Le 21/04/2026

Expropriation et ZAC multi-sites : une QPC sur la qualification de terrain à bâtir soumise au Conseil constitutionnel

Cour de cassation, 3e ch. civ., 10 avril 2026, n° T 26-40.002 — QPC 2026-1206 

Par arrêt du 10 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans son application aux zones d’aménagement concerté multi-sites. La décision du Conseil constitutionnel est attendue le 10 juillet 2026. 

La disposition en cause et l’enjeu des ZAC multi-sites

 L’article L. 322-3 du code de l’expropriation fixe les conditions auxquelles un terrain peut être qualifié de terrain à bâtir dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Cette qualification est déterminante : elle conditionne directement le montant de l’indemnisation allouée à l’exproprié.

Parmi ces conditions figure l’exigence que les réseaux desservant le terrain (voirie, eau potable, électricité, assainissement) présentent des dimensions adaptées à la capacité de construction prévue. Lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, cette dimension est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Cette règle a pris une portée nouvelle depuis que la loi SRU du 13 décembre 2000 a autorisé la création de zones d’aménagement concerté sur plusieurs emplacements territorialement distincts, y compris en dehors des zones urbaines ou à urbaniser. La Cour de cassation en a tiré les conséquences : dans une ZAC multi-sites, la capacité des réseaux s’apprécie à l’échelle de la zone entière, et non secteur par secteur (3e Civ., 27 mai 2021, n° 19-25.939 ; 3e Civ., 8 février 2023, n° 22-10.143).

C’est cette interprétation qui est aujourd’hui soumise au contrôle du Conseil constitutionnel.

La question transmise et le caractère sérieux retenu

 La QPC a été formulée originellement par le juge de l’expropriation du département d’Ille-et-Vilaine, dans une instance opposant des propriétaires expropriés à la société publique locale d’aménagement Territoires publics. Elle est ainsi rédigée :

« Tel qu’il est rédigé et interprété par la juridiction judiciaire à l’égard des zones d’aménagement concerté multi-sites, l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est-il conforme à l’exigence constitutionnelle de juste indemnité, prévue à l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, en ce qu’il prévoit que “lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone” ? »

La Cour de cassation a jugé la question sérieuse. Elle relève que l’interprétation retenue peut conduire à écarter la qualification de terrain à bâtir pour des parcelles situées dans une zone géographiquement cohérente et correctement équipée de réseaux, au seul motif que ces réseaux seraient insuffisants au regard d’emplacements distincts, non contigus et éloignés  alors même que des parcelles voisines ont pu, antérieurement, être vendues au prix du terrain à bâtir.

Une telle application est susceptible de priver les propriétaires expropriés d’une juste indemnité et de porter atteinte au droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration de 1789.

La Cour précise par ailleurs que si la disposition avait déjà été déclarée conforme à la Constitution en 1985 (décision n° 85-189 DC du 17 juillet 1985), les changements intervenus depuis la jurisprudence de la Cour de cassation sur les ZAC multi-sites puis la loi SRU de 2000, lui confèrent une portée nouvelle qui justifie un réexamen.

Ce qu’il faut retenir

Cette QPC met en lumière une difficulté concrète et récurrente dans les opérations d’expropriation portant sur des ZAC couvrant des secteurs géographiquement dispersés : l’appréciation globale de la capacité des réseaux peut aboutir à disqualifier des terrains qui, pris isolément dans leur environnement immédiat, répondent pourtant aux critères du terrain à bâtir avec pour conséquence directe une indemnisation sensiblement réduite pour les expropriés.

La décision du Conseil constitutionnel, attendue avant le 10 juillet 2026, précisera si cette interprétation est compatible avec l’exigence de juste indemnité. Selon la réponse apportée, les règles d’évaluation applicables dans les procédures d’expropriation concernant des ZAC multi-sites pourraient être amenées à évoluer de manière significative.

Nous complèterons notre article lorsque la décision du Conseil constitutionnel sera rendue.

Le 17/04/2026

Droit de préemption : les précisions jurisprudentielles à retenir en 2025

Le droit de préemption fait régulièrement l’objet d’un contentieux nourri. L’année 2025 a été l’occasion pour le Conseil d’État et les cours administratives d’appel d’apporter plusieurs clarifications utiles sur trois points de procédure : la portée des erreurs dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), les effets de la notification de la décision de préemption au notaire, et les limites du certificat d’urbanisme face à l’exercice du droit de préemption.

1. DIA et évolution de la consistance du bien : toutes les différences ne sont pas égales

Lorsqu’une DIA est déposée, l’administration dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption (art. L. 213-2 du Code de l’urbanisme). Ce délai peut être interrompu si la DIA est incomplète ou entachée d’une erreur substantielle affectant la consistance du bien, son prix ou les modalités de son aliénation.

Dans une affaire tranchée le 7 novembre 2025, le Conseil d’État a précisé les contours de cette notion. En l’espèce, la DIA décrivait le bien comme un « terrain bâti », tandis que la promesse de vente annexée le qualifiait de « terrain nu » — le vendeur s’étant engagé à démolir le bâtiment avant la cession. La commune avait estimé qu’il s’agissait d’une erreur substantielle justifiant une nouvelle DIA, ce qui aurait interrompu le délai.

Le Conseil d’État n’a pas suivi ce raisonnement. Dès lors que la promesse de vente décrivait suffisamment clairement l’état du bien et l’engagement de démolition, l’information contenue dans la DIA était jugée suffisante. La demande de nouvelle DIA formulée par la commune était donc sans fondement et n’a pas produit d’effet interruptif.

Ce qu’il faut retenir : une discordance entre la DIA et la promesse de vente annexée n’est pas automatiquement constitutive d’une erreur substantielle. Encore faut-il que cette différence affecte réellement la compréhension de la consistance du bien par l’administration. (CE, 7 nov. 2025, n° 500233)

2. Notification au notaire : une présomption de mandat qui sécurise la procédure

L’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit que la décision de préemption doit être notifiée à la fois au vendeur et à son notaire. Une question pratique se posait : dans quelle mesure la seule notification au notaire suffit-elle à faire courir le délai de recours contentieux du vendeur ?

Le Conseil d’État y a répondu le 7 mars 2025, dans une affaire où le notaire — seul destinataire de la notification — avait transmis la décision aux vendeurs. Ces derniers avaient introduit un recours près de cinq mois après cette transmission, en soutenant que le délai n’avait pas commencé à courir faute de notification directe.

Le Conseil d’État a écarté cet argument. Il a jugé que le notaire signataire de la DIA doit être regardé, en l’absence de volonté contraire exprimée par le vendeur, comme ayant reçu un mandat implicite pour l’ensemble de la procédure de préemption, y compris la réception de la notification de la décision.

Cette solution présente un intérêt pratique certain : elle répond notamment à l’interrogation laissée ouverte par la suppression, dans les formulaires Cerfa de DIA les plus récents, de la rubrique « destinataire de la notification ». Elle clarifie ainsi l’élément déclencheur du délai de recours et contribue à sécuriser la procédure pour les titulaires du droit de préemption. (CE, 7 mars 2025, n° 495227)

3. Certificat d’urbanisme et droit de préemption : pas de cristallisation opposable

Le certificat d’urbanisme (CU) est un outil fréquemment sollicité par les porteurs de projets immobiliers. L’un de ses effets les plus recherchés est la cristallisation des règles d’urbanisme applicables au terrain pendant dix-huit mois : les règles en vigueur à la date de délivrance du CU ne peuvent être remises en cause au détriment du bénéficiaire.

La Cour administrative d’appel de Marseille a précisé, le 17 septembre 2025, que cet effet protecteur ne s’étend pas au droit de préemption. En vertu de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme, le CU doit indiquer les « limitations administratives au droit de propriété », mais il n’est pas tenu de mentionner si le terrain se situe dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (DPU). Par conséquent, le bénéficiaire d’un CU ne peut pas s’en prévaloir pour faire obstacle à l’institution ultérieure d’un DPU ni à son exercice.

La cour a également écarté la question prioritaire de constitutionnalité soulevée à cette occasion, jugeant que ce champ d’application restreint ne portait pas atteinte à la garantie effective que le CU est censé offrir sur le droit de propriété. (CAA Marseille, 17 sept. 2025, n° 24MA02429)

Ce qu’il faut retenir

• L’indication de l’évolution de la consistance d’un bien – passant d’un terrain bâti à un terrain nu – entre la DIA et la promesse de vente annexée ne constitue pas une erreur substantielle susceptible d’interrompre le délai pour exercer le droit de préemption.
• La notification, par l’administration, de la décision de préemption au notaire suffit à déclencher le délai de recours contentieux du vendeur contre cette décision.
• Le bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme ne peut se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme contre l’institution et l’exercice ultérieurs du droit de préemption par la commune.
• Si le droit de priorité reste applicable à la « société nationale »
• SNCF, la cession de ses immeubles en vue de construire des logements sociaux dans une commune carencée est exclue de son champ d’application. Le CE a rejeté le pourvoi d’une association de défense du patrimoine arboré qui avait demandé à la justice administrative de condamner une commune à réparer le préjudice qu’elle estimait avoir subi du fait de l’abattage d’arbres sur le territoire de cette dernière.

En synthèse

Ces trois décisions convergent vers un même objectif : clarifier et sécuriser la procédure de préemption, au bénéfice des titulaires du droit comme des praticiens qui les conseillent.

Le 13/04/2026

Point sur la participation du public et l’évaluation environnementale en 2025

L’année 2025 aura été marquée par une activité normative et jurisprudentielle soutenue en matière de participation du public et d’évaluation environnementale. Entre impulsion européenne à la simplification et précisions jurisprudentielles nationales, le cadre juridique de la démocratie environnementale continue d’évoluer. Tour d’horizon des principales évolutions à connaître.

Un mouvement de fond: la simplification comme paradigme directeur

La Commission européenne a présenté, le 10 décembre 2025, un paquet législatif dit « Omnibus environnemental », composé de six propositions, avec pour objectif affiché de réduire les charges administratives pesant sur les procédures d’autorisation dans des secteurs stratégiques. Ce paquet couvre notamment les émissions industrielles, l’économie circulaire, les évaluations environnementales et les données géospatiales.

En droit français, cette logique de rationalisation des procédures était déjà engagée. L’année 2025 est venue l’approfondir sur plusieurs fronts.

Participation du public: des précisions utiles sur le champ d’application

Gestion forestière et dispense de participation. Par une décision n° 497736, rendue le 14 novembre 2025, le Conseil d’État a jugé que l’application du régime forestier de droit commun à une forêt communale n’a pas d’incidence directe et significative sur l’environnement au sens des textes applicables. Un arrêté ministériel modifiant le type de gestion d’une forêt communale n’a donc pas à être précédé d’une procédure de participation du public. Cette solution mérite attention : elle repose sur l’idée que le transfert de gestion à l’ONF ne modifie pas, par lui-même, les choix de gestion durable préalablement définis.

Réforme du régime minier. Le décret n° 2025-851 du 27 août 2025 est venu préciser les modalités d’information et de concertation du public dans le cadre de l’instruction des demandes de titres miniers. Toute demande de titre est désormais soumise soit à une enquête publique, soit à une participation électronique du public au sens de l’article L. 123-19 du code de l’environnement. Cette seconde procédure s’applique notamment aux demandes d’extension de périmètre — étant précisé qu’elle ne vaut que pour la zone définie par l’extension.

Évaluation environnementale: entre simplification et ré-encadrement procédural

Le « silence vaut rejet » pour les demandes de dispense. Un décret n° 2025-804 du 11 août 2025 introduit un principe de décision implicite de rejet applicable aux demandes de dispense d’évaluation environnementale adressées au ministre chargé de l’environnement. Cette décision implicite naît à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du dépôt, lorsque la demande concerne des ouvrages de raccordement d’installations de production ou de stockage d’hydrogène renouvelable ou bas carbone, ainsi que des modifications d’installations industrielles comportant des énergies renouvelables.

Les inventaires faune-flore doivent être réalisés ou actualisés au cours des cinq années précédant le dépôt du dossier. Le même décret introduit un nouvel article R. 411-21-4 au code de l’environnement : les inventaires faune et flore réalisés pour l’évaluation des incidences d’un projet doivent avoir été effectués ou actualisés dans les cinq ans précédant le dépôt du dossier. Ils valent description de l’état initial pour les modifications ultérieures du projet et peuvent être réutilisés pour d’autres projets situés sur la même zone d’inventaire. L’autorité administrative conserve toutefois la faculté d’exiger des compléments ou une actualisation si de nouveaux enjeux écologiques apparaissent.

Nouvelles dérogations à l’évaluation environnementale pour les documents d’urbanisme. La loi du 26 novembre 2025 visant à la simplification du droit de l’urbanisme et du logement élargit les cas de dispense d’évaluation environnementale pour les procédures de modification d’un plan local d’urbanisme (PLU), notamment en cas de rectification d’une erreur matérielle ou de réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser.

Généralisation de la participation électronique pour les SCoT. Cette même loi systématise le recours à la participation du public par voie électronique (PPVE) — en substitution à l’enquête publique — pour les procédures d’élaboration, de révision et de modification du schéma de cohérence territoriale (SCoT). Lorsque le projet de modification est soumis à évaluation environnementale, l’autorité compétente peut, par décision motivée, privilégier la PPVE à l’enquête publique. Dans ce cas, le dossier doit néanmoins être mis en consultation sur support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées — garantie importante d’accessibilité pour les publics non connectés.

Le 19/03/2026

CONSEIL D’ÉTAT, 27 février 2026, n°512694

À l’approche des élections municipales de 2026, plusieurs requérants ont contesté la circulaire du ministre de l’Intérieur fixant les modalités d’attribution des nuances politiques aux candidats et aux listes.

Dans une décision du 27 février 2026, le Conseil d’État apporte des précisions importantes sur l’étendue du contrôle du juge administratif sur ce type d’acte permettant aux pouvoirs publics de présenter de manière lisible et sincère les résultats électoraux.

1. Une circulaire destinée à organiser la présentation des résultats électoraux

Avant chaque scrutin municipal, le ministre de l’Intérieur adresse aux préfets une circulaire précisant les règles d’attribution des nuances politiques aux candidats.

Il convient de rappeler que :

• la nuance politique est attribuée par l’administration ;
• elle est distincte de l’étiquette politique, librement choisie par le candidat.

Son objectif est essentiellement statistique et analytique : permettre la présentation nationale des résultats et l’analyse des tendances politiques du scrutin.

Ainsi, comme rappelé par Monsieur Clément MALVERTI, rapporteur public, dans ses conclusions sous cette décision, « l’opération de nuançage politique a pour seul objet, on l’a dit, de permettre aux pouvoirs publics de présenter de manière lisible et sincère les résultats électoraux en plaçant les formations politiques les unes par rapport aux autres sur un axe gauche-droite, et non de fournir une analyse de science politique ».

 La circulaire contestée fixait notamment :

• une grille de nuances politiques,
• le rattachement des candidats à différents blocs politiques,
• et un seuil de population à partir duquel une nuance doit être attribuée.

2. La compétence du ministre de l’Intérieur : le pouvoir d’organisation du service

Le Conseil d’État rappelle que le ministre agit ici  en vertu du pouvoir d’organisation des services placés sous son autorité.

Ce pouvoir d’organisation de l’administration trouve son fondement dans la jurisprudence classique issue de l’arrêt CE, Sect., 7 février 1936, Jamart.

Dans ce cadre, il peut adopter des circulaires destinées à organiser le travail des préfets et assurer la préparation et la lisibilité des opérations électorales.

L’attribution des nuances politiques relève donc de l’organisation administrative du processus électoral, et non d’une réglementation du pluralisme politique.

3. Un contrôle juridictionnel limité à l’erreur manifeste d’appréciation

Compte tenu de la nature de cette circulaire, le Conseil d’État estime que le juge de l’excès de pouvoir ne doit exercer qu’un contrôle restreint.

Autrement dit, le juge vérifie seulement l’absence d’erreur manifeste d’appréciation, sans substituer son appréciation à celle de l’administration.

Ce contrôle limité s’applique notamment :

• au découpage du spectre politique en blocs,
• au rattachement de certaines formations politiques,
• et au seuil à partir duquel les nuances sont attribuées.

4. L’absence d’illégalité de la grille des nuances politiques

Dans l’affaire jugée, plusieurs formations politiques contestaient leur classement dans certaines catégories, ainsi que le seuil retenu pour l’attribution des nuances.

Le Conseil d’État rejette ces arguments et considère notamment que :

• le seuil retenu pour l’attribution des nuances est cohérent avec la nature locale du scrutin municipal,
• et que le classement contesté n’est pas manifestement incohérent avec le positionnement politique des formations concernées.

Aucune erreur manifeste d’appréciation n’étant démontrée, la circulaire est jugée légale.

5. Une décision révélatrice du rôle du juge administratif

Cette décision illustre une règle importante du contentieux administratif :  lorsque l’administration dispose d’un pouvoir d’appréciation dans l’organisation d’un service, le juge exerce un contrôle limité à l’erreur manifeste d’appréciation.

Le juge administratif n’intervient alors qu’en cas de déformation manifeste de la réalité ou d’incohérence évidente.

En matière électorale, cette approche vise également à préserver la capacité de l’administration à organiser efficacement les opérations électorales.

✅ À retenir

• L’attribution des nuances politiques relève du pouvoir d’organisation du ministre de l’Intérieur.
• Le juge administratif exerce un contrôle restreint, limité à l’erreur manifeste d’appréciation.

La grille des nuances politiques et le seuil retenu pour les municipales de 2026 sont jugés légaux.

Le 27/02/2026

Le Conseil d’État confirme une lecture souple au service de la cristallisation des règles d’urbanisme

Par une décision du 13 février 2026 (n° 501671), le Conseil d’État apporte une nouvelle précision déterminante sur la définition du lotissement au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme et sur les conditions permettant de bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-14.

La Haute juridiction confirme qu’il y a lotissement dès lors qu’au moins un transfert de propriété ou de jouissance est intervenu à la date de délivrance du permis de construire, y compris lorsque la vente est assortie d’une condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Le cadre juridique : lotissement et cristallisation des règles

La définition du lotissement

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une ou plusieurs unités foncières en vue de l’implantation de bâtiments.

Cette qualification emporte des conséquences importantes :

• soumission à autorisation ou déclaration préalable,
• application d’un régime juridique spécifique,
• possibilité de bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme.

La cristallisation des règles d’urbanisme

L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme applicables à un lotissement sont « figées » pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.

L’objectif est clair :
👉 sécuriser juridiquement les opérations d’aménagement, en évitant qu’une modification du PLU ne compromette les projets déjà engagés.

Encore fallait-il déterminer à partir de quand un projet constitue réellement un lotissement.

Une évolution jurisprudentielle progressive

La décision du 13 février 2026 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle récente.

– Conseil d’État, 13 juin 2022, n°452457 : Le Conseil d’État exigeait une division effective par la vente des lots pour caractériser le lotissement.

– Conseil d’État, 18 octobre 2024, n°473828 : La Haute juridiction assouplit sa position : la vente d’un seul lot suffit à faire jouer la cristallisation pour l’ensemble du lotissement.

– Conseil d’État, 17 février 2025, n°493120 : Elle précise que le transfert de propriété ou de jouissance d’au moins un lot suffit, même assorti d’une condition suspensive.

– Conseil d’État, 13 février 2026, n°501671 : Nouvelle étape : La signature d’une promesse de vente comportant une condition suspensive d’obtention du permis de construire suffit à caractériser le lotissement, dès lors qu’un transfert est juridiquement acté.

 Autrement dit, la réalisation définitive de la vente n’est plus exigée.

La portée pratique de la décision

Cette solution facilite le montage des opérations, évite d’attendre la purge complète des conditions suspensives, et permet d’anticiper la cristallisation des règles d’urbanisme.

Le Conseil d’État adopte ainsi une approche économiquement réaliste, en tenant compte des pratiques contractuelles en matière immobilière.

Une incertitude persistait : fallait-il une cession définitive ou une simple promesse suffisait-elle ?

La décision du 13 février 2026 met fin au doute : la promesse suffit, même si la vente dépend de l’obtention du permis de construire.

La solution protège les aménageurs sans priver les collectivités de leurs prérogatives. 

🔎 le Mot de l’Avocat CGCB

Par cette décision du 13 février 2026 (n° 501671), le Conseil d’État confirme une lecture souple et pragmatique de la notion de lotissement.

En retenant qu’une promesse de vente conditionnelle suffit à enclencher les effets juridiques du lotissement, la Haute juridiction renforce la sécurité des opérations immobilières tout en consolidant sa jurisprudence récente.

Une décision à intégrer sans tarder dans les stratégies de montage d’opérations foncières et d’aménagement.

🎯 Ce qu’il faut retenir

✔️ Un seul lot transféré suffit à caractériser le lotissement.
✔️ La vente peut être assortie d’une condition suspensive d’obtention du permis.
✔️ La signature d’une promesse peut déclencher les effets juridiques du lotissement.
✔️ La cristallisation des règles d’urbanisme s’en trouve facilitée.

Le 26 février 2026

Les décrets n° 2026-117 et n° 2026-118 du 20 février 2026 s’inscrivent dans la volonté gouvernementale, annoncée par le premier ministre, de simplifier l’action publique locale et d’alléger certaines normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements.

Une lecture attentive s’impose pour mesurer les incidences concrètes sur nos pratiques.

Nous vous proposons un premier d’horizon des principales évolutions :

 🏛️ Code général des collectivités territoriales (CGCT)

• Simplification du fonctionnement des commissions départementales de coopération interdépartementale
• Création d’un registre unique de délibérations pour les collectivités territoriales
• Publication en ligne des délibérations des établissements publics de coopération culturelle ou environnementale
• Publication des conditions de délivrance des agréments des organismes de formation des élus locaux
• Suppression du scrutin de liste unique pour le renouvellement des membres du comité des finances locales

➡️ Objectif : rationaliser les procédures internes et renforcer la lisibilité des actes.

 📑 Code de la commande publique

• Possibilité pour les collectivités soumises à l’obligation de décoration des constructions publiques de déterminer la composition du comité compétent
• Relèvement à 300 000 € HT du seuil de recours au concours d’architecte
• Dispense, pour les collectivités agissant comme pouvoir adjudicateur, du recours obligatoire au concours

➡️ Enjeu : fluidifier et sécuriser les opérations de construction publique.

🌿 Code de l’environnement

• En matière de loi sur l’eau, possibilité pour le préfet de notifier une absence d’opposition dans le délai requis, facilitant ainsi le démarrage des travaux

➡️ Logique de simplification administrative et d’accélération des projets.

🏗️ Code de l’urbanisme

• Adoption d’un PLU emportant de plein droit abrogation de la carte communale préexistante (qui ne nécessite donc plus une délibération)
• Dispense d’autorisation d’urbanisme pour l’implantation de pompes à chaleur non visibles depuis l’espace public (travaux sur construction existante)
• Suppression du renvoi au préfet pour délivrer l’attestation de non-contestation de conformité en l’absence de réponse dans les 15 jours

➡️ Accélération des procédures et réduction des formalités.

🏘️ Code de la construction et de l’habitation

• Suppression de la publication au fichier immobilier des conventions APL concernant certains logements-foyers et résidences sociales
• Faculté pour le préfet de déroger à la surface minimale de 75 m² des places de résidences mobiles pour terrains familiaux locatifs

🔎 À retenir

Ces deux textes marquent une étape supplémentaire dans la simplification normative, avec un impact direct sur :

• le fonctionnement institutionnel des collectivités,
• la commande publique,
• les procédures environnementales,
• l’urbanisme opérationnel.

Le 19/02/2026

Délais de justice excessifs : la responsabilité de l’État au cœur d’un contentieux en pleine expansion

Trente dossiers ont été examinés en début de semaine devant la Cour d’appel de Montpellier, dans un contexte de multiplication des demandes d’indemnisation dirigées contre l’État pour fonctionnement défectueux du service public de la justice .

Maxime Rosier, associé du cabinet CGCB, ancien bâtonnier, engagé aux côtés des justiciables confrontés à des délais particulièrement longs, notamment en matière prud’homale.

Des délais de jugement pouvant dépasser six ans

L’article du 15 février 2026 paru dans le Midi libre évoque notamment la situation d’un justiciable ayant dû attendre plus de six ans pour obtenir une décision définitive de la cour d’appel. Cette affaire n’est pas isolée.

Sur quel fondement juridique ?

Ces actions reposent sur deux textes majeurs rappelés dans l’article :

• L’article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l’homme, qui garantit à toute personne le droit à ce que sa cause soit entendue « dans un délai raisonnable » ;
• Le Code de l’organisation judiciaire, qui prévoit que l’État est tenu de réparer le dommage causé par le fonctionnement défectueux du service public de la justice .

L’exigence d’un délai raisonnable constitue ainsi une obligation directe de l’État à l’égard des justiciables.

La question centrale posé dans ces recours est celle du « curseur » du délai raisonnable 

Pour apprécier le caractère excessif d’un délai, l’agent judiciaire de l’État se réfère notamment à la jurisprudence du tribunal judiciaire de Paris.

À titre indicatif, en matière prud’homale 3 mois sont considérés comme raisonnables entre l’enregistrement du dossier et l’audience de conciliation et 9 mois entre l’audience de conciliation et l’audience du bureau de jugement .

Au-delà, la responsabilité de l’État peut être engagée, sous réserve de l’analyse de la complexité de l’affaire et de ses spécificités.

Un contentieux sériel en devenir

Dans les colonnes de Midi Libre, Maxime Rosier “adresse un message à l’exécutif” et souligne l’importance systémique de ces affaires pour la juridiction montpelliéraine.

Il met en évidence le risque d’un « contentieux sériel naissant », dans un contexte où les indemnisations liées aux délais excessifs représentaient déjà 2 millions d’euros en 2020, avec un taux de condamnation de l’État de 88 % .

Il précise également que cette démarche ne vise pas à remettre en cause le travail des magistrats, mais interroge les moyens structurels alloués à la justice.

Derrière les montants d’indemnisation – compris entre 250 € et 300 € par mois de retard selon certaines décisions du tribunal judiciaire de Montpellier – se joue un enjeu fondamental : la confiance dans le service public de la justice.

Un délai excessif peut avoir des conséquences lourdes :

• incertitude prolongée pour les salariés et les employeurs ;
• blocage de situations économiques ou familiales ;
• préjudice moral lié à l’attente.

L’indemnisation ne répare pas le temps perdu, mais elle constitue un mécanisme de responsabilité permettant de rappeler l’exigence constitutionnelle et conventionnelle d’une justice rendue dans un délai raisonnable.

Les décisions de la cour d’appel, attendues à la mi-avril, sont qualifiées de « très attendues » et pourraient fixer une ligne directrice pour l’ensemble de la juridiction. 

Limites du pouvoir de prescription préfectoral et l’obligation d’une appréciation équilibrée des intérêts 

La Cour administrative d’appel de Nancy apporte une précision importante sur le régime des prescriptions complémentaires applicables aux  éoliennes.

La Cour rappelle qu’il appartient à l’autorité compétente de prendre, à tout moment, les mesures nécessaires à la prévention des dangers ou inconvénients pour les intérêts énumérés à l’article L. 511-1 du code de l’environnement et que ces mesures peuvent prendre la forme de prescriptions complémentaires.

Dans ce cadre, le préfet ne peut pas, sur la demande d’un tiers, imposer à un exploitant l’abaissement d’éoliennes déjà en service afin de faire cesser une atteinte visuelle à un monument historique, lorsque cette mesure, du fait du démantèlement et du levage des éoliennes existantes avant leur remplacement par de nouvelles éoliennes, risque de présenter des dangers ou inconvénients nouveaux à ces intérêts protégés du fait de l’impact sur la capacité de production et d’exploitation.

📌 En l’espèce, la CAA rappelle que :

• les prescriptions complémentaires ne peuvent être légalement imposées que si elles ne portent pas atteinte à d’autres intérêts protégés,
• notamment la protection de la nature et de l’environnement,
• et ce, même lorsque l’objectif poursuivi est la protection des paysages ou la conservation des monuments historiques.

Cette décision confirme ainsi les limites du pouvoir de prescription du préfet, lorsqu’il est saisi par un tiers, et souligne la nécessité d’une appréciation globale et équilibrée des intérêts en présence.

Cour administrative d’appel de Nancy, 15 janvier 2026, n°23NC00564

Le 10/02/2026

PLU : les exceptions aux règles générales doivent être strictement encadrées

Par une décision du 28 janvier 2026 (req. n° 500730), le Conseil d’État apporte une clarification importante concernant la légalité des règlements de plan local d’urbanisme (PLU).

La Haute juridiction juge que :

Lorsque le règlement d’un PLU contient des dispositions permettant de faire exception aux règles générales qu’il fixe, les règles encadrant ces exceptions doivent être suffisamment précises et encadrées, eu égard à leur portée, à peine d’illégalité.

Cette exigence s’applique sans préjudice de la possibilité d’autoriser des adaptations mineures sur le fondement de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme.

Un encadrement nécessaire des dérogations prévues par le PLU

Le règlement d’un PLU fixe des règles opposables aux autorisations d’urbanisme (implantation, hauteur, emprise, aspect extérieur, etc.).

Il peut toutefois prévoir des hypothèses dans lesquelles il est possible de déroger aux règles générales : possibilités de dépassement, modulations liées à la nature du projet ou au contexte urbain.

👉 Le Conseil d’État rappelle ici un principe structurant : Une règle qui autorise une exception doit elle-même être encadrée de manière suffisamment précise.

À défaut, le règlement encourt l’illégalité en raison d’un défaut d’encadrement normatif. Autrement dit, une collectivité ne peut pas prévoir une faculté de dérogation formulée en termes trop généraux ou trop imprécis, laissant une marge d’appréciation excessive à l’autorité chargée de délivrer les autorisations. En conséquence, l’exception ne saurait être mobilisée par un porteur de projet pour ne pas appliquer la règle principale.

Une articulation avec l’article L.152-3 du code de l’urbanisme

Le Conseil d’État prend soin de préciser cette exigence : l’article L. 152-3 permet en effet d’autoriser des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

La décision opère donc une distinction claire :

                ✅ Les adaptations mineures relèvent d’un régime légal autonome.

                ⚠️ En revanche, lorsqu’un PLU organise lui-même des exceptions à ses propres règles, ces exceptions                     doivent être strictement encadrées.

Quels enseignements pour les collectivités?

✔️ Sécurisation des règlements de PLU

Les communes et EPCI doivent veiller à la précision rédactionnelle des clauses dérogatoires.

Des formules trop larges ou insuffisamment définies peuvent fragiliser l’ensemble du document d’urbanisme et empêcher la possibilité de faire jouer les exceptions prévues.

✔️ Encadrement de la marge d’appréciation

La décision limite les risques d’arbitraire en rappelant que la norme locale doit être suffisamment déterminée pour encadrer l’instruction des autorisations.

✔️ Anticipation du contentieux

Les requérants pourront ultérieurement contester un permis en soulevant l’illégalité d’une exception insuffisamment encadrée.

Cette décision du 28 janvier 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante du Conseil d’État visant à garantir la sécurité juridique des documents d’urbanisme, et l’encadrement de l’exercice du pouvoir d’appréciation de l’administration.

Elle rappelle que la souplesse normative ne peut s’exercer qu’à condition d’être juridiquement maîtrisée.

Le 06/02/2026

CGCB & Associés s’engage pour la planète à l’occasion du MIPIM aux côtés de Boomforest

Dans le cadre du MIPIM, Rémy Demaret notre associé, participera de nouveau au défi cycliste Paris–MIPIM, organisé avec Les Cycles de l’Immobilier – Property Cycles de l’Immobilier.

Pour cette édition, CGCB & Associés a choisi de soutenir l’association Boomforest, engagée dans la reforestation urbaine et la préservation de la biodiversité, notamment par la création de mini-forêts selon la méthode du botaniste japonais Miyawaki.

Cet engagement s’inscrit dans une volonté plus large de soutenir des initiatives responsables, porteuses de sens et tournées vers l’avenir, en cohérence avec les valeurs du cabinet.

La mission de Boomforest : recréer des forêts au cœur de nos villes

Face à l’érosion de la biodiversité, à l’artificialisation des sols et aux effets du changement climatique, certaines initiatives apportent des réponses concrètes, mesurables et durables.

C’est le cas de Boomforest, association engagée dans la reforestation urbaine et périurbaine en France. 

Restaurer la biodiversité là où elle a disparu

Boomforest agit pour réintroduire la nature dans les espaces urbanisés, en créant de véritables mini forêts dans les villes et leurs périphéries.

L’objectif est double :

• restaurer les écosystèmes locaux,
• rendre la nature accessible au plus grand nombre.

Faut-il le rappeler, les forêts contribuent notamment à : améliorer la qualité de l’air, limiter les îlots de chaleur urbains, favoriser le retour de la faune et de la flore locales, sensibiliser les citoyens à la préservation du vivant.

La méthode Miyawaki : une reforestation dense et rapide

Les projets de Boomforest reposent sur la méthode de reforestation dense développée par le botaniste japonais Akira Miyawaki.

Cette approche scientifique consiste à :

• planter des essences locales adaptées au sol,
• densifier fortement les plantations,
• favoriser une croissance naturelle sans engrais chimiques ni pesticides.

Selon les travaux de Miyawaki, ce type de forêt peut se développer jusqu’à 10 fois plus rapidement qu’une plantation classique et devenir autonome en quelques années.

Les mini-forêts ainsi créées sont destinées à s’inscrire durablement dans le paysage urbain et à bénéficier aux générations futures.

Soutenir : un engagement accessible à tous

Soutenir Boomforest, c’est participer directement à la création de nouvelles forêts.

Les dons effectués sont 100 % sécurisés, ouvrent droit à une déduction fiscale de 66 % pour les particuliers (dans les conditions prévues par la loi), financent concrètement la plantation et le suivi des arbres.

👉 Lien pour soutenir les projets de reforestation Boomforest : https://www.alvarum.com/remydemaret