Le 21/09/2026

Conseil d’État, 16 juillet 2026, n° 503822 mentionné aux tables du Recueil Lebon

L’obligation de notification prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme est l’une des règles de procédure les plus redoutables du contentieux de l’urbanisme : sa méconnaissance entraîne l’irrecevabilité du recours, sans possibilité de régularisation. Le Conseil d’État précise dans cette décision que cette obligation s’applique également à la demande de retrait d’un permis de construire, y compris lorsqu’elle est fondée sur la fraude et présentée après l’expiration du délai de recours contentieux

Les faits et la question posée

La commune de Saint-Maur-des-Fossés avait délivré des permis de construire à la société Villa Pasquier à compter de mars 2018, complétés par des modifications en 2019 et 2021. Deux tiers, les sociétés Casa d’Or et Créations Brice, ont déposé une demande de retrait de ces permis après l’expiration du délai de recours contentieux, en invoquant la fraude comme motif permettant de remettre en cause des autorisations pourtant devenues définitives. Le maire a rejeté cette demande le 7 décembre 2022.

Le tribunal administratif a annulé la décision de rejet du maire, estimant que la demande de retrait fondée sur la fraude était recevable sans formalité particulière. La commune a fait appel, et le Conseil d’État a été saisi.

La question est procédurale : la demande de retrait d’un permis de construire, même fondée sur la fraude et présentée après le délai de recours contentieux, doit-elle être notifiée au titulaire du permis dans les conditions prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ?

La solution retenue

Le Conseil d’État annule le jugement du tribunal administratif. Il pose le principe en des termes que les praticiens retiendront : « La demande de retrait d’un permis de construire constitue, au sens et pour l’application de ces dispositions, un recours administratif. Il en va ainsi notamment d’une demande de retrait, formée après l’expiration du délai de recours contentieux, au motif que le permis aurait été obtenu par fraude. »

La conséquence est directe : comme tout recours administratif formé contre une autorisation d’urbanisme, la demande de retrait doit être notifiée au titulaire du permis dans les conditions prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. À défaut de cette notification, le recours contentieux ultérieur contre la décision du maire rejetant la demande de retrait est irrecevable.

En l’espèce, les sociétés Casa d’Or et Créations Brice n’avaient pas notifié leur demande de retrait à la société Villa Pasquier. Leur recours contre la décision de refus du maire est donc déclaré irrecevable.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les requérants : Toute demande de retrait d’un permis de construire, quelle que soit la date à laquelle elle est formée et quel que soit le motif invoqué, y compris la fraude, doit être accompagnée d’une notification à l’adresse du titulaire du permis, dans les conditions fixées par l’article R. 600-1. L’oubli de cette formalité est fatal : il prive le requérant de tout recours contentieux contre le refus du maire.

🔸 Pour les titulaires de permis : La décision renforce la sécurité des autorisations obtenues. Un tiers qui n’a pas respecté l’obligation de notification ne pourra pas saisir le juge administratif, même s’il invoque la fraude. La fraude n’est pas un motif qui échappe aux règles de procédure du contentieux de l’urbanisme.

🔸 Pour les maires et les services instructeurs : La décision ne modifie pas les conditions dans lesquelles le maire peut, ou doit, retirer un permis de construire frauduleux. Elle précise uniquement les conditions de recevabilité de la demande de retrait formée par un tiers. Le retrait d’office, à l’initiative de l’administration, suit ses propres règles.

🔸 Pour les conseils : Le contrôle de la notification doit être systématique dès la réception d’une demande de retrait. En cas de défaut de notification, le moyen tiré de l’irrecevabilité doit être soulevé devant le juge sans attendre.

Points de vigilance CGCB

La décision est rendue sur le fondement de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, qui vise les recours administratifs et contentieux contre « une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol ». Son champ d’application couvre, au-delà des permis de construire, l’ensemble des autorisations d’urbanisme : permis d’aménager, permis de démolir, déclarations préalables.

La question de la notification ne se pose qu’en cas de recours contentieux ultérieur. Si la demande de retrait aboutit favorablement  (le maire retire le permis) la question de la notification devient sans objet. C’est en cas de refus du maire, et de recours contentieux contre ce refus, que la sanction de l’irrecevabilité s’applique.

Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 6 juillet 2026, n° 502005,

Commune de Courchevel – classé B

 Une décision de déclassement d’une dépendance du domaine public ne suffit pas, à elle seule, à le faire sortir du domaine public. Le Conseil d’État le rappelle avec netteté dans cet arrêt du 6 juillet 2026, en précisant les contours du principe de désaffectation préalable et en identifiant les deux seules exceptions applicables au domaine public routier

Les faits et la question posée

Une société hôtelière souhaitait étendre son établissement à Courchevel (Savoie). À cette fin, le maire a pris deux arrêtés constatant la désaffectation de deux dépendances du domaine public communal, puis le conseil municipal a prononcé leur déclassement. Il a également prononcé, par anticipation, le déclassement d’un volume en tréfonds situé sous une voie communale.

Une riveraine a contesté ces actes en soutenant que les biens concernés ne pouvaient être déclassés sans avoir préalablement cessé d’être affectés à l’usage du public.

La cour administrative d’appel de Lyon a écarté ce moyen, estimant que la décision de déclassement valait, en elle-même, désaffectation.

Le Conseil d’État est saisi en cassation. La question est la suivante : une collectivité peut-elle déclasser une dépendance du domaine public sans que ce bien ait, au préalable, effectivement cessé d’être affecté à un service public ou à l’usage direct du public ?

La solution retenue

Le Conseil d’État casse l’arrêt de la cour et précise clairement qu’un bien d’une personne publique « qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement ».

Il en résulte que le déclassement n’a pas, à lui seul, pour effet de mettre fin à l’affectation du bien : il intervient après que cette affectation a cessé.

Ainsi, cette désaffectation préalable au déclassement peut être établie de deux manières : soit par une situation de fait, lorsque le bien n’est plus matériellement utilisé pour le service public ou l’usage direct du public, soit par un acte administratif ayant pour objet ou pour effet de mettre fin à cette affectation. Une fois cette désaffectation acquise, l’acte de déclassement constate la sortie du bien du domaine public.

Le cas particulier du domaine public routier

Le Conseil d’État précise que le principe de désaffectation préalable s’applique également aux dépendances du domaine public routier, régies par l’article L. 2111-14 du code général de la propriété des personnes publiques CG3P. Ainsi, une voie communale demeure affectée à l’usage direct du public tant qu’elle est ouverte à la circulation. En principe, son déclassement ne peut donc intervenir qu’après la cessation de cette affectation. 

Le Conseil d’État admet cependant deux hypothèses dans lesquelles un déclassement peut intervenir sans désaffectation préalable au sens strict :

1. Le reclassement dans le domaine public routier d’une autre personne publique. Dans ce cas, le bien change de titulaire mais reste affecté à l’usage du public. La continuité de l’affectation justifie qu’il n’y ait pas à constater une désaffectation ;
2. Le déclassement d’une voie communale en chemin rural. Le chemin rural appartient au domaine privé des communes (article L. 161-1 du code rural), mais il demeure affecté à l’usage public à titre gratuit. La déclassification emporte ici un changement de régime juridique sans rupture de l’affectation à la circulation.

En dehors de ces hypothèses particulières, le déclassement d’une dépendance du domaine public routier suppose que celle-ci ait préalablement cessé d’être affectée à l’usage direct du public, notamment par la cessation effective de la circulation publique ou par l’intervention d’un acte ayant pour objet ou pour effet de mettre fin à cette affectation.

Ce que cela change en pratique

Pour les communes.  Avant de déclasser une voie communale au profit d’un opérateur privé, il faut s’assurer que la voie n’est plus affectée à l’usage direct du public ou qu’un acte a valablement mis fin à cette affectation. Un déclassement intervenant alors que la voie demeure ouverte à la circulation publique est susceptible d’être illégal. La seule circonstance qu’un autre itinéraire soit provisoirement mis en place ne suffit pas, à elle seule, à établir la désaffectation de la voie.

Pour les porteurs de projets immobiliers.  Les projets impliquant le déclassement d’une dépendance du domaine public routier doivent intégrer en amont la vérification de la désaffectation effective du bien. Une contestation du déclassement peut en effet fragiliser la réalisation du projet et entraîner un contentieux susceptible de prolonger sa réalisation.

Pour les requérants. L’arrêt fournit un moyen solide pour attaquer les arrêtés de déclassement pris au profit de projets privés lorsque la voie concernée n’a pas été préalablement fermée à la circulation. Ce moyen peut être soulevé tant à l’encontre de l’acte de déclassement lui-même que, par voie d’exception, à l’encontre des autorisations d’urbanisme délivrées sur le fondement de ce déclassement.

Points de vigilance CGCB

La décision ne tranche pas la question de la durée ou du degré de désaffectation requis. En particulier, elle ne précise pas si une fermeture temporaire de la voie, accompagnée d’une délibération supprimant son classement dans la voirie communale, peut suffire à caractériser la désaffectation. Cette question reste ouverte et sera probablement tranchée par les juridictions du fond dans les affaires renvoyées.

Par ailleurs, la portée de l’arrêt dépasse le seul domaine public routier communal. Les principes posés s’appliquent, selon le considérant de principe, à l’ensemble des biens des personnes publiques relevant du domaine public. L’arrêt constitue donc une clarification utile pour toutes les opérations de cession ou de valorisation de patrimoine public impliquant un déclassement, qu’il s’agisse de chemins, de places, de voies piétonnes ou de tout autre bien affecté à l’usage direct du public

Le 10/09/2026

Décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 – entré en vigueur le 29 juillet 2026

Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 poursuit la dynamique de simplification normative engagée par les textes de l’année précédente. Sans révolutionner l’architecture du droit de l’urbanisme ou du droit de l’environnement, il allège des procédures, raccourcit des délais et dématérialise des formalités qui pesaient sur les collectivités, les services instructeurs et les porteurs de projets. Tour d’horizon des dispositions les plus opérationnelles.

Documents d’urbanisme : évolution et publicité simplifiées

L’article 4 du décret assouplit les conditions d’évolution du SRADDET. Les conseils régionaux pourront désormais modifier ou compléter la liste des projets d’envergure régionale sans engager une procédure de révision complète du schéma, sous réserve du respect des plafonds de consommation d’espace et d’artificialisation des sols (CGCT, art. R. 4251-8-1). Une simplification utile pour les régions qui souhaitent intégrer de nouveaux projets structurants sans bloquer l’ensemble de la procédure.

L’article 12 harmonise les modalités de publicité et de publication des documents d’urbanisme : Scot, PLU, cartes communales, PSMV. La publication électronique sur le portail national de l’urbanisme devient le canal de référence, avec une procédure de substitution en cas de difficultés techniques. Les règles de publicité sont également actualisées pour les décisions relatives à l’évaluation environnementale des PLU et cartes communales (C. urb., art. R. 143-7, R. 153-3 et suivants, R. 163-6 et suivants).

L’article 20 modernise le suivi des documents stratégiques de façade maritime. La révision systématique tous les six ans est remplacée par un réexamen, suivi d’une révision si nécessaire. Les modalités d’évaluation pourront être actualisées par arrêté conjoint des préfets coordonnateurs de façade, après participation du public par voie électronique (C. envir., art. R. 219-1-14).

Autorisations d’urbanisme : des ajustements procéduraux significatifs

L’article 10 apporte plusieurs corrections techniques aux procédures d’autorisation d’urbanisme, avec une entrée en vigueur différée au 29 septembre 2026 pour laisser le temps aux services instructeurs de s’adapter.

À retenir en priorité :

Pour les lotissements. Un lotissement situé dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé ne sera plus soumis à permis d’aménager à ce seul titre (C. urb., art. R.* 421-19). La clarification facilite les opérations de réaménagement de lotissements existants, qui se heurtaient à des obligations formelles disproportionnées.
Pour les demandes dématérialisées. Certaines exigences de dépôt des demandes d’autorisation d’urbanisme, devenues obsolètes avec la généralisation de la dématérialisation, sont supprimées (C. urb., art. R.* 423-2, R.* 423-6, R.* 423-13-2). La déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) est également adaptée aux procédures numériques (C. urb., art. R. 462-1).
Pour les logements sociaux et résidences universitaires. Le dossier de demande de permis de construire est allégé (C. urb., art. R.* 431-17).

L’article 11 simplifie, à compter du 29 août 2026, les autorisations relatives aux constructions situées à proximité d’ouvrages de la Défense nationale. Dans certains cas, le permis de construire ou d’aménager pourra tenir lieu d’autorisation ministérielle, dès lors que le ministre de la Défense aura donné son accord préalable (C. urb., art. R.* 425-7, R.* 425-8, R. 425-8-1).

L’article 13 clarifie les compétences du préfet en matière de recours contre certaines autorisations d’urbanisme prises au nom de l’État ou impliquant l’Architecte des bâtiments de France.

L’article 24 confirme la prorogation de la durée de validité des autorisations d’urbanisme pour certains projets d’énergies renouvelables, la première décision de prorogation valant également prorogation de cinq ans de la durée de validité de l’enquête publique.

Photovoltaïque : le seuil d’évaluation environnementale systématique passe de 1 à 3 MWc

C’est l’une des mesures les plus attendues par les porteurs de projets ENR. L’article 18 relève le seuil à partir duquel une installation photovoltaïque est soumise à évaluation environnementale systématique, en l’alignant sur le seuil de soumission à permis de construire (C. urb., art. R. 421-1 et R. 421-9).

Le nouveau régime, modifiant la rubrique 30 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement, s’articule ainsi :
– Puissance ≥ 3 MWc (hors toitures et ombrières) : évaluation environnementale systématique
– Puissance entre 300 kWc et moins de 3 MWc : examen au cas par cas
– Puissance ≤ 300 kWc : dispense d’évaluation environnementale

Cette réforme allège significativement la charge procédurale pour les projets de taille intermédiaire, qui devront simplement passer par la case « cas par cas » plutôt que par une étude d’impact complète.

Collecte des ordures ménagères : fin de la collecte hebdomadaire obligatoire

L’article 3 supprime l’obligation de collecte hebdomadaire des ordures ménagères résiduelles en porte à porte. Les collectivités fixent désormais librement la fréquence de collecte par arrêté du maire ou du président du groupement compétent, en tenant compte des caractéristiques du territoire, de la démographie, du type d’habitat et des objectifs du plan local de prévention des déchets (CGCT, art. R. 2224-23 et R. 2224-24).

La collecte par apport volontaire demeure ouverte, sous réserve qu’elle offre un niveau de service et de salubrité publique équivalent à la collecte en porte à porte.

Autres mesures à ne pas négliger

Droit de préemption (art. 9). Le titulaire d’un droit de préemption bénéficiant d’un avis du service des Domaines encore en cours de validité est dispensé d’en solliciter un nouveau à l’occasion d’une nouvelle DIA portant sur le même bien (C. urb., art. R. 213-21). Un gain de temps appréciable dans les procédures de préemption répétées.

Servitudes sur terrains pollués (art. 12). Les formalités de publicité des servitudes d’utilité publique sur terrains pollués par des ICPE ou des sites de stockage de déchets sont allégées : l’obligation de publicité foncière et la prise en charge de ses frais par l’exploitant sont supprimées (C. envir., art. R. 515-31-7).

Domaine public maritime (art. 14). Les modalités de publicité des demandes de concession d’utilisation du domaine public maritime sont simplifiées et dématérialisées. Un délai minimal de 21 jours est instauré pour la présentation des observations du public, tout en permettant la poursuite de l’instruction pendant ce délai.

Commissaires enquêteurs (art. 19). La liste départementale d’aptitude est désormais arrêtée annuellement, et peut être révisée en cours d’année. La date limite du 1er septembre pour le dépôt des demandes d’inscription ou de réinscription est supprimée.

Ce que cela change en pratique

Pour les collectivités. La liberté nouvelle sur la fréquence de collecte des ordures ménagères résiduelles suppose d’adapter les arrêtés municipaux et d’anticiper les implications contractuelles avec les prestataires de collecte.
Concernant les documents d’urbanisme, la généralisation de la publication électronique implique une mise à jour des pratiques de publicité des actes.

Pour les porteurs de projets photovoltaïques. Le relèvement du seuil à 3 MWc représente un allègement procédural direct pour les projets de taille intermédiaire : il faut néanmoins vérifier si le projet entre dans le champ de l’examen au cas par cas, qui reste une étape à ne pas négliger.

Pour les services instructeurs. Les mesures de simplification des autorisations d’urbanisme n’entrent en vigueur que le 29 septembre 2026. La période transitoire doit être mise à profit pour adapter les formulaires, les accusés de réception et les procédures internes.

Pour les praticiens du contentieux. La clarification des compétences préfectorales en matière de recours contre certaines autorisations d’urbanisme mérite d’être intégrée dans les réflexes de vérification de la recevabilité des recours administratifs.

Points de vigilance CGCB

Le décret ne touche pas aux dispositions relatives à l’évaluation environnementale des projets autres que photovoltaïques : les seuils et catégories des autres rubriques du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement demeurent inchangés.

Sur les autorisations relatives aux ouvrages de Défense nationale, le dispositif d’accord préalable du ministre conditionne la simplification : sans cet accord, les règles antérieures s’appliquent.

Enfin, les mesures relatives aux JO d’hiver 2030  (régime dérogatoire d’instruction, permis à double état) restent d’application ciblée et ne modifient pas le droit commun des autorisations d’urbanisme.

Le 8/09/2026

Conseil d’État, 16 juillet 2026, n° 496947 – classé B

Que se passe-t-il lorsque la CNRACL refuse d’accorder une pension d’invalidité à un fonctionnaire territorial déclaré inapte, mais que l’employeur souhaite tout de même mettre fin à ses fonctions ? Le Conseil d’État apporte une clarification importante : si l’avis conforme de la CNRACL est indispensable pour la mise à la retraite d’office, l’employeur conserve la faculté de prononcer un licenciement pour inaptitude physique sans être lié par cet avis. Et l’agent, de son côté, peut contester ce licenciement en excipant de l’illégalité de l’avis défavorable.

Les faits et la question posée

Un agent technique d’une communauté d’agglomération, victime d’un accident de service en 2017, a été reconnu définitivement inapte à toutes fonctions. La CNRACL, saisie en vue d’une mise à la retraite d’office, a rendu un avis défavorable en refusant de lui accorder une pension d’invalidité. La collectivité a alors prononcé son licenciement pour inaptitude physique définitive.

L’agent a contesté ce licenciement, en faisant valoir notamment que l’avis défavorable de la CNRACL était entaché d’une erreur matérielle, une contradiction entre cet avis et le procès-verbal de la commission de réforme qui avait, lui, reconnu l’imputabilité au service.

Deux questions se posaient. L’employeur était-il lié par l’avis défavorable de la CNRACL pour prononcer le licenciement ? Et l’agent pouvait-il, à l’occasion du recours contre son licenciement, soulever l’illégalité de l’avis CNRACL ?

La solution retenue

Le Conseil d’État tranche les deux questions avec netteté.

Sur la distinction mise à la retraite d’office / licenciement. L’avis conforme de la CNRACL est exigé pour la mise à la retraite d’office d’un fonctionnaire pour inaptitude définitive. En l’absence d’avis favorable de la caisse, l’employeur ne peut pas prononcer cette mise à la retraite. En revanche, il conserve la faculté de prononcer un licenciement pour inaptitude physique, sans être lié ni par l’avis de la commission de réforme ni par celui de la CNRACL. Ces deux voies (mise à la retraite d’office et licenciement) obéissent à des régimes distincts.

Sur la contestation de l’avis CNRACL par voie d’exception. L’agent licencié peut, dans le cadre du recours contre son licenciement, soulever l’illégalité de l’avis défavorable de la CNRACL sur sa mise à la retraite d’office. Il peut invoquer à cet égard « des moyens tirés de la régularité ou du bien-fondé » de cet avis.

En l’espèce, le Conseil d’État relève que l’avis de la CNRACL était entaché d’inexactitude matérielle,  il était en contradiction avec le procès-verbal de la commission de réforme, qui avait reconnu que l’inaptitude était imputable à l’accident de service. Cette erreur rendait l’avis illégal, et le licenciement prononcé sur ce fondement insuffisamment motivé.

A retenir 

Pour les collectivités employeurs. L’arrêt clarifie une alternative procédurale souvent mal maîtrisée. Face à un fonctionnaire déclaré inapte et à un avis défavorable de la CNRACL, la collectivité n’est pas bloquée : elle peut prononcer un licenciement pour inaptitude physique. Elle doit cependant s’assurer de la régularité de la procédure ayant conduit à l’avis CNRACL, car un avis entaché d’irrégularité peut fragiliser le licenciement qui s’ensuit.

Pour les agents. L’avis défavorable de la CNRACL n’est pas un écran infranchissable. L’agent licencié conserve la faculté de contester son licenciement en attaquant indirectement l’avis CNRACL, en soulevant, par voie d’exception, son illégalité (erreur de droit, erreur de fait, contradiction avec d’autres actes de procédure, défaut de motivation). C’est un moyen à ne pas négliger dans la stratégie contentieuse.

Pour les conseils en droit de la fonction publique. La décision invite à vérifier systématiquement la cohérence entre l’avis de la commission de réforme et l’avis CNRACL. Une contradiction entre les deux (par exemple sur la question de l’imputabilité au service) constitue un vice matériel susceptible de rendre l’avis illégal et, par ricochet, le licenciement illégalement fondé.

Points de vigilance CGCB

La distinction entre mise à la retraite d’office et licenciement n’est pas qu’une question de procédure : elle emporte des conséquences très différentes sur les droits de l’agent, notamment sur la pension d’invalidité et l’indemnisation due.

Le licenciement pour inaptitude physique n’ouvre pas les mêmes droits que la mise à la retraite d’office. L’agent licencié dans les circonstances de cet arrêt peut donc avoir intérêt à obtenir l’annulation du licenciement et la substitution d’une mise à la retraite d’office, plutôt que simplement une indemnisation.

Le 3/09/2026

Conseil d’État, 6 juillet 2026, n° 512878  classé B

Le juge des référés peut-il mettre hors de cause une entreprise ayant participé aux travaux, au motif que sa responsabilité lui paraît peu probable ? Le Conseil d’État répond non, dès lors que cette entreprise est susceptible de voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie décennale. La décision précise les conditions dans lesquelles une partie peut être écartée d’une opération d’expertise judiciaire en matière de construction.

Les faits et la question posée

Des désordres sont apparus dans un bâtiment réhabilité (des infiltrations d’eau affectant plusieurs salles) peu après la réception des travaux. La maîtrise d’ouvrage publique a sollicité un référé expertise afin de déterminer l’origine des désordres et d’identifier les responsabilités. Parmi les entreprises assignées figurait le titulaire du lot étanchéité-couverture, qui avait réalisé des travaux de toiture, d’étanchéité et de bâchage provisoire.

La cour administrative d’appel avait fait droit à la demande de mise hors de cause de cet entrepreneur, estimant que les désordres constatés n’étaient pas manifestement imputables à ses travaux.

La maîtrise d’ouvrage se pourvoit en cassation. La question est la suivante : le juge des référés peut-il, dans le cadre d’une expertise portant sur l’origine de désordres de construction, mettre hors de cause une entreprise dont la garantie décennale est susceptible d’être engagée ?

La solution retenue

Le Conseil d’État casse l’arrêt de la cour et rappelle le principe applicable :

Le juge des référés ne peut ordonner la mise hors de cause d’une partie à une opération d’expertise que si sa participation ne présente pas un caractère utile. Tel n’est pas le cas d’une entreprise qui a participé aux travaux en cause et dont la responsabilité est susceptible d’être engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

En l’espèce, l’entreprise avait réalisé les travaux de toiture, d’étanchéité et de protection provisoire du bâtiment. Il n’était pas manifeste que les désordres d’infiltration ne pouvaient en aucune manière lui être imputés. Sa participation à l’expertise était donc utile, et la cour ne pouvait pas l’en écarter.

Ce que cela change en pratique

Pour les maîtres d’ouvrage. L’arrêt renforce leur position dans les procédures de référé expertise. Dès lors que plusieurs entreprises ont participé aux travaux et que les désordres sont susceptibles, même de façon incertaine, de relever de la garantie décennale de l’une d’elles, celle-ci ne peut pas obtenir sa mise hors de cause avant que l’expertise ait établi les responsabilités. L’expertise garde ainsi toute son utilité pour identifier l’origine réelle des désordres.

Pour les constructeurs. La mise hors de cause en phase de référé reste possible, mais seulement dans les cas où il est manifeste que les désordres ne peuvent en aucune manière être liés à leurs travaux. Le seuil est élevé : une simple probabilité faible d’imputabilité ne suffit pas à obtenir la mise hors de cause. Le constructeur qui a réalisé un lot potentiellement en lien avec les désordres doit donc compter sur sa participation à l’expertise.

Pour les conseils en charge du contentieux de la construction. La décision invite à distinguer deux niveaux d’analyse. D’une part, la mise hors de cause lors du référé expertise, qui suppose une impossibilité manifeste d’imputation, seuil très difficile à atteindre pour une entreprise dont le lot touche aux désordres constatés. D’autre part, la discussion au fond sur la responsabilité décennale, qui peut aboutir à une mise hors de cause si l’expert conclut à l’absence de lien causal. C’est à l’expertise de trancher, pas au juge des référés.

Points de vigilance CGCB

La solution s’applique à l’expertise judiciaire préalable, dont l’objet est précisément de rechercher les origines des désordres et d’évaluer les responsabilités. Elle ne préjuge pas de l’issue au fond : être maintenu dans l’expertise ne signifie pas être reconnu responsable des désordres et être condamné par la suite.

Par ailleurs, la décision rappelle implicitement que le référé expertise a un rôle d’instruction, non de jugement. Le juge des référés n’a pas à anticiper l’issue du litige pour décider de la composition des parties à l’expertise. Il doit seulement s’assurer que la participation de chaque partie est utile à la manifestation de la vérité.

La question de la prescription de l’action en garantie décennale reste distincte et non abordée par cet arrêt : le fait d’être maintenu dans l’expertise n’interrompt pas nécessairement le délai de prescription à l’égard de toutes les entreprises concernées. Un point à surveiller dans la gestion des délais contentieux.

Le 1/09/2026

Conseil d’État, 10e et 9e chambres réunies, 13 juillet 2026, n° 507489 — classé B

Un règlement de plan local d’urbanisme peut-il imposer à un propriétaire d’utiliser un matériau de construction précis, au seul motif que ce matériau est traditionnel ? Le Conseil d’État répond par l’affirmative, à condition que cette obligation soit nécessaire et proportionnée à l’objectif de conservation du patrimoine. Il pose ainsi une grille d’analyse claire pour apprécier la légalité des prescriptions architecturales contenues dans les documents d’urbanisme.

Les faits et la question posée

Un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé par une communauté d’agglomération du pays de la Loire, identifiait sur ses documents graphiques deux catégories d’immeubles présentant un intérêt patrimonial : les « chaumières patrimoniales » (constructions d’avant-guerre ayant conservé leur toiture d’origine en chaume) et les « chaumières identitaires » (constructions d’après-guerre présentant des caractéristiques similaires). Pour ces immeubles identifiés, le règlement imposait la conservation du chaume comme matériau de couverture.

L’association des propriétaires de chaumières en Brière a contesté ces prescriptions, estimant qu’un règlement d’urbanisme ne pouvait légalement contraindre les propriétaires à recourir à un matériau unique, sans alternative technique possible.

La question soumise au Conseil d’État est double : les articles du code de l’urbanisme autorisant les prescriptions de protection du patrimoine permettent-ils d’imposer un matériau précis ? Et si oui, à quelles conditions ?

La solution retenue

Le Conseil d’État rejette le recours et valide les prescriptions du PLUi. Il pose le cadre juridique applicable en deux temps.

Sur le fondement législatif : Le code de l’urbanisme, notamment ses dispositions relatives à la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19), permet au règlement d’un PLU ou d’un PLUi « d’édicter des prescriptions visant à protéger, conserver, mettre en valeur ou restaurer un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont l’intérêt culturel, historique ou architectural le justifie ». Ces prescriptions peuvent porter sur les matériaux à utiliser.

Sur les conditions de légalité : Le Conseil d’État formule une réserve d’interprétation déterminante : « L’obligation de recourir à un matériau déterminé ne peut être imposée que s’il s’agit du seul moyen permettant d’atteindre l’objectif poursuivi. » Autrement dit, imposer un matériau unique n’est légal que si aucun autre matériau ne permettrait d’atteindre le même résultat en termes de préservation du patrimoine.

En l’espèce, la toiture en chaume apparaît comme le seul moyen d’atteindre l’objectif de préservation des chaumières de Brière : aucun matériau de substitution ne permettrait de conserver l’aspect caractéristique de ces constructions. La prescription est donc jugée nécessaire et proportionnée.

Ce que cela change en pratique

Pour les auteurs des PLU et des PLUi. La décision sécurise les prescriptions architecturales dès lors que deux conditions sont réunies : les immeubles visés sont précisément identifiés sur les documents graphiques, et l’obligation de recourir au matériau imposé est la seule option permettant d’atteindre l’objectif patrimonial. Une prescription trop large (couvrant par exemple tous les bâtiments d’une zone sans identification précise) resterait illégale.

🔸 Pour les propriétaires de bâtiments identifiés. L’arrêt confirme que les contraintes de matériaux inscrites dans un règlement de PLU peuvent être contraignantes au point d’imposer une solution unique. Les arguments fondés sur l’absence de filière d’approvisionnement locale, la charge économique ou l’absence de normes techniques spécifiques au matériau ne suffisent pas à invalider la prescription si la condition de nécessité est remplie.

🔸 Pour les contestataires de règlements de PLU. La clé du contentieux se déplace : il ne s’agit plus de contester la légalité de principe des prescriptions de matériaux, mais de démontrer que le matériau imposé n’est pas le seul moyen d’atteindre l’objectif. Un bâtiment pour lequel il existerait des alternatives architecturales compatibles avec la préservation du patrimoine ne pourrait pas se voir imposer une prescription aussi restrictive.

🔸 Pour les porteurs de projets en secteur patrimonial. Toute demande d’autorisation d’urbanisme portant sur des bâtiments identifiés dans un PLU ou un PLUi doit intégrer dès l’amont la contrainte de matériaux. Une demande fondée sur un matériau de substitution, même de qualité équivalente, sera refusée si le règlement impose un matériau unique légalement fondé.

Points de vigilance CGCB

La décision ne porte que sur les immeubles « identifiés » dans les documents graphiques du PLU au titre de la protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (article L. 151-19 du code de l’urbanisme). Elle ne valide pas une prescription générale de matériaux applicable à l’ensemble d’une zone de protection, qui resterait soumise à un contrôle plus strict.

Par ailleurs, le critère du « seul moyen » est apprécié in concreto, au regard de l’objectif patrimonial poursuivi pour chaque catégorie d’immeubles. La même prescription pourrait être légale pour une chaumière classée et illégale pour un bâtiment dont l’intérêt patrimonial est plus diffus. L’identification précise des immeubles dans les documents graphiques est donc une condition de légalité à ne pas négliger lors de l’élaboration ou de la révision du document d’urbanisme.

Le 18/08/2026

En zone tendue, les recours contre les permis de construire portant sur des bâtiments de plus de deux logements sont jugés en premier et dernier ressort par le tribunal administratif : il n’y a pas d’appel possible devant la cour administrative d’appel. Le Conseil d’État précise, dans une décision du 25 juin 2026, que cette règle dérogatoire ne s’applique pas aux résidences de tourisme, et qu’elle ne saurait être étendue par analogie.

Le cadre juridique

L’article R. 811-1-1 du code de justice administrative supprime la voie de l’appel pour les recours contre les permis de construire visant des bâtiments de plus de deux logements implantés dans les communes mentionnées à l’article 232 du CGI (zones de tension locative). L’objectif est d’accélérer le traitement des contentieux susceptibles de retarder la construction de logements.

La question posée : Une résidence de tourisme (qui comporte de nombreuses unités d’hébergement) peut-elle être assimilée à un bâtiment “comportant plus de deux logements” au sens de cet article ? Si oui, le permis de construire la concernant serait jugé sans appel possible.

La réponse du Conseil d’État

Non. Le Conseil d’État rappelle que la suppression de l’appel est une dérogation au droit commun et qu’elle doit s’interpréter strictement. La résidence de tourisme ne constitue pas un bâtiment comprenant plus de deux logements au sens de R. 811-1-1 CJA.

La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle cohérente : le Conseil d’État avait déjà écarté l’application de ce texte à une structure d’hébergement touristique (CE, 15 décembre 2023, société Biarritz Camping, n° 484082) et à un village de vacances (CE, 16 avril 2026, Préfet de la Haute-Corse, n° 506311).

La règle qui se dégage est claire : l’article R. 811-1-1 CJA s’applique projet par projet, catégorie par catégorie, et ne peut être étendu par analogie au-delà des cas qu’il vise explicitement.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les requérants souhaitant contester un permis de construire une résidence de tourisme en zone tendue, la décision confirme que la voie de l’appel devant la cour administrative d’appel reste ouverte. Le contentieux n’est pas limité au premier ressort.

🔸 Pour les porteurs de projets de résidences de tourisme, la décision signifie que les recours peuvent se prolonger plus longtemps : la suppression de l’appel, qui accélère le traitement des litiges en zone tendue pour les projets de logements classiques,  ne leur bénéficie pas.

🔸 Pour les conseils engagés dans ces contentieux, la distinction entre logement classique et hébergement touristique reste structurante sur le plan procédural, quelle que soit la densité du projet.

Points de vigilance CGCB

La règle d’interprétation stricte posée par le Conseil d’État vaut pour toutes les catégories visées à l’article R. 811-1-1 CJA : lotissements, permis d’aménager. Un projet ne peut être rattaché à l’une de ces catégories par analogie avec un projet similaire,  chaque qualification s’apprécie indépendamment.

La décision ne remet pas en cause le régime applicable aux permis de construire des logements classiques en zone tendue, pour lesquels la suppression de l’appel reste pleinement applicable.

Le 18/08/2026

L’effet de cristallisation attaché au certificat d’urbanisme est souvent perçu comme un filet de sécurité pour les porteurs de projets : pendant dix-huit mois, les règles applicables au terrain sont figées. La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle, dans un arrêt du 9 juin 2026 (req. n° 24MA02429), que ce filet a des mailles et que le droit de préemption en passe à travers.

Les faits

Un certificat d’urbanisme avait été délivré en août 2020, mentionnant l’absence de droit de préemption sur le terrain concerné. Postérieurement à cette délivrance, un droit de préemption urbain a été instauré sur le secteur. L’EPF PACA l’a exercé en janvier 2021. La question posée à la cour était la suivante : l’absence de mention du droit de préemption dans le certificat d’urbanisme fait-elle obstacle à son exercice ultérieur ?

La réponse de la cour

Non. La cour écarte le moyen comme inopérant.

Elle distingue soigneusement la nature du droit de préemption de celle des règles couvertes par l’effet de cristallisation de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Cet article garantit la stabilité des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations, et des limitations administratives au droit de propriété applicables à la date du certificat.

Or le droit de préemption, selon la cour, n’est assimilable ni à une disposition d’urbanisme ni à une limitation administrative au droit de propriété au sens de cet article : il a trait non pas aux règles d’utilisation du sol, mais aux conditions d’aliénation du bien. Il échappe donc à l’effet de cristallisation.

La circonstance que le certificat d’urbanisme mentionne expressément l’absence de droit de préemption, conformément à l’article R. 410-15 du code de l’urbanisme, ne change rien : cette mention informative ne produit pas d’effet de stabilité.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les acquéreurs fonciers et les porteurs de projets, la décision impose de vérifier l’existence d’un droit de préemption non seulement à la date du certificat d’urbanisme, mais aussi au moment du dépôt de la demande d’autorisation et à la date de la vente. Un certificat obtenu il y a douze mois n’offre aucune garantie sur ce point.

🔸 Pour les établissements publics fonciers et les collectivités, la décision sécurise l’exercice du droit de préemption instauré postérieurement à la délivrance d’un certificat d’urbanisme : l’antériorité du certificat ne constitue pas un obstacle.

🔸 Pour les conseils accompagnant des opérations d’acquisition ou de cession foncière, la décision invite à systématiser la vérification de l’état du droit de préemption à chaque étape clé de la transaction et non à se fier à l’état des lieux figé dans un certificat d’urbanisme.

Points de vigilance CGCB

La décision porte sur le droit de préemption urbain. La solution est transposable aux autres droits de préemption couverts par l’article R. 410-15 (droit de préemption dans les espaces naturels sensibles, zones d’aménagement différé…), qui obéissent à la même logique : ils régissent les conditions d’aliénation, pas les règles d’utilisation du sol.

L’arrêt a été rendu dans une affaire impliquant l’EPF PACA, dans le ressort de la CAA de Marseille. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur la portée limitée de l’effet de cristallisation du certificat d’urbanisme.

Le 11/08/2026

Pour une nouvelle année, CGCB & Associés figure parmi les lauréats du Palmarès du Droit à Marseille. En 2026, le cabinet est récompensé dans trois catégories : droit public, immobilier-construction et urbanisme.

Le Palmarès du Droit, un classement de référence pour les cabinets français

Le Palmarès du Droit est organisé par Le Monde du Droit. Il classe chaque année les meilleurs cabinets d’avocats en France, par spécialité et par implantation géographique.

Le classement repose sur des critères concrets : la qualité des dossiers traités, la reconnaissance par les clients et les pairs, et l’ancrage local du cabinet. Figurer parmi les lauréats, c’est être identifié comme un acteur de référence dans sa spécialité et son territoire.

Trois distinctions qui reflètent l’expertise du bureau marseillais

Droit public

Le bureau de Marseille intervient quotidiennement pour des collectivités territoriales, des établissements publics et des opérateurs privés sur leurs dossiers de droit public des affaires. Contentieux administratif, responsabilité des personnes publiques, domanialité publique : une pratique ancrée dans les réalités du territoire provençal et méditerranéen.

Immobilier-Construction

Les projets immobiliers en zone littorale et urbaine dense soulèvent des questions juridiques complexes. Le bureau accompagne promoteurs, maîtres d’ouvrage et collectivités sur les autorisations de construire, les contentieux de la construction et les opérations d’aménagement — avec une attention particulière aux contraintes propres au littoral méditerranéen.

Urbanisme

Entre loi Littoral, ZAN, révisions de PLU et contentieux de permis de construire, le droit de l’urbanisme est en mouvement constant en PACA. Le bureau de Marseille accompagne ses clients à chaque étape : sécurisation des projets en amont, défense en contentieux, conseil stratégique sur les documents d’urbanisme.

L’équipe CGCB & Associés de Marseille

Ces distinctions sont le reflet du travail de Maud Barbeau, associée, et de son équipe Benoît Djabali et Amélie Germe, qui traitent chaque jour des dossiers exigeants pour leurs clients marseillais et provençaux.

Un grand merci à eux, et à tous nos clients qui nous font confiance sur leurs projets.

Le 11/08/2026

La loi n°2026-553 du 29 juin 2026 visant à améliorer l’accès au logement des travailleurs des services publics introduit une nouvelle dérogation aux règles de destination définies par le plan local d’urbanisme. Applicable depuis le 1er juillet 2026, elle crée un article L. 152-6-11 du code de l’urbanisme dont les conditions et les effets méritent une lecture attentive.

Le mécanisme

Dans les zones urbaines ou à urbaniser, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut désormais, par décision motivée, déroger aux règles relatives aux destinations définies par le PLU pour autoriser la réalisation (par construction ou transformation) d’un bâtiment à destination principale d’habitation.

Deux conditions cumulatives sont requises :

• Le terrain doit être détenu par une personne publique ou une entreprise publique, ou cédé par celles-ci à un tiers en vue de loger ou d’héberger des agents publics ou salariés ;
• Au moins 50 % des logements créés doivent être réservés au bénéfice des agents publics et salariés mentionnés à l’article L. 442-7 du code de la construction et de l’habitation.

Un mécanisme de contrôle dans la durée

La loi ne se contente pas de créer une dérogation ponctuelle. Elle instaure un contrôle annuel : le propriétaire des bâtiments doit justifier chaque année auprès de l’autorité compétente que la condition de réservation au profit des agents publics demeure satisfaite.

Si cette condition n’est plus remplie, ou en l’absence de déclaration annuelle, l’autorité compétente adresse une mise en demeure de mise en conformité dans un délai de trois mois. Passé ce délai sans effet, le bâtiment est réputé non conforme à l’autorisation octroyée.

Une articulation possible avec le PLU

La loi complète également l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Les auteurs du PLU peuvent désormais délimiter des secteurs dans lesquels les logements réalisés en application du nouvel article L. 152-6-11 sont à usage exclusif de résidence principale. Cette faculté offre aux communes constitue un levier supplémentaire pour encadrer l’usage de ces logements dans la durée.

Ce que cela change en pratique

🔸 Pour les personnes publiques et entreprises publiques propriétaires de terrains en zone urbaine ou à urbaniser, la loi ouvre une faculté nouvelle pour des projets de logements destinés à leurs agents, même lorsque les règles de destination du PLU ne le permettraient pas en droit commun.

🔸 Pour les porteurs de projets de transformation de bâtiments existants, la dérogation s’applique aussi bien à la construction neuve qu’à la transformation, ce qui élargit le champ des opérations envisageables.

🔸 Pour les communes disposant d’un PLU, la loi invite à examiner l’opportunité de délimiter des secteurs spécifiques dans lesquels cette dérogation pourra s’exercer, avec une garantie d’usage en résidence principale.

Points de vigilance CGCB

La dérogation est une faculté, non une obligation : l’autorité compétente décide par décision motivée. Cette marge d’appréciation signifie que la dérogation pourra être refusée, sous le contrôle du juge, si les conditions ne sont pas réunies ou si la décision n’est pas suffisamment motivée.

Le contrôle annuel constitue une charge nouvelle pour les propriétaires concernés : il convient d’anticiper dès la conception du projet les modalités de suivi et de déclaration.

La condition de réservation (50 % au moins) s’apprécie à la date de délivrance de l’autorisation et doit perdurer dans le temps, ce qui rend la gestion du parc locatif directement liée au maintien de la dérogation.