Le 04/05/2026

CGCB & Associés est, pour la septième année consécutive, distingué parmi les meilleurs cabinets d’avocats de France par Le Point, en partenariat avec l’institut Statista.

Cette reconnaissance vient saluer la constance de notre engagement et la qualité du travail mené par l’ensemble des équipes du cabinet auprès de nos clients, acteurs publics comme opérateurs privés.

Quatre spécialités classées cinq étoiles

Le cabinet figure cette année encore dans les meilleures notations du palmarès, classé ★★★★★ dans les quatre spécialités qui constituent le cœur de son activité :

• Droit public 
• Droit de l’urbanisme
• Droit de l’environnement
• Droit immobilier 

Cette quadruple distinction confirme le positionnement de CGCB & Associés comme cabinet de référence en droit public des affaires, sur l’ensemble du spectre allant du conseil au contentieux.

La marque d’une expertise collective

Cette septième distinction consacre la rigueur, la technicité et l’investissement de l’ensemble de nos avocats sur des matières juridiques exigeantes et en constante évolution, à l’intersection du droit public, de l’urbanisme, de l’environnement et de l’immobilier.

Elle traduit aussi la confiance renouvelée de nos clients et partenaires, qui demeure la véritable mesure de notre travail.

Un remerciement particulier aux équipes de Montpellier, Marseille, Paris, Bordeaux, et Nîmes, dont l’engagement quotidien rend possible cette reconnaissance.

CGCB & Associés poursuivra cette dynamique avec la même exigence d’excellence, aux côtés de celles et ceux qui leur font confiance.

Le 27/04/2026

Espèces animales et végétales protégées : le juge exerce un contrôle normal sur leur inscription ou leur maintien sur la liste

Conseil d’État, 11 mars 2026, n° 500143

La question de l’intensité du contrôle exercé par le juge administratif sur les décisions ministérielles relatives aux listes d’espèces protégées est désormais tranchée : le Conseil d’État juge qu’il s’agit d’un contrôle normal, et non d’un simple contrôle restreint à l’erreur manifeste d’appréciation.

Les faits et la question posée

Dans cette affaire, une congrégation religieuse souhaitait réaliser un projet de construction d’une chapelle et d’un bâtiment d’accueil de pèlerins sur la commune de Saint-Pierre-de-Colombier, en Ardèche. Ce projet se heurtait à la présence sur le site du Réséda de Jacquin (Reseda jacquinii), espèce végétale inscrite sur la liste des espèces protégées en région Rhône-Alpes par arrêté ministériel du 4 décembre 1990. La congrégation a demandé au ministre de la Transition écologique de retirer cette espèce de la liste de protection. Face au refus implicite ministériel, elle a formé un recours pour excès de pouvoir contre ce dernier.

Deux questions se posaient au Conseil d’État : d’une part, l’intensité du contrôle juridictionnel applicable aux décisions d’inscription ou de maintien d’une espèce sur la liste des espèces protégées ; d’autre part, la compatibilité de ce classement avec le droit de propriété garanti par la Convention européenne des droits de l’homme.

La solution retenue : un contrôle normal sur la liste des espèces protégées

Sur le premier point, le Conseil d’État apporte une précision déterminante : le juge administratif exerce un contrôle normal sur la légalité de la décision d’inscrire ou de maintenir une espèce sur la liste des espèces protégées.

Cette position rompt avec la logique du contrôle restreint, parfois revendiquée pour les décisions à forte technicité scientifique. En retenant le contrôle normal, le Conseil d’État accepte de substituer pleinement sa propre appréciation à celle de l’administration sur le bien-fondé de la protection, sans se limiter à vérifier l’absence d’erreur manifeste. Il s’appuie notamment à ce titre sur la liste rouge de l’Union internationale pour la conservation de la nature (UICN).

Concrètement, pour le Réséda de Jacquin, le juge a vérifié la pertinence scientifique du maintien sur la liste. L’espèce est endémique de l’arc cévénol-catalan, et l’Ardèche concentre la majorité de ses populations mondiales. Ces populations sont fragilisées par les phénomènes de sécheresse croissants affectant l’arc méditerranéen, et les tentatives d’ensemencement menées jusqu’à présent ont échoué. Au regard de ces éléments, le maintien de l’espèce sur la liste est jugé justifié.

Sur le second point, le Conseil d’État juge que le classement comme espèce protégée ne porte pas une atteinte excessive au droit de propriété, dès lors qu’existe la procédure de dérogation espèces protégées, prévue par l’article L.411-2 du code de l’environnement. Cette procédure, qui permet d’obtenir une autorisation de déroger aux interdictions attachées à la protection d’une espèce sous certaines conditions, constitue une soupape suffisante pour préserver l’équilibre entre protection de la biodiversité et droits des propriétaires et porteurs de projets.

Ce que cela change en pratique

La clarification apportée par le Conseil d’État a des implications directes pour les contentieux relatifs aux listes d’espèces protégées.

Pour les requérants qui entendent contester l’inscription ou le maintien d’une espèce sur la liste, le contrôle normal leur ouvre en théorie un accès plus large au juge : celui-ci ne se limitera pas à sanctionner l’erreur manifeste mais appréciera pleinement la légalité de la décision, y compris sur le fond scientifique. En pratique, cela suppose de disposer d’éléments techniques solides permettant de contredire l’appréciation ministérielle.

Pour les porteurs de projets confrontés à la présence d’espèces protégées sur leur emprise foncière, cette décision confirme que la contestation de la liste elle-même est une voie ouverte mais exigeante. La voie ordinaire reste la procédure de dérogation espèces protégées, dont la robustesse contentieuse est rappelée par le Conseil d’État comme garantie suffisante au regard du droit de propriété.

Pour les praticiens du droit de l’environnement, la décision invite à anticiper un contrôle approfondi du juge chaque fois qu’un recours est dirigé contre une décision relative aux listes de protection : l’administration devra justifier ses choix par des éléments scientifiques précis et actualisés, et non se contenter d’une appréciation générale.

Le point CGCB

La portée de la décision doit être appréhendée avec quelques nuances.

D’abord, si le contrôle normal est désormais affirmé pour les décisions d’inscription ou de maintien sur la liste, il n’emporte pas que le juge se substituera systématiquement à l’administration sur des questions d’expertise naturaliste. La qualité des données scientifiques produites au contentieux sera déterminante.

Ensuite, la décision réaffirme la solidité de la procédure de dérogation espèces protégées comme mécanisme d’équilibre. Les porteurs de projets ont donc intérêt à soigner la constitution de leurs dossiers de dérogation plutôt que de s’engager dans une contestation directe des listes de protection, procédure longue et incertaine.

Enfin, la solution rendue pour une espèce végétale régionale vaut en principe également pour les espèces animales et pour les listes nationales : le Conseil d’État vise expressément les décisions d’inscription ou de maintien sur les listes d’espèces protégées sans distinguer selon la nature de l’espèce ou l’échelon de la protection.

Le 15/04/2026

Droit de l’expropriation : rétrospective des principales évolutions en 2025

L’année 2025 a été marquée par plusieurs évolutions importantes en droit de l’expropriation pour cause d’utilité publique, tant sur le plan réglementaire que jurisprudentiel.

Ces évolutions concernent à la fois la phase administrative de la procédure d’expropriation et la phase judiciaire, avec plusieurs décisions précisant les conditions de mise en œuvre de certains outils ou renforçant les exigences procédurales.

Retour sur les principales décisions et textes qui ont marqué l’année.

I. Les évolutions relatives à la phase administrative

1. Un nouveau dispositif pour les immeubles indignes à titre remédiable

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a profondément modifié le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Elle a notamment créé un dispositif d’expropriation spécifique pour les immeubles indignes à titre remédiable (articles L. 512-1 et suivants du Code de l’expropriation).

Ce mécanisme permet aux pouvoirs publics d’intervenir avant que la dégradation d’un immeuble ne devienne irréversible, afin de privilégier la réhabilitation du bâtiment plutôt que sa démolition.

Le décret n° 2025-419 du 12 mai 2025 est venu préciser les modalités de mise en œuvre de cette nouvelle procédure, notamment en matière de publication, d’affichage, et de notification.

Ces modalités sont désormais largement alignées sur celles applicables aux immeubles indignes à titre irrémédiable (articles L. 511-1 et suivants du Code de l’expropriation).

L’objectif poursuivi est d’assurer une cohérence procédurale entre les deux régimes, tout en conservant leurs différences de fond :

• l’expropriation pour immeuble indigne irrémédiable vise la démolition,
• l’expropriation pour immeuble indigne remédiable poursuit une finalité de rénovation.

2. Arrêté de cessibilité : précision sur la présomption d’urgence

En matière de référé-suspension (article L. 521-1 du code de justice administrative), la jurisprudence administrative reconnaît généralement aux propriétaires expropriés une présomption d’urgence lorsqu’ils demandent la suspension d’un arrêté de cessibilité, acte qui permet le transfert forcé de propriété.

Pour renverser cette présomption, l’autorité expropriante doit démontrer l’existence de circonstances particulières, notamment lorsqu’un intérêt public s’attache à la réalisation rapide du projet.

Dans une affaire relative à la réalisation d’une infrastructure routière, le juge des référés avait rejeté la demande de suspension en considérant que l’ordonnance d’expropriation était déjà intervenue (TA Grenoble, 14 janvier 2025, n° 2409969).

Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement.

Il a jugé que la seule intervention d’une ordonnance d’expropriation ne suffit pas à caractériser un intérêt public justifiant l’exécution immédiate de l’arrêté de cessibilité (CE, 22 juillet 2025, n° 501042).

Toutefois, en l’espèce, la suspension a finalement été rejetée car l’administration démontrait l’existence d’un intérêt public particulier, tenant à la nécessité de remédier rapidement à la dangerosité de la route concernée.

Cette décision rappelle que la présomption d’urgence demeure forte, mais peut être renversée lorsque l’intérêt public est établi de manière concrète.

3. Réserves foncières : confirmation de la souplesse du projet d’aménagement à faire valider par Clotilde car c’est sa décision

Les réserves foncières permettent aux personnes publiques d’acquérir, par voie d’expropriation, des terrains afin de préparer une future opération d’aménagement, même si le projet n’est pas encore précisément défini (article L. 221-1 du Code de l’urbanisme).

Le Conseil d’État avait déjà précisé, dans une décision du 30 avril 2024, que la constitution d’une réserve foncière peut être légale même lorsque les caractéristiques précises du projet ne sont pas encore arrêtées (CE, 30 avril 2024, n° 465919).

La cour administrative d’appel de Bordeaux, saisie après renvoi, a confirmé cette analyse dans un arrêt du 27 novembre 2025. (CAA Bordeaux, 27 novembre 2025, n° 24BX01086).

Elle a jugé que la constitution d’une réserve foncière est régulière lorsque la consistance du projet est définie de manière sommaire, mais que la maîtrise foncière est nécessaire pour en préciser ultérieurement les composantes.

Cette décision confirme le rôle stratégique des réserves foncières comme outil d’anticipation des politiques d’aménagement.

II. Les évolutions relatives à la phase judiciaire

1. Droit de délaissement : exclusion des lots de volume et évolution loi Huwart

Le droit de délaissement, prévu aux articles L. 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme, permet à un propriétaire situé dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), conformément à l’article L. 311-2 du même code, ou d’un emplacement réservé, de contraindre la collectivité à acquérir son bien.

La question s’est posée de savoir si ce droit pouvait être exercé par les propriétaires de lots de volume.

La jurisprudence a apporté une réponse négative.

Les juridictions ont jugé que le droit de délaissement ne peut être exercé sur des lots de volume isolés, sauf si la mise en demeure concerne l’ensemble immobilier comprenant le terrain et tous les lots de volume :

• TJ Montpellier, 29 mai 2024, n° 23/00082
• CA Montpellier, 19 décembre 2025, n° 24-00057

La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un avis du 20 mars 2025.

Elle a considéré que le propriétaire de lots de volume ne peut être assimilé au propriétaire d’un “terrain”, condition exigée pour l’exercice du droit de délaissement (Cass. 3e civ., avis, 20 mars 2025, n° 25-70.001).

Elle a procédé par analogie avec la solution retenue pour les lots de copropriété (Cass. 3e Civ., 10 mars 1982, n° 81-70.312).

La Cour d’appel de Versailles a ensuite suivi cette position en considérant que le droit de délaissement prévu à l’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas à un bien organisé en volumes (CA Versailles, 8 octobre 2025, n° 23/02432).

Par ailleurs, la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement dite loi HUwart a également fait évoluer les modalités d’exercice du droit de délaissement :

-Le 3ème aliéna de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme est enrichi d’une mention, le désaccord entre la collectivité et le propriétaire est désormais limité à un désaccord sur le prix du terrain bâti ou non

-L’article L. 230-4 du code de l’urbanisme relatif au dispositif spécifique aux ER, qui prévoit l’inopposabilité de la réserve, s’est vu amputé de la mention de la possibilité de saisir le juge de l’expropriation à l’issue du délai d’un an et 3 mois au-delà duquel l’inopposabilité de la réserve est acquise : il semble donc désormais plus possible de saisir le juge passé ce délai.

2. Procédure préalable à l’ordonnance d’expropriation : rappel des exigences procédurales

La Cour de cassation a également rappelé l’importance du respect strict de la procédure préalable à l’ordonnance d’expropriation.

Deux décisions illustrent ce contrôle.

a) L’obligation d’un procès-verbal d’arpentage en cas d’expropriation partielle

Lorsque l’expropriation ne porte que sur une partie d’une parcelle, un procès-verbal d’arpentage doit être établi afin d’identifier précisément les parcelles concernées.

À défaut, l’ordonnance d’expropriation est entachée d’un vice de forme entraînant son annulation.

La Cour de cassation reprend ici la solution retenue par la Haute-juridiction administrative en ce qui concerne un arrêté de cessibilité (CE, 9 juillet 2018, n° 406696).

Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-19.940

b) L’obligation de rechercher les héritiers du propriétaire décédé

Dans une autre affaire, la Cour de cassation a considéré que le juge de l’expropriation doit vérifier la réalité des diligences accomplies par l’expropriant pour identifier les héritiers d’un propriétaire décédé.

Une ordonnance d’expropriation fondée sur un état parcellaire mentionnant simplement que la succession est « en cours de règlement » est insuffisante.

Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-21.852

Ces décisions confirment la vigilance de la Cour de cassation quant au respect des garanties procédurales offertes aux propriétaires expropriés.

3. Perte de base légale : revirement de la Cour de cassation

Une évolution importante est intervenue concernant les conséquences de l’annulation d’une déclaration d’utilité publique (DUP) ou d’un arrêté de cessibilité.

Traditionnellement, les expropriés pouvaient former un pourvoi en cassation contre l’ordonnance d’expropriation, en demandant sa cassation par voie de conséquence de l’annulation future de la DUP ou de l’arrêté de cessibilité (Cass., 3e civ. 11 juillet 2024, n° 23-11.763).

La Cour de cassation prononçait alors un sursis à statuer, dans l’attente de la décision du juge administratif.

Dans un arrêt du 16 janvier 2025, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence.

Elle a jugé que l’annulation à intervenir de la DUP ou de l’arrêté de cessibilité n’ouvre plus la voie à un pourvoi en cassation contre l’ordonnance d’expropriation pour perte de base légale.

Les expropriés doivent désormais utiliser la procédure spécifique prévue par les articles L. 223-2 et R. 223-1 à R. 223-8 du Code de l’expropriation.

Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-21.174

Selon la Cour, cette procédure constitue un recours effectif garantissant les droits des expropriés, tout en évitant l’engorgement de la juridiction de cassation.

Le mot CGCB & Associés

L’année 2025 confirme plusieurs tendances en droit de l’expropriation :

• la modernisation des outils juridiques au service des politiques publiques de logement et d’aménagement ;
• la souplesse reconnue aux collectivités dans la constitution de réserves foncières ;
• le renforcement du contrôle juridictionnel sur les garanties procédurales ;
• et une rationalisation du contentieux devant la Cour de cassation.

Ces évolutions témoignent d’un équilibre recherché entre l’efficacité des projets d’aménagement et la protection des droits des propriétaires concernés par l’expropriation.

Le 15/04/2026

Par un arrêt du 12 mars 2026, la cour administrative d’appel de Toulouse confirme la légalité de l’autorisation de dérogation à la destruction d’espèces de faune et de flore sauvages protégées accordée le 26 octobre 2021 au département de l’Hérault pour le projet de contournement Nord de Montpellier. Cette décision est l’occasion de rappeler avec précision les trois conditions cumulatives exigées par la loi et précisées par la jurisprudence administrative pour bénéficier d’une telle dérogation.

Contexte: un projet routier au coeur d’un contentieux environnemental

Le projet de contournement Nord de Montpellier — segment de la liaison intercantonale d’évitement nord (LIEN), d’une longueur de 7,8 km — est au cœur d’un litige initié par la commune de Grabels. Après un premier arrêté préfectoral de dérogation en date du 8 juillet 2019 portant sur 109 espèces, le préfet de l’Hérault a accordé une dérogation complémentaire par arrêté du 26 octobre 2021, visant 28 espèces protégées supplémentaires de faune et de flore sauvages.

La commune de Grabels a demandé l’annulation de cet arrêté devant le tribunal administratif de Montpellier, lequel a rejeté sa requête par un jugement en date du 27 juin 2023. En appel, la cour administrative d’appel de Toulouse annule le jugement et par la voie de l’évocation rejette la demande formée par la commune de Grabels, les moyens de droit invoqués étant tous écartés.

Le régime juridique de la dérogation “espèces protégées”

En droit français, la destruction, la perturbation ou l’altération d’espèces animales et végétales protégées et de leur habitat est en principe interdite. Par exception, l’article L. 411-2 du Code de l’environnement autorise le préfet à accorder une dérogation à cette interdiction, à condition que trois critères cumulatifs soient réunis.

Condition 3

État de conservation favorable des populations

Le projet ne doit pas compromettre le bon état de conservation des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle.

Analyse des trois conditions appliquées par la Cour

1. Une raison impérative d’intérêt public majeur caractérisée

La Cour retient que le projet routier répond bien à une raison impérative d’intérêt public majeur, eu égard à sa nature et aux intérêts économiques et sociaux qui ne sont pas sérieusement contestés. Les objectifs relevés par les magistrats sont multiples : développement des transports en commun et intermodalité, désenclavement de l’arrière-pays montpelliérain, amélioration des déplacements dans l’aire urbaine, développement de l’attractivité économique, et accès aux équipements touristiques et espaces naturels. La Cour souligne également que le projet répond aux problèmes de sécurité et de nuisances générés par la saturation du trafic routier dans ce secteur géographique.

2. L’absence de solution alternative satisfaisante démontrée

Sur ce point, la Cour relève que le département a conduit une analyse sérieuse des alternatives, en examinant quatre fuseaux de tracés au regard notamment des enjeux environnementaux, ainsi que deux variantes au sein du fuseau retenu. Le département a valablement démontré — sans être contredit — que la variante retenue constitue la solution la plus appropriée aux besoins à satisfaire, permettant en outre de porter la moindre atteinte à la conservation des espèces protégées.

3. Le maintien dans un état de conservation favorable des espèces protégées

La Cour examine in concreto la situation de plusieurs espèces concernées par la dérogation: Glaïeul douteux, Murin de Daubenton, Pipistrelle pygmée, Loutre d’Europe, Cordulie à corps fin. 

Pour chacune d’elles, les juges ont estimé, en l’état des mesures d’évitement, de réduction et de compensation mises en œuvre, que le projet ne nuit pas au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle. que la troisième condition est satisfaite. La Cour écarte également le moyen tiré de l’insuffisance des données ayant servi à évaluer l’état de conservation de ces espèces, considérant que les éléments du dossier étaient suffisants pour fonder l’arrêté préfectoral.

Point procédural : 
Si la Cour annule le jugement du Tribunal administratif de Montpellier en raison d’une irrégularité tenant à l’absence de réouverture de l’instruction à la suite de la communication du mémoire du Préfet la veille de la clôture de l’instruction  pour vice de procédure, elle évoque et statue directement sur le fond, rejetant intégralement la demande de la commune de Grabels ainsi que le surplus de ses conclusions d’appel.

À retenir 

Les enseignements pratiques pour les porteurs de projets

Cette décision illustre le fait que la dérogation « espèces protégées » peut être légalement accordée pour des projets d’infrastructure routière d’envergure, à condition que le dossier de demande justifie rigoureusement chacune des trois conditions cumulatives fixées à l’article L.411-2 du Code de l’environnement — notamment en produisant une analyse comparative sérieuse des alternatives et une évaluation espèce par espèce de leur état de conservation.

Pour les maîtres d’ouvrage publics (collectivités, établissements publics) et leurs conseils, cette jurisprudence apporte plusieurs enseignements concrets :

Sur la qualification de l’intérêt public majeur :  le juge adopte une approche globale, tenant compte des enjeux de mobilité, d’accessibilité, de sécurité et de développement économique. Un projet de transport structurant à l’échelle d’une aire urbaine remplit en principe ce critère, dès lors qu’il n’est pas sérieusement contesté dans ses fondements.

Sur la démonstration de l’absence d’alternative :  l’analyse de plusieurs fuseaux et variantes de tracé conditionne étroitement la justification de l’absence de solution alternative au projet. est une condition de robustesse du dossier. Elle doit être documentée et porter une attention explicite aux enjeux environnementaux de chaque option étudiée.

Sur l’état de conservation des espèces :  l’évaluation doit être conduite espèce par espèce, en s’appuyant sur des données suffisantes. Les mesures compensatoires et d’atténuation prévues dans le dossier jouent un rôle déterminant dans l’appréciation de cette condition. » 

Le 21/04/2026

Expropriation et ZAC multi-sites : une QPC sur la qualification de terrain à bâtir soumise au Conseil constitutionnel

Cour de cassation, 3e ch. civ., 10 avril 2026, n° T 26-40.002 — QPC 2026-1206 

Par arrêt du 10 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans son application aux zones d’aménagement concerté multi-sites. La décision du Conseil constitutionnel est attendue le 10 juillet 2026. 

La disposition en cause et l’enjeu des ZAC multi-sites

 L’article L. 322-3 du code de l’expropriation fixe les conditions auxquelles un terrain peut être qualifié de terrain à bâtir dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Cette qualification est déterminante : elle conditionne directement le montant de l’indemnisation allouée à l’exproprié.

Parmi ces conditions figure l’exigence que les réseaux desservant le terrain (voirie, eau potable, électricité, assainissement) présentent des dimensions adaptées à la capacité de construction prévue. Lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, cette dimension est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Cette règle a pris une portée nouvelle depuis que la loi SRU du 13 décembre 2000 a autorisé la création de zones d’aménagement concerté sur plusieurs emplacements territorialement distincts, y compris en dehors des zones urbaines ou à urbaniser. La Cour de cassation en a tiré les conséquences : dans une ZAC multi-sites, la capacité des réseaux s’apprécie à l’échelle de la zone entière, et non secteur par secteur (3e Civ., 27 mai 2021, n° 19-25.939 ; 3e Civ., 8 février 2023, n° 22-10.143).

C’est cette interprétation qui est aujourd’hui soumise au contrôle du Conseil constitutionnel.

La question transmise et le caractère sérieux retenu

 La QPC a été formulée originellement par le juge de l’expropriation du département d’Ille-et-Vilaine, dans une instance opposant des propriétaires expropriés à la société publique locale d’aménagement Territoires publics. Elle est ainsi rédigée :

« Tel qu’il est rédigé et interprété par la juridiction judiciaire à l’égard des zones d’aménagement concerté multi-sites, l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est-il conforme à l’exigence constitutionnelle de juste indemnité, prévue à l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, en ce qu’il prévoit que “lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone” ? »

La Cour de cassation a jugé la question sérieuse. Elle relève que l’interprétation retenue peut conduire à écarter la qualification de terrain à bâtir pour des parcelles situées dans une zone géographiquement cohérente et correctement équipée de réseaux, au seul motif que ces réseaux seraient insuffisants au regard d’emplacements distincts, non contigus et éloignés  alors même que des parcelles voisines ont pu, antérieurement, être vendues au prix du terrain à bâtir.

Une telle application est susceptible de priver les propriétaires expropriés d’une juste indemnité et de porter atteinte au droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration de 1789.

La Cour précise par ailleurs que si la disposition avait déjà été déclarée conforme à la Constitution en 1985 (décision n° 85-189 DC du 17 juillet 1985), les changements intervenus depuis la jurisprudence de la Cour de cassation sur les ZAC multi-sites puis la loi SRU de 2000, lui confèrent une portée nouvelle qui justifie un réexamen.

Ce qu’il faut retenir

Cette QPC met en lumière une difficulté concrète et récurrente dans les opérations d’expropriation portant sur des ZAC couvrant des secteurs géographiquement dispersés : l’appréciation globale de la capacité des réseaux peut aboutir à disqualifier des terrains qui, pris isolément dans leur environnement immédiat, répondent pourtant aux critères du terrain à bâtir avec pour conséquence directe une indemnisation sensiblement réduite pour les expropriés.

La décision du Conseil constitutionnel, attendue avant le 10 juillet 2026, précisera si cette interprétation est compatible avec l’exigence de juste indemnité. Selon la réponse apportée, les règles d’évaluation applicables dans les procédures d’expropriation concernant des ZAC multi-sites pourraient être amenées à évoluer de manière significative.

Nous complèterons notre article lorsque la décision du Conseil constitutionnel sera rendue.

Le 17/04/2026

Droit de préemption : les précisions jurisprudentielles à retenir en 2025

Le droit de préemption fait régulièrement l’objet d’un contentieux nourri. L’année 2025 a été l’occasion pour le Conseil d’État et les cours administratives d’appel d’apporter plusieurs clarifications utiles sur trois points de procédure : la portée des erreurs dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), les effets de la notification de la décision de préemption au notaire, et les limites du certificat d’urbanisme face à l’exercice du droit de préemption.

1. DIA et évolution de la consistance du bien : toutes les différences ne sont pas égales

Lorsqu’une DIA est déposée, l’administration dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption (art. L. 213-2 du Code de l’urbanisme). Ce délai peut être interrompu si la DIA est incomplète ou entachée d’une erreur substantielle affectant la consistance du bien, son prix ou les modalités de son aliénation.

Dans une affaire tranchée le 7 novembre 2025, le Conseil d’État a précisé les contours de cette notion. En l’espèce, la DIA décrivait le bien comme un « terrain bâti », tandis que la promesse de vente annexée le qualifiait de « terrain nu » — le vendeur s’étant engagé à démolir le bâtiment avant la cession. La commune avait estimé qu’il s’agissait d’une erreur substantielle justifiant une nouvelle DIA, ce qui aurait interrompu le délai.

Le Conseil d’État n’a pas suivi ce raisonnement. Dès lors que la promesse de vente décrivait suffisamment clairement l’état du bien et l’engagement de démolition, l’information contenue dans la DIA était jugée suffisante. La demande de nouvelle DIA formulée par la commune était donc sans fondement et n’a pas produit d’effet interruptif.

Ce qu’il faut retenir : une discordance entre la DIA et la promesse de vente annexée n’est pas automatiquement constitutive d’une erreur substantielle. Encore faut-il que cette différence affecte réellement la compréhension de la consistance du bien par l’administration. (CE, 7 nov. 2025, n° 500233)

2. Notification au notaire : une présomption de mandat qui sécurise la procédure

L’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit que la décision de préemption doit être notifiée à la fois au vendeur et à son notaire. Une question pratique se posait : dans quelle mesure la seule notification au notaire suffit-elle à faire courir le délai de recours contentieux du vendeur ?

Le Conseil d’État y a répondu le 7 mars 2025, dans une affaire où le notaire — seul destinataire de la notification — avait transmis la décision aux vendeurs. Ces derniers avaient introduit un recours près de cinq mois après cette transmission, en soutenant que le délai n’avait pas commencé à courir faute de notification directe.

Le Conseil d’État a écarté cet argument. Il a jugé que le notaire signataire de la DIA doit être regardé, en l’absence de volonté contraire exprimée par le vendeur, comme ayant reçu un mandat implicite pour l’ensemble de la procédure de préemption, y compris la réception de la notification de la décision.

Cette solution présente un intérêt pratique certain : elle répond notamment à l’interrogation laissée ouverte par la suppression, dans les formulaires Cerfa de DIA les plus récents, de la rubrique « destinataire de la notification ». Elle clarifie ainsi l’élément déclencheur du délai de recours et contribue à sécuriser la procédure pour les titulaires du droit de préemption. (CE, 7 mars 2025, n° 495227)

3. Certificat d’urbanisme et droit de préemption : pas de cristallisation opposable

Le certificat d’urbanisme (CU) est un outil fréquemment sollicité par les porteurs de projets immobiliers. L’un de ses effets les plus recherchés est la cristallisation des règles d’urbanisme applicables au terrain pendant dix-huit mois : les règles en vigueur à la date de délivrance du CU ne peuvent être remises en cause au détriment du bénéficiaire.

La Cour administrative d’appel de Marseille a précisé, le 17 septembre 2025, que cet effet protecteur ne s’étend pas au droit de préemption. En vertu de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme, le CU doit indiquer les « limitations administratives au droit de propriété », mais il n’est pas tenu de mentionner si le terrain se situe dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (DPU). Par conséquent, le bénéficiaire d’un CU ne peut pas s’en prévaloir pour faire obstacle à l’institution ultérieure d’un DPU ni à son exercice.

La cour a également écarté la question prioritaire de constitutionnalité soulevée à cette occasion, jugeant que ce champ d’application restreint ne portait pas atteinte à la garantie effective que le CU est censé offrir sur le droit de propriété. (CAA Marseille, 17 sept. 2025, n° 24MA02429)

Ce qu’il faut retenir

• L’indication de l’évolution de la consistance d’un bien – passant d’un terrain bâti à un terrain nu – entre la DIA et la promesse de vente annexée ne constitue pas une erreur substantielle susceptible d’interrompre le délai pour exercer le droit de préemption.
• La notification, par l’administration, de la décision de préemption au notaire suffit à déclencher le délai de recours contentieux du vendeur contre cette décision.
• Le bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme ne peut se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme contre l’institution et l’exercice ultérieurs du droit de préemption par la commune.
• Si le droit de priorité reste applicable à la « société nationale »
• SNCF, la cession de ses immeubles en vue de construire des logements sociaux dans une commune carencée est exclue de son champ d’application. Le CE a rejeté le pourvoi d’une association de défense du patrimoine arboré qui avait demandé à la justice administrative de condamner une commune à réparer le préjudice qu’elle estimait avoir subi du fait de l’abattage d’arbres sur le territoire de cette dernière.

En synthèse

Ces trois décisions convergent vers un même objectif : clarifier et sécuriser la procédure de préemption, au bénéfice des titulaires du droit comme des praticiens qui les conseillent.

Le 27/02/2026

Le Conseil d’État confirme une lecture souple au service de la cristallisation des règles d’urbanisme

Par une décision du 13 février 2026 (n° 501671), le Conseil d’État apporte une nouvelle précision déterminante sur la définition du lotissement au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme et sur les conditions permettant de bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-14.

La Haute juridiction confirme qu’il y a lotissement dès lors qu’au moins un transfert de propriété ou de jouissance est intervenu à la date de délivrance du permis de construire, y compris lorsque la vente est assortie d’une condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Le cadre juridique : lotissement et cristallisation des règles

La définition du lotissement

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières en vue de l’implantation de bâtiments.

Cette qualification emporte des conséquences importantes :

• soumission à autorisation ou déclaration préalable,
• application d’un régime juridique spécifique,
• possibilité de bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme.

La cristallisation des règles d’urbanisme

L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme applicables à un lotissement sont « figées » pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.

L’objectif est clair :
👉 sécuriser juridiquement les opérations d’aménagement, en évitant qu’une modification du PLU ne compromette les projets déjà engagés.

Encore fallait-il déterminer à partir de quand un projet constitue réellement un lotissement.

Une évolution jurisprudentielle progressive

La décision du 13 février 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle récente.

– Conseil d’État, 13 juin 2022, n°452457 : Le Conseil d’État exigeait une division effective par la vente des lots pour caractériser le lotissement.

– Conseil d’État, 18 octobre 2024, n°473828 : La Haute juridiction assouplit sa position : la vente d’un seul lot suffit à faire jouer la cristallisation pour l’ensemble du lotissement.

– Conseil d’État, 17 février 2025, n°493120 : Elle précise que le transfert de propriété ou de jouissance d’au moins un lot suffit, même assorti d’une condition suspensive.

– Conseil d’État, 13 février 2026, n°501671 : Nouvelle étape : La signature d’une promesse de vente comportant une condition suspensive d’obtention du permis de construire suffit à caractériser le lotissement, dès lors qu’un transfert est juridiquement acté.

 Autrement dit, la réalisation définitive de la vente n’est plus exigée.

La portée pratique de la décision

Cette solution facilite le montage des opérations, évite d’attendre la purge complète des conditions suspensives, et permet d’anticiper la cristallisation des règles d’urbanisme.

Le Conseil d’État adopte ainsi une approche économiquement réaliste, en tenant compte des pratiques contractuelles en matière immobilière.

Une incertitude persistait : fallait-il une cession définitive ou une simple promesse suffisait-elle ?

La décision du 13 février 2026 met fin au doute : la promesse suffit, même si la vente dépend de l’obtention du permis de construire.

La solution protège les aménageurs sans priver les collectivités de leurs prérogatives. 

🔎 le Mot de l’Avocat CGCB

Par cette décision du 13 février 2026 (n° 501671), le Conseil d’État confirme une lecture souple et pragmatique de la notion de lotissement.

En retenant qu’une promesse de vente conditionnelle suffit à enclencher les effets juridiques du lotissement, la Haute juridiction renforce la sécurité des opérations immobilières tout en consolidant sa jurisprudence récente.

Une décision à intégrer sans tarder dans les stratégies de montage d’opérations foncières et d’aménagement.

🎯 Ce qu’il faut retenir

✔️ Un seul lot transféré suffit à caractériser le lotissement.
✔️ La vente peut être assortie d’une condition suspensive d’obtention du permis.
✔️ La signature d’une promesse peut déclencher les effets juridiques du lotissement.
✔️ La cristallisation des règles d’urbanisme s’en trouve facilitée.

Le 26 février 2026

Les décrets n° 2026-117 et n° 2026-118 du 20 février 2026 s’inscrivent dans la volonté gouvernementale, annoncée par le premier ministre, de simplifier l’action publique locale et d’alléger certaines normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements.

Une lecture attentive s’impose pour mesurer les incidences concrètes sur nos pratiques.

Nous vous proposons un premier d’horizon des principales évolutions :

 🏛️ Code général des collectivités territoriales (CGCT)

• Simplification du fonctionnement des commissions départementales de coopération interdépartementale
• Création d’un registre unique de délibérations pour les collectivités territoriales
• Publication en ligne des délibérations des établissements publics de coopération culturelle ou environnementale
• Publication des conditions de délivrance des agréments des organismes de formation des élus locaux
• Suppression du scrutin de liste unique pour le renouvellement des membres du comité des finances locales

➡️ Objectif : rationaliser les procédures internes et renforcer la lisibilité des actes.

 📑 Code de la commande publique

• Possibilité pour les collectivités soumises à l’obligation de décoration des constructions publiques de déterminer la composition du comité compétent
• Relèvement à 300 000 € HT du seuil de recours au concours d’architecte
• Dispense, pour les collectivités agissant comme pouvoir adjudicateur, du recours obligatoire au concours

➡️ Enjeu : fluidifier et sécuriser les opérations de construction publique.

🌿 Code de l’environnement

• En matière de loi sur l’eau, possibilité pour le préfet de notifier une absence d’opposition dans le délai requis, facilitant ainsi le démarrage des travaux

➡️ Logique de simplification administrative et d’accélération des projets.

🏗️ Code de l’urbanisme

• Adoption d’un PLU emportant de plein droit abrogation de la carte communale préexistante (qui ne nécessite donc plus une délibération)
• Dispense d’autorisation d’urbanisme pour l’implantation de pompes à chaleur non visibles depuis l’espace public (travaux sur construction existante)
• Suppression du renvoi au préfet pour délivrer l’attestation de non-contestation de conformité en l’absence de réponse dans les 15 jours

➡️ Accélération des procédures et réduction des formalités.

🏘️ Code de la construction et de l’habitation

• Suppression de la publication au fichier immobilier des conventions APL concernant certains logements-foyers et résidences sociales
• Faculté pour le préfet de déroger à la surface minimale de 75 m² des places de résidences mobiles pour terrains familiaux locatifs

🔎 À retenir

Ces deux textes marquent une étape supplémentaire dans la simplification normative, avec un impact direct sur :

• le fonctionnement institutionnel des collectivités,
• la commande publique,
• les procédures environnementales,
• l’urbanisme opérationnel.

Limites du pouvoir de prescription préfectoral et l’obligation d’une appréciation équilibrée des intérêts 

La Cour administrative d’appel de Nancy apporte une précision importante sur le régime des prescriptions complémentaires applicables aux  éoliennes.

La Cour rappelle qu’il appartient à l’autorité compétente de prendre, à tout moment, les mesures nécessaires à la prévention des dangers ou inconvénients pour les intérêts énumérés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement et que ces mesures peuvent prendre la forme de prescriptions complémentaires.

Dans ce cadre, le préfet ne peut pas, sur la demande d’un tiers, imposer à un exploitant l’abaissement d’éoliennes déjà en service afin de faire cesser une atteinte visuelle à un monument historique, lorsque cette mesure, du fait du démantèlement et du levage des éoliennes existantes avant leur remplacement par de nouvelles éoliennes, risque de présenter des dangers ou inconvénients nouveaux à ces intérêts protégés du fait de l’impact sur la capacité de production et d’exploitation.

📌 En l’espèce, la CAA rappelle que :

• les prescriptions complémentaires ne peuvent être légalement imposées que si elles ne portent pas atteinte à d’autres intérêts protégés,
• notamment la protection de la nature et de l’environnement,
• et ce, même lorsque l’objectif poursuivi est la protection des paysages ou la conservation des monuments historiques.

Cette décision confirme ainsi les limites du pouvoir de prescription du préfet, lorsqu’il est saisi par un tiers, et souligne la nécessité d’une appréciation globale et équilibrée des intérêts en présence.

Cour administrative d’appel de Nancy, 15 janvier 2026, n°23NC00564

Le 10/02/2026

PLU : les exceptions aux règles générales doivent être strictement encadrées

Par une décision du 28 janvier 2026 (req. n° 500730), le Conseil d’État apporte une clarification importante concernant la légalité des règlements de plan local d’urbanisme (PLU).

La Haute juridiction juge que :

Lorsque le règlement d’un PLU contient des dispositions permettant de faire exception aux règles générales qu’il fixe, les règles encadrant ces exceptions doivent être suffisamment précises et encadrées, eu égard à leur portée, à peine d’illégalité.

Cette exigence s’applique sans préjudice de la possibilité d’autoriser des adaptations mineures sur le fondement de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme.

Un encadrement nécessaire des dérogations prévues par le PLU

Le règlement d’un PLU fixe des règles opposables aux autorisations d’urbanisme (implantation, hauteur, emprise, aspect extérieur, etc.).

Il peut toutefois prévoir des hypothèses dans lesquelles il est possible de déroger aux règles générales : possibilités de dépassement, modulations liées à la nature du projet ou au contexte urbain.

👉 Le Conseil d’État rappelle ici un principe structurant : Une règle qui autorise une exception doit elle-même être encadrée de manière suffisamment précise.

À défaut, le règlement encourt l’illégalité en raison d’un défaut d’encadrement normatif. Autrement dit, une collectivité ne peut pas prévoir une faculté de dérogation formulée en termes trop généraux ou trop imprécis, laissant une marge d’appréciation excessive à l’autorité chargée de délivrer les autorisations. En conséquence, l’exception ne saurait être mobilisée par un porteur de projet pour ne pas appliquer la règle principale.

Une articulation avec l’article L.152-3 du code de l’urbanisme

Le Conseil d’État prend soin de préciser cette exigence : l’article L. 152-3 permet en effet d’autoriser des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

La décision opère donc une distinction claire :

                ✅ Les adaptations mineures relèvent d’un régime légal autonome.

                ⚠️ En revanche, lorsqu’un PLU organise lui-même des exceptions à ses propres règles, ces exceptions                     doivent être strictement encadrées.

Quels enseignements pour les collectivités?

✔️ Sécurisation des règlements de PLU

Les communes et EPCI doivent veiller à la précision rédactionnelle des clauses dérogatoires.

Des formules trop larges ou insuffisamment définies peuvent fragiliser l’ensemble du document d’urbanisme et empêcher la possibilité de faire jouer les exceptions prévues.

✔️ Encadrement de la marge d’appréciation

La décision limite les risques d’arbitraire en rappelant que la norme locale doit être suffisamment déterminée pour encadrer l’instruction des autorisations.

✔️ Anticipation du contentieux

Les requérants pourront ultérieurement contester un permis en soulevant l’illégalité d’une exception insuffisamment encadrée.

Cette décision du 28 janvier 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante du Conseil d’État visant à garantir la sécurité juridique des documents d’urbanisme, et l’encadrement de l’exercice du pouvoir d’appréciation de l’administration.

Elle rappelle que la souplesse normative ne peut s’exercer qu’à condition d’être juridiquement maîtrisée.