Le 1/09/2026

Conseil d’État, 10e et 9e chambres réunies, 13 juillet 2026, n° 507489 — classé B

Un règlement de plan local d’urbanisme peut-il imposer à un propriétaire d’utiliser un matériau de construction précis, au seul motif que ce matériau est traditionnel ? Le Conseil d’État répond par l’affirmative, à condition que cette obligation soit nécessaire et proportionnée à l’objectif de conservation du patrimoine. Il pose ainsi une grille d’analyse claire pour apprécier la légalité des prescriptions architecturales contenues dans les documents d’urbanisme.

Les faits et la question posée

Un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé par une communauté d’agglomération du pays de la Loire, identifiait sur ses documents graphiques deux catégories d’immeubles présentant un intérêt patrimonial : les « chaumières patrimoniales » (constructions d’avant-guerre ayant conservé leur toiture d’origine en chaume) et les « chaumières identitaires » (constructions d’après-guerre présentant des caractéristiques similaires). Pour ces immeubles identifiés, le règlement imposait la conservation du chaume comme matériau de couverture.

L’association des propriétaires de chaumières en Brière a contesté ces prescriptions, estimant qu’un règlement d’urbanisme ne pouvait légalement contraindre les propriétaires à recourir à un matériau unique, sans alternative technique possible.

La question soumise au Conseil d’État est double : les articles du code de l’urbanisme autorisant les prescriptions de protection du patrimoine permettent-ils d’imposer un matériau précis ? Et si oui, à quelles conditions ?

La solution retenue

Le Conseil d’État rejette le recours et valide les prescriptions du PLUi. Il pose le cadre juridique applicable en deux temps.

Sur le fondement législatif : Le code de l’urbanisme, notamment ses dispositions relatives à la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19), permet au règlement d’un PLU ou d’un PLUi « d’édicter des prescriptions visant à protéger, conserver, mettre en valeur ou restaurer un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont l’intérêt culturel, historique ou architectural le justifie ». Ces prescriptions peuvent porter sur les matériaux à utiliser.

Sur les conditions de légalité : Le Conseil d’État formule une réserve d’interprétation déterminante : « L’obligation de recourir à un matériau déterminé ne peut être imposée que s’il s’agit du seul moyen permettant d’atteindre l’objectif poursuivi. » Autrement dit, imposer un matériau unique n’est légal que si aucun autre matériau ne permettrait d’atteindre le même résultat en termes de préservation du patrimoine.

En l’espèce, la toiture en chaume apparaît comme le seul moyen d’atteindre l’objectif de préservation des chaumières de Brière : aucun matériau de substitution ne permettrait de conserver l’aspect caractéristique de ces constructions. La prescription est donc jugée nécessaire et proportionnée.

Ce que cela change en pratique

Pour les auteurs des PLU et des PLUi. La décision sécurise les prescriptions architecturales dès lors que deux conditions sont réunies : les immeubles visés sont précisément identifiés sur les documents graphiques, et l’obligation de recourir au matériau imposé est la seule option permettant d’atteindre l’objectif patrimonial. Une prescription trop large (couvrant par exemple tous les bâtiments d’une zone sans identification précise) resterait illégale.

🔸 Pour les propriétaires de bâtiments identifiés. L’arrêt confirme que les contraintes de matériaux inscrites dans un règlement de PLU peuvent être contraignantes au point d’imposer une solution unique. Les arguments fondés sur l’absence de filière d’approvisionnement locale, la charge économique ou l’absence de normes techniques spécifiques au matériau ne suffisent pas à invalider la prescription si la condition de nécessité est remplie.

🔸 Pour les contestataires de règlements de PLU. La clé du contentieux se déplace : il ne s’agit plus de contester la légalité de principe des prescriptions de matériaux, mais de démontrer que le matériau imposé n’est pas le seul moyen d’atteindre l’objectif. Un bâtiment pour lequel il existerait des alternatives architecturales compatibles avec la préservation du patrimoine ne pourrait pas se voir imposer une prescription aussi restrictive.

🔸 Pour les porteurs de projets en secteur patrimonial. Toute demande d’autorisation d’urbanisme portant sur des bâtiments identifiés dans un PLU ou un PLUi doit intégrer dès l’amont la contrainte de matériaux. Une demande fondée sur un matériau de substitution, même de qualité équivalente, sera refusée si le règlement impose un matériau unique légalement fondé.

Points de vigilance CGCB

La décision ne porte que sur les immeubles « identifiés » dans les documents graphiques du PLU au titre de la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19 du code de l’urbanisme). Elle ne valide pas une prescription générale de matériaux applicable à l’ensemble d’une zone de protection, qui resterait soumise à un contrôle plus strict.

Par ailleurs, le critère du « seul moyen » est apprécié in concreto, au regard de l’objectif patrimonial poursuivi pour chaque catégorie d’immeubles. La même prescription pourrait être légale pour une chaumière classée et illégale pour un bâtiment dont l’intérêt patrimonial est plus diffus. L’identification précise des immeubles dans les documents graphiques est donc une condition de légalité à ne pas négliger lors de l’élaboration ou de la révision du document d’urbanisme.

Le 18/08/2026

En zone tendue, les recours contre les permis de construire portant sur des bâtiments de plus de deux logements sont jugés en premier et dernier ressort par le tribunal administratif : il n’y a pas d’appel possible devant la cour administrative d’appel. Le Conseil d’État précise, dans une décision du 25 juin 2026, que cette règle dérogatoire ne s’applique pas aux résidences de tourisme, et qu’elle ne saurait être étendue par analogie.

Le cadre juridique

L’article R. 811-1-1 du code de justice administrative supprime la voie de l’appel pour les recours contre les permis de construire visant des bâtiments de plus de deux logements implantés dans les communes mentionnées à l’article 232 du CGI (zones de tension locative). L’objectif est d’accélérer le traitement des contentieux susceptibles de retarder la construction de logements.

La question posée : Une résidence de tourisme (qui comporte de nombreuses unités d’hébergement) peut-elle être assimilée à un bâtiment “comportant plus de deux logements” au sens de cet article ? Si oui, le permis de construire la concernant serait jugé sans appel possible.

La réponse du Conseil d’État

Non. Le Conseil d’État rappelle que la suppression de l’appel est une dérogation au droit commun et qu’elle doit s’interpréter strictement. La résidence de tourisme ne constitue pas un bâtiment comprenant plus de deux logements au sens de R. 811-1-1 CJA.

La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente : le Conseil d’État avait déjà écarté l’application de ce texte à une structure d’hébergement touristique (CE, 15 décembre 2023, société Biarritz Camping, n° 484082) et à un village de vacances (CE, 16 avril 2026, Préfet de la Haute-Corse, n° 506311).

La règle qui se dégage est claire : l’article R. 811-1-1 CJA s’applique projet par projet, catégorie par catégorie, et ne peut être étendu par analogie au-delà des cas qu’il vise explicitement.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les requérants souhaitant contester un permis de construire une résidence de tourisme en zone tendue, la décision confirme que la voie de l’appel devant la cour administrative d’appel reste ouverte. Le contentieux n’est pas limité au premier ressort.

🔸 Pour les porteurs de projets de résidences de tourisme, la décision signifie que les recours peuvent se prolonger plus longtemps : la suppression de l’appel, qui accélère le traitement des litiges en zone tendue pour les projets de logements classiques,  ne leur bénéficie pas.

🔸 Pour les conseils engagés dans ces contentieux, la distinction entre logement classique et hébergement touristique reste structurante sur le plan procédural, quelle que soit la densité du projet.

Points de vigilance CGCB

La règle d’interprétation stricte posée par le Conseil d’État vaut pour toutes les catégories visées à l’article R. 811-1-1 CJA : lotissements, permis d’aménager. Un projet ne peut être rattaché à l’une de ces catégories par analogie avec un projet similaire,  chaque qualification s’apprécie indépendamment.

La décision ne remet pas en cause le régime applicable aux permis de construire des logements classiques en zone tendue, pour lesquels la suppression de l’appel reste pleinement applicable.

Le 18/08/2026

L’effet de cristallisation attaché au certificat d’urbanisme est souvent perçu comme un filet de sécurité pour les porteurs de projets : pendant dix-huit mois, les règles applicables au terrain sont figées. La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle, dans un arrêt du 9 juin 2026 (req. n° 24MA02429), que ce filet a des mailles et que le droit de préemption en passe à travers.

Les faits

Un certificat d’urbanisme avait été délivré en août 2020, mentionnant l’absence de droit de préemption sur le terrain concerné. Postérieurement à cette délivrance, un droit de préemption urbain a été instauré sur le secteur. L’EPF PACA l’a exercé en janvier 2021. La question posée à la cour était la suivante : l’absence de mention du droit de préemption dans le certificat d’urbanisme fait-elle obstacle à son exercice ultérieur ?

La réponse de la cour

Non. La cour écarte le moyen comme inopérant.

Elle distingue soigneusement la nature du droit de préemption de celle des règles couvertes par l’effet de cristallisation de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Cet article garantit la stabilité des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations, et des limitations administratives au droit de propriété applicables à la date du certificat.

Or le droit de préemption, selon la cour, n’est assimilable ni à une disposition d’urbanisme ni à une limitation administrative au droit de propriété au sens de cet article : il a trait non pas aux règles d’utilisation du sol, mais aux conditions d’aliénation du bien. Il échappe donc à l’effet de cristallisation.

La circonstance que le certificat d’urbanisme mentionne expressément l’absence de droit de préemption, conformément à l’article R. 410-15 du code de l’urbanisme, ne change rien : cette mention informative ne produit pas d’effet de stabilité.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les acquéreurs fonciers et les porteurs de projets, la décision impose de vérifier l’existence d’un droit de préemption non seulement à la date du certificat d’urbanisme, mais aussi au moment du dépôt de la demande d’autorisation et à la date de la vente. Un certificat obtenu il y a douze mois n’offre aucune garantie sur ce point.

🔸 Pour les établissements publics fonciers et les collectivités, la décision sécurise l’exercice du droit de préemption instauré postérieurement à la délivrance d’un certificat d’urbanisme : l’antériorité du certificat ne constitue pas un obstacle.

🔸 Pour les conseils accompagnant des opérations d’acquisition ou de cession foncière, la décision invite à systématiser la vérification de l’état du droit de préemption à chaque étape clé de la transaction et non à se fier à l’état des lieux figé dans un certificat d’urbanisme.

Points de vigilance CGCB

La décision porte sur le droit de préemption urbain. La solution est transposable aux autres droits de préemption couverts par l’article R. 410-15 (droit de préemption dans les espaces naturels sensibles, zones d’aménagement différé…), qui obéissent à la même logique : ils régissent les conditions d’aliénation, pas les règles d’utilisation du sol.

L’arrêt a été rendu dans une affaire impliquant l’EPF PACA, dans le ressort de la CAA de Marseille. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur la portée limitée de l’effet de cristallisation du certificat d’urbanisme.

Le 11/08/2026

La loi n°2026-553 du 29 juin 2026 visant à améliorer l’accès au logement des travailleurs des services publics introduit une nouvelle dérogation aux règles de destination définies par le plan local d’urbanisme. Applicable depuis le 1er juillet 2026, elle crée un article L. 152-6-11 du code de l’urbanisme dont les conditions et les effets méritent une lecture attentive.

Le mécanisme

Dans les zones urbaines ou à urbaniser, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut désormais, par décision motivée, déroger aux règles relatives aux destinations définies par le PLU pour autoriser la réalisation (par construction ou transformation) d’un bâtiment à destination principale d’habitation.

Deux conditions cumulatives sont requises :

• Le terrain doit être détenu par une personne publique ou une entreprise publique, ou cédé par celles-ci à un tiers en vue de loger ou d’héberger des agents publics ou salariés ;
• Au moins 50 % des logements créés doivent être réservés au bénéfice des agents publics et salariés mentionnés à l’article L. 442-7 du code de la construction et de l’habitation.

Un mécanisme de contrôle dans la durée

La loi ne se contente pas de créer une dérogation ponctuelle. Elle instaure un contrôle annuel : le propriétaire des bâtiments doit justifier chaque année auprès de l’autorité compétente que la condition de réservation au profit des agents publics demeure satisfaite.

Si cette condition n’est plus remplie, ou en l’absence de déclaration annuelle, l’autorité compétente adresse une mise en demeure de mise en conformité dans un délai de trois mois. Passé ce délai sans effet, le bâtiment est réputé non conforme à l’autorisation octroyée.

Une articulation possible avec le PLU

La loi complète également l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Les auteurs du PLU peuvent désormais délimiter des secteurs dans lesquels les logements réalisés en application du nouvel article L. 152-6-11 sont à usage exclusif de résidence principale. Cette faculté offre aux communes constitue un levier supplémentaire pour encadrer l’usage de ces logements dans la durée.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les personnes publiques et entreprises publiques propriétaires de terrains en zone urbaine ou à urbaniser, la loi ouvre une faculté nouvelle pour des projets de logements destinés à leurs agents, même lorsque les règles de destination du PLU ne le permettraient pas en droit commun.

🔸 Pour les porteurs de projets de transformation de bâtiments existants, la dérogation s’applique aussi bien à la construction neuve qu’à la transformation, ce qui élargit le champ des opérations envisageables.

🔸 Pour les communes disposant d’un PLU, la loi invite à examiner l’opportunité de délimiter des secteurs spécifiques dans lesquels cette dérogation pourra s’exercer, avec une garantie d’usage en résidence principale.

Points de vigilance CGCB

La dérogation est une faculté, non une obligation : l’autorité compétente décide par décision motivée. Cette marge d’appréciation signifie que la dérogation pourra être refusée, sous le contrôle du juge, si les conditions ne sont pas réunies ou si la décision n’est pas suffisamment motivée.

Le contrôle annuel constitue une charge nouvelle pour les propriétaires concernés : il convient d’anticiper dès la conception du projet les modalités de suivi et de déclaration.

La condition de réservation (50 % au moins) s’apprécie à la date de délivrance de l’autorisation et doit perdurer dans le temps, ce qui rend la gestion du parc locatif directement liée au maintien de la dérogation.

Le 3/08/2026

Décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, article 14 — applicable au 1er octobre 2026

La procédure d’appel en matière d’expropriation reposait jusqu’ici sur la remise de conclusions et pièces en autant d’exemplaires qu’il y avait de parties, plus un, directement au greffe de la cour d’appel. Une pratique ancienne, peu adaptée aux outils actuels, et qui laissait notamment le commissaire du gouvernement à l’écart des échanges dématérialisés puisque ce dernier l’a pas accès au RPVA.

L’article 14 du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 refond cette organisation. À compter du 1er octobre 2026, les parties notifient directement leurs conclusions aux avocats adverses via le RPVA et transmettent un exemplaire au greffe, qui se charge d’informer le commissaire du gouvernement. Un changement de logique, avec des délais et des sanctions à maîtriser avant la date d’entrée en vigueur.

Le contexte

Jusqu’à l’entrée en vigueur du décret, l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique imposait le dépôt des conclusions et pièces en autant d’exemplaires que de parties, plus un, entre les mains du greffe. La pratique avait évolué : les avocats utilisaient couramment le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) pour transmettre leurs conclusions, pratique admise par la Cour de cassation. Mais cette voie ne permettait pas d’atteindre le commissaire du gouvernement, qui n’y est pas raccordé.

Le décret corrige cette limite et aligne la procédure d’appel en expropriation sur les standards actuels de l’échange dématérialisé entre parties.

Ce que prévoit l’article 14

Les délais et sanctions pour l’appelant

À peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant notifie ses conclusions aux avocats des autres parties et en dépose ou adresse un exemplaire au greffe, accompagné de la justification de leur notification, dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

Les délais et sanctions pour l’intimé

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé notifie ses conclusions aux avocats des autres parties dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Il dépose ou adresse simultanément un exemplaire au greffe avec la justification de cette notification. L’appel incident suit le même délai et la même sanction.

Les pièces

Les pièces sont communiquées simultanément aux conclusions, selon les mêmes modalités. Une copie est remise au greffe avec la justification de leur notification. Le greffe notifie ensuite au commissaire du gouvernement l’ensemble des conclusions et pièces dès leur réception.

Le commissaire du gouvernement

Il dépose ou adresse au greffe ses conclusions en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, dans le même délai que l’intimé et sous la même sanction d’irrecevabilité. Il remet simultanément l’ensemble des pièces fondant son évaluation. Le greffe se charge de notifier ses conclusions et pièces à chaque intéressé.

En cas de mesure d’instruction

Lorsque la cour a ordonné une expertise, les parties et le commissaire du gouvernement peuvent soumettre, dans des conclusions complémentaires, des pièces ou prétentions nouvelles faisant suite au dépôt du rapport d’expertise.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les avocats en charge d’un appel en expropriation, le réflexe dépôt au greffe en autant d’exemplaires disparaît au profit de la notification directe entre parties via le RPVA, assortie d’un exemplaire au greffe. Le suivi des justificatifs de notification devient un élément procédural central.

🔸 Pour le commissaire du gouvernement, le circuit est clarifié : c’est désormais le greffe qui lui notifie les conclusions et pièces des parties dès réception, ce qui met fin au problème d’acheminement via le RPVA.

🔸 Pour les instances en cours au 1er octobre 2026, la vigilance s’impose : le décret ne prévoit aucune disposition transitoire. Les instances introduites avant cette date mais non encore jugées à cette date basculent dans le nouveau régime.

Points de vigilance CGCB

Attention à l’intimé sans avocat constitué. Lorsque l’intimé n’a pas constitué avocat, il faut lui signifier les conclusions et pièces par voie d’huissier dans le délai d’un mois suivant l’expiration du délai de trois mois imparti à l’appelant. Cette formalité n’est pas requise pour le commissaire du gouvernement : à son égard, il suffit de déposer un exemplaire au greffe avec la justification de la notification via le RPVA.

La date du 1er octobre 2026 sans transition signifie qu’un appel introduit en septembre 2026 qui n’a pas encore donné lieu à échange de conclusions au 1er octobre sera soumis aux nouvelles règles. Il convient d’anticiper dès à présent pour les dossiers en cours.

Les sanctions sont d’ordre public : la caducité pour l’appelant et l’irrecevabilité pour l’intimé sont relevées d’office par la cour. Elles ne peuvent pas être couvertes par l’acquiescement de l’adversaire.

Le 30/07/2026

Conseil d’État, 22 mai 2026, n° 485133, mentionné aux tables du recueil Lebon

En matière de responsabilité pour dommages de travaux publics, le juge administratif peut-il contraindre une personne publique à prendre des mesures actives pour mettre fin à une situation dommageable ? Oui, mais à une condition précise que le Conseil d’État formule clairement dans une décision du 22 mai 2026 : il faut que le dommage perdure au moment où le juge statue, du fait d’une abstention fautive de la personne publique (et non pas seulement que le dommage persiste du fait de la présence de la chose litigieuse).

Les faits et la question posée

La commune d’Emerainville avait déversé un volume disproportionné de terres sur le terrain de la société Pylos Emerainville dans le cadre de travaux publics, créant un talus litigieux. La responsabilité de la commune avait déjà été définitivement établie par une décision précédente du Conseil d’État du 23 mars 2026. La question soumise au Conseil d’État dans cette décision de renvoi portait sur la possibilité pour le juge d’enjoindre à la commune de procéder au retrait physique des terres déversées, en plus de la condamnation indemnitaire.

La cour administrative d’appel de Paris avait enjoint à la commune d’effectuer ce retrait. La commune contestait ce pouvoir d’injonction.

La distinction posée par le Conseil d’État

Le Conseil d’État formule la règle en ces termes : « lorsque le juge administratif condamne une personne publique responsable de dommages qui trouvent leur origine dans l’exécution de travaux publics ou dans l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public, il peut, saisi de conclusions en ce sens, s’il constate qu’un dommage perdure à la date à laquelle il statue du fait de la faute que commet, en s’abstenant de prendre les mesures de nature à y mettre fin ou à en pallier les effets, la personne publique, enjoindre à celle-ci de prendre de telles mesures ».

La condition est donc double : le dommage doit perdurer au moment de la décision juridictionnelle, et ce maintien doit être imputable à une abstention fautive de la personne publique.

En l’espèce, le Conseil d’État écarte le pouvoir d’injonction. Il relève qu’« aucune abstention de la commune n’ayant fait obstacle à ce qu’il soit procédé au retrait des terres ainsi amenées, la seule présence persistante de ce talus ne saurait revêtir le caractère d’un dommage qui perdure du fait d’une abstention fautive de la personne publique ». Le talus était certes toujours là (le dommage persistait) mais la commune n’avait pas commis de faute en s’abstenant de le retirer. Le juge pouvait donc condamner la commune à indemniser la société pour le dommage causé par la présence des terres polluées, mais non lui enjoindre de les retirer elle-même.

La distinction opérationnelle

La décision distingue clairement deux situations :

Le préjudice qui perdure : le dommage se prolonge dans le temps parce que la personne publique commet une faute en n’agissant pas, en ne prenant pas les mesures de nature à y mettre fin. C’est la présence active d’une abstention fautive qui entretient le préjudice. Dans ce cas, le juge peut enjoindre à la personne publique d’agir.

Le préjudice qui persiste : le dommage est toujours présent, mais sa persistance tient à la seule présence physique de la chose litigieuse, sans qu’une abstention fautive de la personne publique en soit la cause actuelle. Le dommage est subi, mais il ne perdure pas au sens juridique. Dans ce cas, le juge peut seulement condamner à une indemnisation, il ne peut pas ordonner de remise en état.

Ce que cela change en pratique

Pour les victimes de dommages de travaux publics, la décision circonscrit le périmètre du pouvoir d’injonction. Pour obtenir que le juge ordonne à la personne publique de prendre des mesures actives, il faut démontrer non seulement que le dommage se prolonge, mais que son maintien est imputable à une abstention fautive et actuelle de cette personne. La simple présence d’un ouvrage ou d’une chose litigieuse ne suffit pas.

Pour les collectivités territoriales mises en cause pour des dommages de travaux publics, la décision délimite la portée des condamnations possibles. Si elles n’ont commis aucune abstention fautive depuis la réalisation du dommage, elles s’exposent à une indemnisation mais non à une injonction de faire.

Pour les conseils, la distinction impose d’articuler avec soin, dans les mémoires, les conclusions tendant à une injonction : il faut établir un lien entre le maintien du dommage et une faute actuelle d’abstention de la personne publique — et ne pas se contenter de démontrer la persistance physique du préjudice.

L’analyse CGCB

La décision renvoie l’affaire à la cour administrative d’appel de Paris pour qu’elle statue sur l’indemnisation de la société Pylos Emerainville à raison de la présence des terres polluées. Le quantum de l’indemnisation reste à fixer.

La règle posée concerne spécifiquement les dommages de travaux publics. Elle s’inscrit dans la jurisprudence plus large sur les pouvoirs d’injonction du juge administratif à l’égard des personnes publiques, dans laquelle l’existence d’une faute par abstention est une condition structurante.

Le 23/07/2026

Cour administrative d’appel de Nancy, 21 mai 2026, n° 23NC00195

Lorsque la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) se substitue à l’avis de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) sur recours, peut-on lui opposer un vice affectant la seule procédure suivie devant la CDAC ?
La cour administrative d’appel de Nancy répond par l’affirmative dans un arrêt du 21 mai 2026, dès lors que ce vice est susceptible d’avoir affecté la régularité de l’avis final rendu par la CNAC.

Les faits et la question posée

La société Innovatis.fr avait déposé une demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale pour la création d’un supermarché Aldi de 999 mètres carrés à Freyming-Merlebach (Moselle), dans un ensemble commercial existant déjà occupé par un supermarché Lidl. La CDAC avait rendu un avis favorable en mai 2022. La société Auchan Supermarché, exploitant un hypermarché dans la même zone de chalandise, a exercé un recours devant la CNAC, qui a elle aussi rendu un avis favorable en septembre 2022. Le maire de Freyming-Merlebach a délivré le permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale en novembre 2022. Auchan a saisi la cour en annulation.

La question procédurale centrale était la suivante : l’absence d’audition, par la CDAC, des associations locales de commerçants, pourtant requise par l’article L. 751-2 du code de commerce, peut-elle être opposée à l’avis rendu par la CNAC, qui s’est substituée à celui de la CDAC ?

La solution de la cour

La Cour énonce le principe en ces termes : « la substitution à l’avis initial de la CDAC de l’avis rendu par la CNAC ne fait cependant pas obstacle à ce que soit invoqué à l’encontre de ce dernier avis un moyen tiré de la méconnaissance de règles de procédure applicables à la seule CDAC qui, ne constituant pas uniquement des vices propres, sont susceptibles d’affecter la régularité de l’avis final rendu par la CNAC ».

Elle constate ensuite que la CDAC n’avait pas convoqué les représentants des associations locales de commerçants pour les auditionner, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 751-2 du code de commerce. Elle écarte l’argument selon lequel le projet ne serait pas « nouveau » (il s’agit d’un supermarché distinct des commerces existants, soumis à autorisation en tant que tel). Elle relève qu’au moins une association locale de commerçants existait bien dans la commune, et que son absence d’audition n’est pas couverte par les mesures de substitution tentées par le préfet.

Ce vice n’ayant pas d’équivalent dans la procédure devant la CNAC, les commerçants locaux n’ont pas pu se prononcer sur le projet. La cour juge que ce vice est susceptible d’avoir influencé le sens de l’avis de la CNAC. Elle prononce un sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour permettre la régularisation dans un délai de six mois : la CNAC devra rendre un nouvel avis après que la CDAC aura auditionné les associations de commerçants concernées.

Ce que cela change en pratique

Pour les porteurs de projets commerciaux, la décision rappelle que la procédure devant la CDAC doit être respectueuse de l’ensemble des formalités prévues par le code de commerce, notamment l’audition des représentants locaux des commerçants. Un vice de procédure à ce stade ne disparaît pas avec l’intervention de la CNAC : il peut contaminer l’avis final si la CNAC ne dispose pas d’un mécanisme équivalent permettant de remédier à l’omission.

Pour les requérants souhaitant contester un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale délivré sur avis favorable de la CNAC, la décision ouvre une voie procédurale à ne pas négliger : l’examen des conditions dans lesquelles la CDAC a instruit le dossier, et notamment le respect de l’obligation d’audition des acteurs locaux du commerce.

Pour les commissions (CDAC et préfets), la décision invite à une application rigoureuse des dispositions de l’article L. 751-2 du code de commerce, faute de quoi le permis délivré sera susceptible d’annulation ou de sursis à statuer.

Analyse CGCB

La cour administrative d’appel de Nancy ne prononce pas l’annulation immédiate du permis : elle surseoit à statuer pour permettre la régularisation du vice. L’issue finale du litige dépendra de la procédure de régularisation et du nouvel avis de la CNAC.

La règle posée par la cour n’est pas absolue : seuls les vices de procédure « susceptibles d’affecter la régularité de l’avis final rendu par la CNAC » peuvent être invoqués. Les vices purement propres à la CDAC, sans lien avec la procédure CNAC, ne sont pas visés.

La décision est rendue par la CAA de Nancy et s’inscrit dans le contentieux de l’aménagement commercial, qui relève en appel des cours administratives d’appel du ressort. Elle n’a pas, à ce stade, fait l’objet d’un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.

Le 21/07/2026

Conseil constitutionnel, décision n° 2026-1200 QPC du 22 mai 2026 

La procédure simplifiée d’expropriation de biens déclarés en état d’abandon manifeste, prévue aux articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales, est conforme à la Constitution. C’est ce que juge le Conseil constitutionnel dans une décision du 22 mai 2026, rendue sur renvoi du Conseil d’État dans le cadre d’un litige opposant un propriétaire à la commune de Boulogne-sur-Mer.

Les faits et les griefs soulevés

La question prioritaire de constitutionnalité a été posée par un propriétaire visé par une procédure d’expropriation pour abandon manifeste. Il soulevait trois séries de griefs.

En premier lieu, il contestait la précision insuffisante des critères permettant de déclencher la procédure, notamment les notions de bien « sans occupant à titre habituel » et « manifestement plus entretenu », qu’il estimait renvoyées au seul pouvoir d’appréciation du maire.

En deuxième lieu, il estimait que les délais impartis au propriétaire pour réagir et réaliser les travaux étaient insuffisants, et que la convention conclue avec le maire ne constituait pas une garantie suffisante.

En troisième lieu, il contestait la procédure de prise de possession, qui permet au représentant de l’État de déclarer l’utilité publique et les biens cessibles par arrêté, et d’autoriser la prise de possession avant l’intervention du juge judiciaire, sous réserve du versement d’une indemnité provisionnelle.

La réponse du Conseil constitutionnel

Le Conseil constitutionnel écarte l’ensemble des griefs et déclare les dispositions contestées conformes à la Constitution.

Sur la précision des critères, il juge que « le législateur a précisément défini les critères au regard desquels il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de caractériser l’abandon manifeste de biens affectés de certains désordres » et qu’il « n’a pas reporté sur le maire le soin de fixer de tels critères ». L’appréciation administrative se fait donc sous contrôle juridictionnel.

Sur les garanties accordées au propriétaire, il relève que la procédure comprend une publicité de trois mois (affichage en mairie et sur les lieux, publication dans deux journaux), une notification individuelle aux propriétaires et titulaires de droits réels, et la possibilité pour le propriétaire d’interrompre la procédure soit en mettant fin à l’abandon, soit en s’engageant à réaliser les travaux selon un calendrier conventionnel avec le maire.

Sur la prise de possession avant décision judiciaire définitive sur l’indemnité, le Conseil constitutionnel rappelle la règle issue de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme : la prise de possession n’est possible qu’après paiement ou consignation de l’indemnité provisionnelle, au moins égale à l’évaluation du service chargé des domaines. Il admet ensuite le « tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l’indemnisation » au motif qu’il répond à des « motifs impérieux d’intérêt général », en l’occurrence, la nécessité de mettre fin rapidement à la présence de biens dangereux pour la sécurité, la salubrité et la tranquillité publiques, et qu’il est assorti de garanties suffisantes pour le propriétaire.

Ces garanties sont : la contestation possible de la décision du conseil municipal et de l’arrêté préfectoral devant le juge administratif (y compris en référé), et la fixation définitive de l’indemnité par le juge de l’expropriation.

Ce que cela change en pratique

Pour les communes et EPCI souhaitant mettre en œuvre cette procédure, la décision sécurise le recours à cet outil. Les dispositions des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 CGCT peuvent être utilisées sans risque d’inconstitutionnalité, sous réserve du respect rigoureux des formalités de notification et de publicité.

Pour les porteurs de projets de requalification foncière (opérations de rénovation urbaine, lutte contre les friches, habitat indigne) la validation constitutionnelle de cette procédure simplifiée en renforce l’attractivité. Elle s’inscrit dans le contexte plus large des outils de maîtrise foncière mobilisés pour le recyclage des friches et la lutte contre le ZAN.

Pour les propriétaires visés par une telle procédure, la décision rappelle que les voies de recours existent et sont garanties : contestation des procès-verbaux d’abandon, recours administratif contre la décision du conseil municipal et l’arrêté préfectoral, recours devant le juge judiciaire sur le montant de l’indemnité définitive.

Points de vigilance CGCB

La procédure simplifiée de l’article L. 2243-4 CGCT n’écarte pas l’ensemble du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle y déroge sur certains points (pas d’enquête publique classique, arrêté préfectoral tenant lieu de déclaration d’utilité publique et d’arrêté de cessibilité), mais renvoie au droit commun pour le reste, notamment pour la prise de possession effective et la fixation de l’indemnité définitive.

Le représentant de l’État n’est pas en situation de compétence liée pour déclarer l’utilité publique : il lui appartient d’apprécier, sous contrôle du juge, si l’opération projetée répond aux finalités légales (construction, réhabilitation aux fins d’habitat, ou objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, rénovation ou aménagement).

Le 17/07/2026

Par une ordonnance du 9 juillet 2026, le tribunal administratif de Montpellier a suspendu l’exécution d’un arrêté préfectoral du 30 juin 2026 prononçant la fermeture administrative de trois mois d’un restaurant du centre historique de la ville. En cause : l’installation de caméras de vidéoprotection sans autorisation, en méconnaissance du règlement général sur la protection des données (RGPD).

Le juge des référés a estimé que cette mesure constituait une « atteinte grave et manifestement illégale à la liberté d’entreprendre », au sens de l’article L. 521-2 du code de justice administrative.

Le Contexte

À la suite d’un contrôle effectué le 9 avril 2026, les services de l’État avaient mis en demeure l’établissement de se mettre en conformité concernant son dispositif de vidéoprotection. Le dossier de régularisation étant demeuré incomplet au 15 juin, la préfète de l’Hérault avait prononcé la fermeture administrative pour une durée de trois mois.

L’exploitant avait pourtant retiré les caméras litigieuses dès le 29 mai, avant même l’arrêté de fermeture, et s’était engagé à ne pas réinstaller le système sans disposer d’une autorisation en bonne et due forme.

Saisi en référé-liberté par le biais de Me Maxime Rosier, associé du cabinet CGCB & Associés, le tribunal administratif de Montpellier a ordonné la suspension de l’arrêté.

Le raisonnement du juge : une sanction disproportionnée

Le référé-liberté, prévu à l’article L. 521-2 du code de justice administrative, permet au juge des référés de suspendre l’exécution d’une mesure administrative lorsque deux conditions sont réunies : une situation d’urgence et une atteinte grave et manifestement illégale à une liberté fondamentale.

La liberté d’entreprendre est reconnue comme une liberté fondamentale au sens de cet article. Sa protection par le juge des référés implique un contrôle de la proportionnalité de la mesure contestée.

C’est précisément sur ce terrain que le tribunal administratif de Montpellier a fondé sa décision.

Trois éléments ont pesé dans l’appréciation du juge :

– La modestie du trouble à l’ordre public : la méconnaissance du RGPD, si elle est avérée, constitue un manquement d’une gravité limitée au regard des finalités de l’ordre public que le droit de police administrative est chargé de protéger.

– La cessation du manquement : les caméras avaient été retirées avant la décision de fermeture, et l’établissement s’était engagé à ne pas réinstaller le dispositif sans autorisation. Le risque de réitération était donc faible.

– La gravité de la sanction pour un commerce de centre-ville : trois mois de fermeture constituent une mesure susceptible de compromettre durablement la viabilité économique d’un établissement de restauration, dans un contexte déjà fragilisé pour le commerce de proximité urbain.

La combinaison de ces éléments a conduit le juge à retenir le caractère disproportionné de l’arrêté préfectoral et à en ordonner la suspension.

Cette ordonnance rappelle plusieurs points utiles pour les professionnels exposés au risque de fermeture administrative.

Le RGPD n’est pas un fondement automatique à des sanctions disproportionnées. Le manquement aux obligations déclaratives en matière de vidéoprotection peut justifier une mise en demeure, voire une sanction, mais celle-ci doit rester proportionnée à la nature et à la gravité du trouble constaté. Une fermeture de plusieurs mois n’est pas une réponse évidente à une irrégularité de ce type, en particulier lorsque le professionnel a agi pour y remédier.

La réactivité dans la régularisation est un élément déterminant. Le fait d’avoir retiré les caméras et de s’être engagé formellement à ne pas les réinstaller a joué un rôle dans l’appréciation du juge. Documenter sa démarche de mise en conformité, et le faire rapidement, renforce la position du professionnel en cas de contentieux.

Le référé-liberté est un outil procédural efficace face aux fermetures administratives. Il permet d’obtenir une décision de suspension dans un délai très court, souvent 48 heures, dès lors que les conditions d’urgence et d’atteinte grave à une liberté fondamentale sont réunies. 

Points de vigilance CGCB pour les professionnels

Une fermeture administrative, même provisoire, produit des effets immédiats : perte de chiffre d’affaires, impact sur les salariés, atteinte à la réputation. Ne pas attendre la décision définitive au fond et agir en référé est souvent la seule voie pour en limiter les conséquences.

Par ailleurs, la régularisation de sa situation dès la mise en demeure reste la priorité. Un dossier de mise en conformité complet et transmis dans les délais peut éviter le prononcé de la fermeture.

Enfin, si une fermeture est néanmoins prononcée, l’analyse de sa proportionnalité doit être menée sans délai pour apprécier les chances de succès d’un référé.

Le 17/07/2026

Conseil d’État, 7 mai 2026, n°502613

La mise en œuvre du mécanisme de sursis à statuer prévu par l’article L. 181-18 du code de l’environnement soulève une difficulté récurrente : que devient, en appel, l’ensemble des moyens soulevés par les requérants de première instance contre une autorisation environnementale ? Dans une décision du 7 mai 2026, le Conseil d’État apporte deux précisions importantes qui renforcent les droits des requérants en cas de régularisation partielle d’un projet.

LeS FAITS ET LA QUESTION POsée

Par un arrêté du 4 mai 2018, le préfet de la Somme a autorisé la société Parc éolien de Monsures à exploiter un parc composé de sept aérogénérateurs sur le territoire de la commune de Monsures. Saisi d’une demande d’annulation, le tribunal administratif d’Amiens a, par un jugement du 23 juin 2020, sursis à statuer en application de l’article L. 181-18 du code de l’environnement, identifiant trois vices susceptibles de régularisation : l’insuffisance de l’étude acoustique, l’insuffisance de la présentation des capacités financières du pétitionnaire et l’irrégularité de l’avis de l’autorité environnementale.

À la suite de ce jugement avant-dire-droit, la préfète de la Somme a délivré un arrêté modificatif le 15 février 2022. Par un second jugement du 16 juin 2022, le tribunal a annulé les deux arrêtés, estimant que la régularisation était insuffisante. La cour administrative d’appel de Douai a annulé ce jugement et rejeté la demande des requérants, estimant ne pas être saisie, par l’effet dévolutif de l’appel, des moyens écartés par le jugement avant-dire-droit, et déclarant irrecevables les moyens nouveaux soulevés en appel.

La question soumise au Conseil d’État était double : le juge d’appel est-il tenu d’examiner les moyens que le premier juge avait expressément écartés dans son jugement avant dire droit ? Et à quelles conditions les requérants peuvent-ils soulever des moyens nouveaux en appel ?

LA SOLUTION RETENUE

Le Conseil d’État répond à ces deux questions en dégageant deux règles.

Sur les moyens écartés par le jugement avant-dire-droit, il juge qu’« il appartient au juge d’appel, saisi de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, s’il censure le motif d’annulation retenu par les premiers juges dans leur jugement mettant fin à l’instance née de la contestation d’une autorisation environnementale, d’examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs de première instance, y compris ceux d’entre eux, dirigés contre l’autorisation initiale, qui ont été expressément écartés par le jugement avant-dire-droit et alors même que ce premier jugement n’a pas fait l’objet d’appel de la part des demandeurs de première instance ».

 Sur les moyens nouveaux en appel, il rappelle qu’« en appel, le demandeur de première instance est recevable à invoquer un moyen nouveau dès lors qu’il repose, hors le cas des moyens d’ordre public, sur la même cause juridique qu’un moyen présenté en première instance, sous réserve de l’application des dispositions, comme celles de l’article R. 611-7-2 du code de justice administrative, faisant obstacle à l’invocation de nouveaux moyens après un certain délai ».

La cour de Douai avait commis une double erreur de droit : en refusant d’examiner les moyens écartés par le jugement avant dire droit, et en écartant les moyens nouveaux soulevés en appel au seul motif qu’ils n’étaient pas fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation de première instance.

ce que cela change en pratique 

Pour les porteurs de projets soumis à autorisation environnementale, la décision rappelle que la régularisation d’un vice dans le cadre d’un sursis à statuer ne « purge » pas les autres moyens soulevés contre l’autorisation initiale. Si le pétitionnaire fait appel du jugement d’annulation, le juge d’appel peut rouvrir l’ensemble du débat, y compris les griefs que le premier juge avait écartés.

Pour les requérants, la décision consolide leur position en appel. Les moyens écartés en première instance ne sont pas définitivement perdus si le juge d’appel est saisi par l’exploitant. En outre, la recevabilité des moyens nouveaux est appréciée par référence à la cause juridique, et non à la procédure de régularisation, ce qui élargit le périmètre de la contestation possible.

Pour les conseils, la décision invite à une rédaction exhaustive des mémoires de première instance, afin de préserver en appel la plus grande palette de moyens possible sur chaque cause juridique identifiée.

Points de vigilance CGCB

La décision porte sur un litige né sous l’empire de l’autorisation unique (arrêté de 2018), mais les principes dégagés sont transposables à l’ensemble du contentieux de l’autorisation environnementale actuelle, régi par les articles L. 181-1 et suivants du code de l’environnement.

Le Conseil d’État renvoie l’affaire à la cour administrative d’appel de Douai, qui devra examiner l’ensemble des moyens soulevés par les requérants, y compris ceux qui avaient été écartés en 2020. L’issue du dossier sur le fond reste incertaine.

La question de l’articulation entre l’article R. 611-7- 2 du code de justice administrative (cristallisation des moyens) et la recevabilité des moyens nouveaux en cause juridique identique méritera d’être suivie dans les prochaines décisions.