre criminelle de la Cour de cassation dans le cadre d’une procédure pénale. Il lie les juridictions répressives. Sa portée est toutefois plus large : en droit administratif, la même logique s’impose, la dispense d’autorisation au titre de la police de l’eau n’emporte pas dispense de la dérogation espèces protégées.

La décision ne remet pas en cause le régime des droits fondés en titre lui-même, ni la dispense d’autorisation qui en découle pour la police des IOTA. Elle en circonscrit simplement le périmètre.

La procédure d’extension prévue par les articles R. 181-15 et R. 181-15-5 du code de l’environnement impose que l’administration examine le respect des intérêts de l’article L. 411-1 avant de valider les travaux. C’est précisément ce contrôle que le titulaire du droit fondé en titre ne peut pas s’affranchir unilatéralement.

Le 23/07/2026

Cour administrative d’appel de Nancy, 21 mai 2026, n° 23NC00195

Lorsque la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) se substitue à l’avis de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) sur recours, peut-on lui opposer un vice affectant la seule procédure suivie devant la CDAC ?
La cour administrative d’appel de Nancy répond par l’affirmative dans un arrêt du 21 mai 2026, dès lors que ce vice est susceptible d’avoir affecté la régularité de l’avis final rendu par la CNAC.

Les faits et la question posée

La société Innovatis.fr avait déposé une demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale pour la création d’un supermarché Aldi de 999 mètres carrés à Freyming-Merlebach (Moselle), dans un ensemble commercial existant déjà occupé par un supermarché Lidl. La CDAC avait rendu un avis favorable en mai 2022. La société Auchan Supermarché, exploitant un hypermarché dans la même zone de chalandise, a exercé un recours devant la CNAC, qui a elle aussi rendu un avis favorable en septembre 2022. Le maire de Freyming-Merlebach a délivré le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale en novembre 2022. Auchan a saisi la cour en annulation.

La question procédurale centrale était la suivante : l’absence d’audition, par la CDAC, des associations locales de commerçants, pourtant requise par l’article L. 751-2 du code de commerce, peut-elle être opposée à l’avis rendu par la CNAC, qui s’est substituée à celui de la CDAC ?

La solution de la cour

La Cour énonce le principe en ces termes : « la substitution à l’avis initial de la CDAC de l’avis rendu par la CNAC ne fait cependant pas obstacle à ce que soit invoqué à l’encontre de ce dernier avis un moyen tiré de la méconnaissance de règles de procédure applicables à la seule CDAC qui, ne constituant pas uniquement des vices propres, sont susceptibles d’affecter la régularité de l’avis final rendu par la CNAC ».

Elle constate ensuite que la CDAC n’avait pas convoqué les représentants des associations locales de commerçants pour les auditionner, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 751-2 du code de commerce. Elle écarte l’argument selon lequel le projet ne serait pas « nouveau » (il s’agit d’un supermarché distinct des commerces existants, soumis à autorisation en tant que tel). Elle relève qu’au moins une association locale de commerçants existait bien dans la commune, et que son absence d’audition n’est pas couverte par les mesures de substitution tentées par le préfet.

Ce vice n’ayant pas d’équivalent dans la procédure devant la CNAC, les commerçants locaux n’ont pas pu se prononcer sur le projet. La cour juge que ce vice est susceptible d’avoir influencé le sens de l’avis de la CNAC. Elle prononce un sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre la régularisation dans un délai de six mois : la CNAC devra rendre un nouvel avis après que la CDAC aura auditionné les associations de commerçants concernées.

Ce que cela change en pratique

Pour les porteurs de projets commerciaux, la décision rappelle que la procédure devant la CDAC doit être respectueuse de l’ensemble des formalités prévues par le code de commerce, notamment l’audition des représentants locaux des commerçants. Un vice de procédure à ce stade ne disparaît pas avec l’intervention de la CNAC : il peut contaminer l’avis final si la CNAC ne dispose pas d’un mécanisme équivalent permettant de remédier à l’omission.

Pour les requérants souhaitant contester un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale délivré sur avis favorable de la CNAC, la décision ouvre une voie procédurale à ne pas négliger : l’examen des conditions dans lesquelles la CDAC a instruit le dossier, et notamment le respect de l’obligation d’audition des acteurs locaux du commerce.

Pour les commissions (CDAC et préfets), la décision invite à une application rigoureuse des dispositions de l’article L. 751-2 du code de commerce, faute de quoi le permis délivré sera susceptible d’annulation ou de sursis à statuer.

Analyse CGCB

La cour administrative d’appel de Nancy ne prononce pas l’annulation immédiate du permis : elle surseoit à statuer pour permettre la régularisation du vice. L’issue finale du litige dépendra de la procédure de régularisation et du nouvel avis de la CNAC.

La règle posée par la cour n’est pas absolue : seuls les vices de procédure « susceptibles d’affecter la régularité de l’avis final rendu par la CNAC » peuvent être invoqués. Les vices purement propres à la CDAC, sans lien avec la procédure CNAC, ne sont pas visés.

La décision est rendue par la CAA de Nancy et s’inscrit dans le contentieux de l’aménagement commercial, qui relève en appel des cours administratives d’appel du ressort. Elle n’a pas, à ce stade, fait l’objet d’un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.

Le 21/07/2026

Conseil constitutionnel, décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026 

La procédure simplifiée d’expropriation de biens déclarés en état d’abandon manifeste, prévue aux articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales, est conforme à la Constitution. C’est ce que juge le Conseil constitutionnel dans une décision du 22 mai 2026, rendue sur renvoi du Conseil d’État dans le cadre d’un litige opposant un propriétaire à la commune de Boulogne-sur-Mer.

Les faits et les griefs soulevés

La question prioritaire de constitutionnalité a été posée par un propriétaire visé par une procédure d’expropriation pour abandon manifeste. Il soulevait trois séries de griefs.

En premier lieu, il contestait la précision insuffisante des critères permettant de déclencher la procédure, notamment les notions de bien « sans occupant à titre habituel » et « manifestement plus entretenu », qu’il estimait renvoyées au seul pouvoir d’appréciation du maire.

En deuxième lieu, il estimait que les délais impartis au propriétaire pour réagir et réaliser les travaux étaient insuffisants, et que la convention conclue avec le maire ne constituait pas une garantie suffisante.

En troisième lieu, il contestait la procédure de prise de possession, qui permet au représentant de l’État de déclarer l’utilité publique et les biens cessibles par arrêté, et d’autoriser la prise de possession avant l’intervention du juge judiciaire, sous réserve du versement d’une indemnité provisionnelle.

La réponse du Conseil constitutionnel

Le Conseil constitutionnel écarte l’ensemble des griefs et déclare les dispositions contestées conformes à la Constitution.

Sur la précision des critères, il juge que « le législateur a précisément défini les critères au regard desquels il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de caractériser l’abandon manifeste de biens affectés de certains désordres » et qu’il « n’a pas reporté sur le maire le soin de fixer de tels critères ». L’appréciation administrative se fait donc sous contrôle juridictionnel.

Sur les garanties accordées au propriétaire, il relève que la procédure comprend une publicité de trois mois (affichage en mairie et sur les lieux, publication dans deux journaux), une notification individuelle aux propriétaires et titulaires de droits réels, et la possibilité pour le propriétaire d’interrompre la procédure soit en mettant fin à l’abandon, soit en s’engageant à réaliser les travaux selon un calendrier conventionnel avec le maire.

Sur la prise de possession avant décision judiciaire définitive sur l’indemnité, le Conseil constitutionnel rappelle la règle issue de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme : la prise de possession n’est possible qu’après paiement ou consignation de l’indemnité provisionnelle, au moins égale à l’évaluation du service chargé des domaines. Il admet ensuite le « tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l’indemnisation » au motif qu’il répond à des « motifs impérieux d’intérêt général », en l’occurrence, la nécessité de mettre fin rapidement à la présence de biens dangereux pour la sécurité, la salubrité et la tranquillité publiques, et qu’il est assorti de garanties suffisantes pour le propriétaire.

Ces garanties sont : la contestation possible de la décision du conseil municipal et de l’arrêté préfectoral devant le juge administratif (y compris en référé), et la fixation définitive de l’indemnité par le juge de l’expropriation.

Ce que cela change en pratique

Pour les communes et EPCI souhaitant mettre en œuvre cette procédure, la décision sécurise le recours à cet outil. Les dispositions des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 CGCT peuvent être utilisées sans risque d’inconstitutionnalité, sous réserve du respect rigoureux des formalités de notification et de publicité.

Pour les porteurs de projets de requalification foncière (opérations de rénovation urbaine, lutte contre les friches, habitat indigne) la validation constitutionnelle de cette procédure simplifiée en renforce l’attractivité. Elle s’inscrit dans le contexte plus large des outils de maîtrise foncière mobilisés pour le recyclage des friches et la lutte contre le ZAN.

Pour les propriétaires visés par une telle procédure, la décision rappelle que les voies de recours existent et sont garanties : contestation des procès-verbaux d’abandon, recours administratif contre la décision du conseil municipal et l’arrêté préfectoral, recours devant le juge judiciaire sur le montant de l’indemnité définitive.

Points de vigilance CGCB

La procédure simplifiée de l’article L. 2243-4 CGCT n’écarte pas l’ensemble du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle y déroge sur certains points (pas d’enquête publique classique, arrêté préfectoral tenant lieu de déclaration d’utilité publique et d’arrêté de cessibilité), mais renvoie au droit commun pour le reste, notamment pour la prise de possession effective et la fixation de l’indemnité définitive.

Le représentant de l’État n’est pas en situation de compétence liée pour déclarer l’utilité publique : il lui appartient d’apprécier, sous contrôle du juge, si l’opération projetée répond aux finalités légales (construction, réhabilitation aux fins d’habitat, ou objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, rénovation ou aménagement).